【正文】 住環(huán)境，又希望通過購買高價位樓盤來彰現(xiàn)自己的身份、地位與成就。但受其較高總價限制，目前市場需求比例還明顯不足。一方面，由于單位無福利房可分或者無集資房可建；另一方面，其個性獨立，追求自由，不愿與與家人共處，喜歡獨立居住。 C．家庭月均收入水平（元/）收入狀況1000元下1000200020003000300040004000以上所占比例%%%%% 在打算購房的潛在客群中： 月入1000元以下的客群主要集中在未婚單身打工階層及國企下崗家庭。 ⑤引力片區(qū)以外的部分客群 這部分客群散布在引力片區(qū)之外的其他周邊區(qū)域，可遠(yuǎn)至大坪、兩路口、沙坪壩、大渡口、楊家坪等地。 ②高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（石橋鋪地區(qū)）的部分IT白領(lǐng)階層 這部分客群主要集中在高新區(qū)，大多從事IT行業(yè)及通訊行業(yè)工作。 ③房屋成交數(shù)量 2001年2季度，九龍坡區(qū)商品房成交2400套。 ④房價水平及其變化 2001年2季度高新區(qū)住宅平均銷售價格為1788元/平方米，比1季度上升34元/平方米，從其房價走勢看，該區(qū)價格有回暖的跡象。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢，截止2001年6月底，比上年末下降6%，%，但寫字樓、營業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，%、%、%。房地產(chǎn)開發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的重要支撐。項目所能吸引的潛在客戶70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。 ②可適宜項目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。 該地塊東南角有城市快車道陳庹公路橫穿而過，并通過立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)設(shè)施。 地塊總用地面積93546平方米，形狀狹長如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢西高東低，排水排洪方面。 ④該區(qū)交通便捷，是XX重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 ⑤該區(qū)正在啟動“二郎科技城”的開發(fā)，它的實施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。該區(qū)既建有XX市最早的大型渝洲交易城，也建有XX市最大的電腦市場。已形成包括光纖、微波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整XX市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個人購房比例上升，促使存量房與商品房市場的進(jìn)一步繁榮。 ②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的“十個一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項目，取消一批行政事業(yè)性收費，破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報刊的征訂，整治一批重點窗口行業(yè)，評價一批市政府職能部門，出臺一批對外開發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事。根據(jù)預(yù)測，未來10年，按6‰%的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2010年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到3281萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。收入增長導(dǎo)致儲蓄及消費出現(xiàn)同步增長。 （1）“九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。1998年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開始出現(xiàn)回升態(tài)勢，%。 由于我國是一個發(fā)展中國家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無論是經(jīng)濟(jì)的國際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個較低水準(zhǔn)狀態(tài)。地塊面積93546平方米，預(yù)計規(guī)劃建筑面積20—30萬平方米。1997年我國人均GDP為5700元人民幣，折合約690美元，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個迅速發(fā)展時期。隨著住宅消費熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)張起著及其十分重要的作用。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計下一個高峰期將是2002年至2004年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時機(jī)。 （2） 2000年XX實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1590億元，按可比價格計算，%。