【正文】 ，應(yīng)該在建設(shè)的各階段，制定相應(yīng)的規(guī)劃對建設(shè)實施有效的指導(dǎo)。同時資溪縣加快了審批制度改革，出臺一系列的配套服務(wù)設(shè)施，增強了項目審批的透明度，提高了辦事效率，進一步營造了“親商、安商、富商”的良好氛圍。方家山景區(qū)是一個集道教、自然景觀為一體的風(fēng)景旅游勝地，有龍?zhí)?、瀑布、原始森林等大小景點80多個。規(guī)劃范圍本次規(guī)劃北以山坳為界，南以公路為界，規(guī)劃面積約為125600平方米。茶場可以吸引生態(tài)旅游者、戶外運動愛好者等專項要求的客源群體。家庭休閑市場隨著雙休日、節(jié)假日、帶薪假期的增加，人們的出游時間大為增加，并且出游時間靈活性更強，家庭出游時間比以往能得到更多的保證?；A(chǔ)市場：主要以撫州市、南昌市的周末休閑度假游客市場為基礎(chǔ)。與以往觀光旅游相比，旅游者更希望自己是參與者。其次，旅游區(qū)作為茶文化旅游定位開發(fā)，在資溪縣目前還沒有很多類似性質(zhì)的旅游點，因此其目標市場定位將具有一定的優(yōu)勢。對生態(tài)旅游產(chǎn)品的需求80年代中后期。(2)客源市場具有明顯的周期性（季節(jié)性差異、節(jié)假日）。促進當?shù)氐男罗r(nóng)村建設(shè)大覺山茶場在資溪縣南源，該地塊以山地為主，開發(fā)利用率低，植被良好。有利于豐滿資溪旅游形象作為撫州地區(qū)的重要城市，資溪縣旅游項目相對比較單一。 五、茶文化旅游背景 大覺山光照充足。大覺山野生動植物資源豐富，分布廣，被專家譽為“天然氧吧，全國罕見的動植物基因庫”。擴大規(guī)模，建成資溪最大的天然白茶基地通過對資溪縣旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)資溪縣的旅游資源分布還相對比較集中，且各個地塊資源特色相對突出。東區(qū)以迄今1600年宗教文化特色為主體構(gòu)成，北區(qū)以浩瀚如海的30萬畝原始森林為中心。品畬族美食,賞民俗風(fēng)情,看絕技表演,觀特色農(nóng)業(yè)畬族風(fēng)情貫穿于整個旅游之中。擴大景區(qū)的范圍，增加景區(qū)的水上娛樂項目。資溪縣旅游發(fā)展概述資溪縣地處江西省東部地區(qū)，建縣于明朝萬歷六年，總面積約1251平方公里，%，擁有30萬畝原始森林，是個天然氧吧。 撫州市旅游發(fā)展趨勢撫州具有2200多年的歷史，自古文風(fēng)鼎盛，素有“才子之鄉(xiāng)、文化之邦”的譽稱。這座“橋”互通的范圍很大：長江三角洲、珠江三角洲和閩東南金三角。公費旅游中的職工獎勵旅游，公務(wù)旅游，會議旅游仍將在國內(nèi)旅游中占一定比重，只不過份額逐步下降，而隨著人民生活水平的提高，大部分人將會以自費旅游的方式出現(xiàn)。二、國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢預(yù)測隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的進一步提高，閑暇時間的增多，帶薪假期的普遍實行，旅游條件的改觀，國際旅游業(yè)的深入開展對國內(nèi)旅游業(yè)的影響，人民的旅游熱情將進一步煥發(fā)。從客源分布來看，以大中城市和沿海地區(qū)為主，內(nèi)地縣鎮(zhèn)為輔。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游發(fā)展速度的要求。