【正文】 新開發(fā)項(xiàng)目的主要成功因素 ............................. 55 六、酒店定位及設(shè)計建議 ......................................... 58 （一）定位及功能布局 ....................................... 58 定位依據(jù) ............................................. 58 整體定位 ............................................. 58 客群定位 ............................................. 58 4 產(chǎn)品設(shè)置 —— 功能布局定位 ............................. 58 （二）設(shè)計建議 ............................................. 59 總體設(shè)計關(guān)鍵點(diǎn) ....................................... 59 功能分區(qū)及布局設(shè)計關(guān)鍵點(diǎn) ............................. 60 硬件設(shè)施機(jī)電部分建議 ................................. 63 七、投資估算 ................................................... 72 （一）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..................................... 72 （二）開發(fā)建設(shè)計劃 ......................................... 72 （三）建設(shè)投資估算 ......................................... 72 土地成本 ............................................. 72 工程簡要 ............................................. 72 建設(shè)總投資估算 ....................................... 74 八、酒店經(jīng)營財務(wù)分析 ........................................... 75 （一）住宿率及平均房 價預(yù)測 ................................. 75 競爭市場對比分析 ..................................... 75 需求預(yù)測分析 ......................................... 76 預(yù)測結(jié)論 ............................................. 78 （二）經(jīng)營預(yù)測 ............................................. 79 說明 ................................................. 79 預(yù)測成本假設(shè) ......................................... 80 取費(fèi)假設(shè) ............................................. 80 固定和變動成本 ....................................... 81 總成本費(fèi)用估算 ....................................... 83 凈利潤測算 ........................................... 84 （三）財務(wù)分析 ............................................. 86 資金籌措表 ........................................... 86 借款還本付息表 ....................................... 87 現(xiàn)金流量表 ........................................... 88 財務(wù)評價指標(biāo) ......................................... 89 九、可行性研究結(jié)論 ............................................. 