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，全市固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，截止6月底，%，已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。因此，在未來10年內(nèi)，XX市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在1130萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙嫞鞒菂^(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬平方米左右。 ①2001年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計價標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。 5．市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有良好的硬件環(huán)境 ①“九五”期間，XX主城區(qū)交通設(shè)施大為改觀，建成濱江路、黃花園大橋、長江二橋、高家花園大橋、鵝公巖長江大橋以及嘉陵江復(fù)線橋，將渝中半島與江南江北緊密地連成一個整體，大大緩解了各區(qū)之間的交通瓶頸限制。1．高新區(qū) ①XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于石橋鋪陳家坪片區(qū)，地理位置優(yōu)越，是XX市的副中心之一。后者多以外來流動人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入水平較高。其交通通達(dá)，通過長江二橋、鵝公巖大橋與南岸區(qū)、渝中區(qū)緊密相連。其社區(qū)成熟，商服繁華。 3．周邊環(huán)境及景觀資源 地塊處于城郊結(jié)合地帶，除西北邊為城市建成區(qū)外，其余各面均為待開發(fā)的農(nóng)村地域。 6．土地級別、出讓金 查XX市2000年新編土地級別冊和土地出讓金新標(biāo)準(zhǔn)，本地塊土地級別為6級，該級居住用地的出讓金標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計算為110元/平方米。 2．劣勢 ①地塊形狀極不規(guī)則，不利于平面布局規(guī)劃； ②地塊對外交通組織較差，西北角外接街區(qū)公路過分狹長，交通路徑太長；東北角地形落差較差，不利于對外交通的平面組織；東南角雖有城市快車道橫穿而過，但不能開設(shè)小區(qū)對外交通出入口； ③受對外交通組織困難的影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段； ④周邊社區(qū)不太成熟，商服網(wǎng)點缺乏，人氣、商氣稍差； ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性； ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大； ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。 綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項目開發(fā)。就總體而言，項目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平不太發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?0%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?0%以上。 ③房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土 渝中區(qū)、江北區(qū)多年來一直是XX市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，但近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。 （1）高新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（平方米）XX新產(chǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司石橋鋪長石居住小區(qū)12號50綜合XX東田置業(yè)發(fā)展有限公司石橋鋪白馬凼50綜合5125XX移動通信公司石橋鋪高科開發(fā)園36號50工業(yè)5703XX高科集團(tuán)公司石橋鋪高科開發(fā)園36號50工業(yè)XX南方集團(tuán)有限公司石橋鋪長石村50綜合71047XX中江物業(yè)有限公司二郎路口科技新城大型市場區(qū)12號50市場11700XX寶鋼鋼材配送公司二郎路口科技新城工業(yè)小區(qū)A36150工業(yè)28000合計197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有4宗，將在一定程度上對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生競爭影響。目前，該區(qū)房價水平為： 最高價均值：1934元/平方米 均價均值：1788元/平方米 比上季度上升34元/平方米 最低價均值：1575元/平方米 最高價個盤：南方花園C區(qū)龍景苑 2380元/平方米 最低價個盤：南方花園D區(qū)龍景苑 1180元/平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢的住宅小區(qū)不多，除了南方花園、華宇花園以及金果園以外，尚無其他有實力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)。 ④房價水平及其變化 2001年2季度九龍坡區(qū)不同片區(qū)，其住宅平均售價略有差異： 楊家坪地區(qū)：最高價均值：2087元/平方米 均價均值：1878元/平方米 比上季度上升58元/平方米 最低價均值：1683元/平方米 最高價個盤：珠江花園3300元/平方米 最低價個盤：天鵝山莊1500元/平方米 西郊路沿線：最高價均值：2206元/平方米 均價均值：1902元/平方米 比上季度下降50元/平方米 最低價均值：1646元/平方米 最高價個盤：廣廈經(jīng)典3800元/平方米 最低價個盤：金匯園1430元/平方米 謝家灣地區(qū)：最高價均值：1730元/平方米 均價均值：1620元/平方米 比上季度上升53元/平方米 最低價均值：1524元/平方米 最高價個盤：建設(shè)廣場2380元/平方米 最低價個盤：賢園小區(qū)1350元/平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)除了少數(shù)樓盤品質(zhì)較高之外（如珠江花園、廣廈經(jīng)典等），其他樓盤多以單體高層或一般小區(qū)為主，大部分樓盤在平面規(guī)劃、景觀營造、戶型設(shè)計、智能化裝備方面，都存在一些不足，普遍小氣，多借輕軌進(jìn)行炒作（如晉渝城市彩園）。 ③各大市場或商場中（石橋鋪至楊家坪沿線）的部分外來經(jīng)營戶 項目引力片區(qū)內(nèi)分布著較多的各類商品經(jīng)營市場，如南亞家具市場、躍華機(jī)電市場、賽博數(shù)碼市場、渝洲交易城、巴山汽配摩配市場、九龍批發(fā)商城等，其經(jīng)營戶大部分屬于外來經(jīng)商的個體戶或私營業(yè)主。根據(jù)對本項目引力片區(qū)內(nèi)各類潛在目標(biāo)客戶的抽樣調(diào)查分析，本項目潛在客戶在各地區(qū)的分布比例可能為：目標(biāo)客源陳家坪附近石坪橋附近石橋鋪地區(qū)楊家坪地區(qū)引力片區(qū)以外百分比30%40%20%30%15%25%5%%10%10%15% （2）目標(biāo)客群調(diào)研及需求特征分析 ①客群調(diào)研 調(diào)研途徑：以科研課題名義實施調(diào)研 調(diào)研方法：問卷訪問法和實地訪問法相結(jié)合 調(diào)研范圍：項目附近的各類潛在客戶 調(diào)研內(nèi)容：客戶經(jīng)濟(jì)收入、從業(yè)構(gòu)成、家庭規(guī)模、文化水平、住房現(xiàn)狀、置業(yè)傾向、購房要求 樣本容量：包括20個企事業(yè)單位的內(nèi)部家庭以及150戶社會家庭，共計500戶。 月入5000元以上的客群，在本片區(qū)所占比例較少，主要是小部分企事業(yè)高層管理人員、大部分私營業(yè)主、小部分年薪制職業(yè)經(jīng)理以及少部分市場經(jīng)營戶的家庭。 %，表明目前調(diào)查片區(qū)內(nèi)樓盤炒家較少，客戶投資心理不明顯。 80平方米以下的住宅面積適合未婚單身貴族及小兩口暫時解決基本居住問題，其需求比例與這類客群比例大致吻合。 接受10萬元以下總價的客戶約占1/3左右，這與家庭人口較少的客戶對小戶型的需求比例相接近。 ③在打算購房的潛在客戶中，家庭月均收入普遍不高，2000—3000元的多至55%，10002000元的約29%，3000—4000元的7%，4000以上的5%。 ①項目引力片區(qū)內(nèi)的總戶數(shù)估計 由于項目引力片區(qū)不是按行政邊界劃分，因此對引力片區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩凹彝タ倯魯?shù)無法作出非常準(zhǔn)確的統(tǒng)計，而只能在片區(qū)內(nèi)主要街道辦事處和派出所所提供的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)值基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)內(nèi)主要中型及大型企事業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果，并根據(jù)項目引力片區(qū)內(nèi)所觀察的人口分布密度，作出近似估計。目前，就項目所在地附近而言，由于其社區(qū)相對不太成熟，廠礦企業(yè)多，動遷成本高，前來開發(fā)企業(yè)少，因此，目標(biāo)地塊附近的競爭項目非常少，僅有比鄰的南方花園E區(qū)一家，但該盤除剩下部分大戶型外，現(xiàn)已基本售磬，對目標(biāo)項目的威脅不大。羽毛球場、大型會所、酒店等。 ①優(yōu)勢 ◇各主要競爭樓盤所處微觀區(qū)位大部分在社區(qū)相對成熟的地段或是開發(fā)熱點地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯； ◇各樓盤大多有一些天然可資利用的優(yōu)勢資源，如臨江、市政廣場、輕軌； ◇各樓盤內(nèi)部規(guī)劃比較合理，景觀層次豐富，綠化率較高，內(nèi)部配套完善； ◇宣傳推廣深入，品牌形象突出； ◇產(chǎn)品新技術(shù)、新設(shè)備運用成熟，如智能抄表、綜合布線、安放監(jiān)控、變頻空調(diào)、分質(zhì)供水等。該地區(qū)預(yù)計總開發(fā)規(guī)模（1+項目引力系數(shù)） 估算結(jié)果如下表：引力片區(qū)全部客戶總承購力（億元）愿購陳家坪及石坪橋地區(qū)的客戶比例陳家坪及石坪橋地區(qū)的承購力（億元）該地區(qū)近三年預(yù)期開發(fā)總規(guī)模（萬）目標(biāo)項目預(yù)計開發(fā)規(guī)模（萬㎡）目標(biāo)項目引力系數(shù)目標(biāo)項目預(yù)期市場份額（億元）27%5028 （三）市場研究結(jié)論 1．XX主城區(qū)房地產(chǎn)市場正處在第二輪發(fā)展周期的迅速上漲期