90 （一）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益評估 ................................. 90 投資方面 ............................................. 90 經(jīng)營收益方面 ......................................... 90 投資與回報方面 ....................................... 90 （二）可行性結(jié)論 ........................................... 90 5 一、 項(xiàng)目概況 （一）區(qū)域 交通 項(xiàng)目所在地位于中國三亞市與陵水黎族自治縣的交界處的土福灣內(nèi)，三亞海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側(cè)。 （三）規(guī)劃設(shè)計 整體規(guī)劃 ? 設(shè)計概述 在一個擁有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢、四季迷人 的自然海岸、與美國加州圣塔芭芭拉風(fēng)格有著巧妙相似之處的三亞海棠灣，國際知名設(shè)計大師創(chuàng)作了具有浪漫異域風(fēng)情的，與建筑風(fēng)格相互協(xié)調(diào)且互相烘托的圣塔芭芭拉風(fēng)格景觀。 ? 南區(qū)：由二縱一橫構(gòu)成，形成四大集中景觀帶。 ? 2樓與接待示范區(qū)間景觀帶 與接待景觀帶完美結(jié)合，突出住戶的私密感。 ? SPA會所 定位高端，先期開發(fā)，通過 SPA會所定位該區(qū)域的高檔次 ,將成為整個三亞市最具有影響力的療養(yǎng)場所。集團(tuán)資產(chǎn)總值 30億元，公司業(yè)務(wù)主要分布于重慶、海南、成都等地，下屬企業(yè)包括三亞中港、海南海興等海南公司以及 物業(yè)、 恒浦等 8家 重慶和成都公司。 貝爾高林，世界頂尖的設(shè)計顧問公司之一，完成有一萬二千多個項(xiàng)目 ,遍布于世界七十多個國家。集團(tuán)擁有世界上最悠久最具知名度的酒店品牌，如洲際、皇冠假日、假日和快捷假日等，這些品牌涵蓋了從超高檔到中檔的多級酒店市場，并且在各個 市場中均占有領(lǐng)先地位。而隨著人們財富不斷增長，推動了旅游休閑方面的需求，當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)狀況已完全不 同。 2020年全年中國共接待國際游客（包括港澳臺同胞） ，相比 2020年的 次有所下降。 根據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織的資料顯示，到 2020年，中國將有望成為世界最大、最 受歡迎的旅游目的地。 下圖顯示了國際到訪旅客的國成： 16 國內(nèi)旅游收入 下圖顯示了 2020年至 2020年中國國內(nèi)旅游收入： 2020年，國內(nèi)旅游收入較上年增長 %，首次突破人民幣萬億元大關(guān)。 下 圖 顯示的是 2020年至 2020年 期間，中國因私出境游客數(shù)量歷史發(fā)展趨勢： 據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測，中國的出境旅游市場將在 2020年發(fā)展至 1億人次，但國家旅游管理局預(yù)言，中國將在 2017年提前 3年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。需求水平應(yīng)持續(xù)增長，有助于緩解目前供需失衡的狀況，新增供給也應(yīng)不會出現(xiàn)近年來這樣的過度增長。預(yù)計在新興的二、三線城市中，簽約國際品牌的酒店數(shù)量將會增加。海南的海岸線漫長，非常適合蝦、貝類和其它水產(chǎn)品的養(yǎng)殖。主要出 口項(xiàng)目包括礦產(chǎn)、食品、紡織品及運(yùn)輸設(shè)備。 機(jī)場 兩個國際機(jī)場三亞鳳凰國際機(jī)場和?？诿捞m國際機(jī)場有多條國內(nèi)外固定航線，已經(jīng)通航的國家和地區(qū)包括香港、澳門、首爾、新加坡、日本、韓國、馬來西亞、俄羅斯和泰國。此外， 21個指定國家的公民只要是跟團(tuán)旅游，便可以享受“落地簽證”優(yōu)惠政策在海南停留多日。這些港口主要為貨運(yùn)碼頭，不提供游客運(yùn)輸服務(wù)。 公路 海南省的公路和高速公路交通系統(tǒng)較為完善，總里程數(shù) 達(dá) ，全島主要城市都連接在一起。 2020年 4月，連接海口和三亞的海南西部鐵路線投入運(yùn)營，總里程達(dá) 364公里，12個站點(diǎn)?？绾４髽蝽?xiàng)目已經(jīng)研究了 數(shù)年，有傳聞大橋?qū)㈤_工建設(shè)，但詳細(xì)時間規(guī)劃和預(yù)期完工日期尚不清楚。增加定期國際直飛航班數(shù)是進(jìn)一步開發(fā)并促進(jìn)海南南部旅游市場增長的最重要機(jī)遇。 此項(xiàng)規(guī)劃中擬建的項(xiàng)目包括了各項(xiàng)旅游資源： ? 水上運(yùn)動和潛水設(shè)施； ? 世界級的游輪港口； ? 游艇、高爾夫和自行車國際賽事； ? “紅色旅游”（促進(jìn)紅色根 據(jù)地旅游和少數(shù)民族旅游的發(fā)展 )； ? 體育彩票（也適用于國際體育賽事）； ? 免稅購物。比如， 2020年發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響了海南的國際旅客到訪，使游客數(shù)量從 2020年的 753,122人次下降到了 2020年的706,492人次。 相反， 1998年至 2020年期間，到訪海南的其他國際旅游者數(shù)量卻以年均 22% 28 的速度增長。國際游客表現(xiàn)出更強(qiáng)的人均消費(fèi)能力，因此，國際旅游收入預(yù)期將比國內(nèi)旅游收入有更快的增長水平。 30 （二）三亞旅游 過去，三亞是政府高級官員的專享之地，對外界開放后吸引了眾多旅游者前往。 三亞旅游收入 下表顯示了 2020年至 2020年期間三亞的旅游收入發(fā)展趨勢： 如上表所示，三亞獲取的旅游收入持續(xù)強(qiáng)勁上升，增幅達(dá)兩位數(shù)。海灘呈彎弓形，植有棕櫚樹，景色怡人。大東海的開發(fā)始于 1986年前后，是海南最早的旅游度假區(qū)，已經(jīng)成為所有國內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)的 “ 必游之地 ” ，尤其是毗鄰著名的景區(qū) —— 鹿回頭公園，一個頗受歡迎的觀光旅游景點(diǎn)。亞龍灣是海南島較高檔至高檔國際品牌度假酒店最集中的區(qū)域，被認(rèn)為是海南目前最令人向往的目的地。與海棠灣不同，土福灣面向南方，提供了一處防護(hù)性更好的游泳環(huán)境。 37 下表列出了清水灣的預(yù)計新增酒店供給及具體情況： 香水灣 香水灣地處陵水縣，位于三亞市東面 80公里處。該區(qū)域坐擁群山景觀，其中一座山為太陽石。由 于地理位置的關(guān)系，神州半島的氣溫一般比三亞低幾度，且風(fēng)大浪高，不適合開展水上運(yùn)動。 42 （六）海南南部開發(fā)區(qū)的總體比較 酒店 三亞灣 大東海 亞龍灣 太陽灣 海棠灣 土福灣 清水灣 香水灣 石梅灣 神州半島 與三亞機(jī)場的鄰近程度 5 公里 15 公里 30 公里 25 公里 35 公里 45 公里 55 公里 80 公里 120 公里 140Taj 無 喜來登 凱賓斯基 悅榕 萬豪 安達(dá)斯 逸林 皇冠假日 希爾頓 皇冠假日 富朋 戴斯 文華東方 紅樹林 萬麗 JW 萬豪 君悅 國光豪生 希爾頓 凱賓斯基 Outrigger 四季 陽光酒店 假日 費(fèi)爾蒙特 朱美拉 海韻度假酒店 皇冠假日 喜來登 新供給 康年 豪華 精選 鉑爾曼 新供給 鉑爾曼 洲際 福朋 洲際 麗思卡爾頓 麗笙 安娜塔拉度假村 新供給 華美達(dá) 麗笙 圣瑞吉斯 紅樹林 四季 米高梅 43 （七） SWOT分析 以下概括了海南旅游業(yè)和酒店市場的總體優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇和威脅： 優(yōu)勢 ? 中國的夏威夷 — 雖然目前海南尚無法與亞洲其它度假目的地競爭，但國內(nèi)還沒有能與之相比的海濱度假區(qū)，海南自然條件優(yōu)越，氣候適宜，海灘潔凈，擁有海洋環(huán)境。 2020年初，國務(wù)院宣布了一項(xiàng)雄心勃勃計劃，要在 2020年時將海南省開發(fā)成一流的國際旅游島。 ? 新區(qū)域 — 雖然三亞和大東海周邊區(qū)域被認(rèn)為過時了，但在海岸線上朝神州半島方向分布的其它海灣仍為能夠適當(dāng)開發(fā)的旅游目的地提供了機(jī)遇，這些目的地應(yīng)配備目前欠缺的基礎(chǔ)設(shè)施和配套支持設(shè)施。 ? 國際標(biāo)準(zhǔn)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施 — 海南缺乏獨(dú)特的目的地品質(zhì)，包括豐富的歷史文化底蘊(yùn)、旅游景點(diǎn)、藝術(shù)、建筑、美食和質(zhì)樸的環(huán)境，而這些正是中國境內(nèi)及世界上頗受歡迎的目的地所具有的特質(zhì)。海南潛在的優(yōu)良客源市場還應(yīng)包括西歐、北美需求市場，這樣做可避免形成“俄羅斯人度假勝地”的單一形象，以致造成其他國家潛在客源的流失。因此，海南南部仍應(yīng)努力爭取更高端的舉辦一些更具水準(zhǔn)的國際性大型活動或者賽事，使其自身成為一個在會議及會展市場中均享有盛聲譽(yù)的目的地。盡管當(dāng)