（四）主要內(nèi)容本項目可行性研究報告以資溪縣大覺山茶場開發(fā)項目為基本研究對象，主要內(nèi)容包括：（1）項目建設(shè)的背景和理由（2）市場需求分析和旅游規(guī)模預(yù)測（3）項目選址建設(shè)條件（4）項目規(guī)劃設(shè)計方案（5）項目配套工程規(guī)劃（6）企業(yè)管理、勞動定員和人員培訓(xùn)（7）實施進度建設(shè)（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析三、主要經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目單位數(shù)量規(guī)劃范圍平方米125600建筑總面積平方米1756年均接待人數(shù)萬人次勞動定員人50總投資萬元1047其中：固定資產(chǎn)萬元流動資金萬元投資利潤率%投資回收期年8第二章 區(qū)域概況與項目概要一、國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。像敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點由于交通不便相對處于溫冷點。我國國內(nèi)旅游的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施進一步完善，各級政府和主管部門采取了不少措施，如改善交通、增辟景點、美化環(huán)境，修建規(guī)格不等的飯店，設(shè)立專門接待國內(nèi)旅游者的二三類旅行社。旅游人員構(gòu)成中自費旅游的人數(shù)將逐步增加，公費旅游仍將占一定比重。江西人正努力地建造一座“立交橋”?！芭浣恰钡亩ㄎ唬瑹o形中為江西贏得了更大的發(fā)展空間。近年來，撫州市旅游市場迅速擴張，游客量屢攀新高。該度假村集古文化觀光、商務(wù)會議、體育休閑為一體。慕名前來參觀、考察，旅游的領(lǐng)導(dǎo)、專家、朋友絡(luò)繹不絕。景區(qū)分為東北兩大片區(qū)。集白茶生產(chǎn)、研究、加工、銷售、觀光為一體。著名風(fēng)景區(qū)武夷山、龍虎山分別坐落在大覺山東、北兩翼，旅游區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 大覺山屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，更無臺風(fēng)，地震、泥石流等極端自然災(zāi)害威脅。實屬當代存世不多、價值極高的生物多樣性寶庫。大覺山茶場的建設(shè)，加上大覺山景區(qū)的進一步開發(fā)，無疑能夠與其他旅游接待單位一起為增強資溪縣旅游的競爭力作貢獻。隨著資溪縣大覺山茶場的建成，它與大覺山景區(qū)相得益彰，必將帶來可觀的旅游收益，極大地提升資溪縣的旅游地位。從目前國內(nèi)已有的度假地來看，度假市場一般存在以下幾個特點：(1)客源市場構(gòu)成中以周邊近程游客為主。旅游不再單純作為“游山玩水”的代名詞，它本身所蘊含的文化屬性，已越來越多地為人們所認識和重視，旅游業(yè)向文化深層次開發(fā)已形成一種趨勢。旅游市場評估采用定性的方法可以作出如下評估：首先，旅游區(qū)旅游市場在資溪縣都是一個有待開發(fā)的新市場，相對于其它景區(qū)如原始森林度假山莊、新月畬族民俗村等景區(qū)而言，依托目前生態(tài)休閑度假旅游的良好趨勢，其潛力無與倫比。旅游主體參與意識增強當代旅游需求具有一個鮮明特征，那就是渴望參與的意識越來越強烈。五、客源市場定位根據(jù)大覺山茶場所處的地理位置、區(qū)位條件和交通狀況，以及當?shù)芈糜钨Y源的特色，其客源市場從以下幾個角主進行劃分。六、市場細分茶文化體驗市場大覺山茶場勢必吸引一批茶文化主題旅游愛好者到此進行一些茶文化體驗活動，作為規(guī)劃地的重要產(chǎn)品，結(jié)合休閑度假、生態(tài)觀光等，將是規(guī)劃地的一大市場。生態(tài)旅游市場“城市水泥沙漠”等醫(yī)學(xué)理論成為人們渴望回歸大自然的基礎(chǔ)理論，旅游區(qū)空氣清新，環(huán)境幽靜，大氣和水污染少，空氣細菌含量少，是尋求良好生態(tài)環(huán)境的游客的理想之地。　表 年游客接待人數(shù)預(yù)測規(guī)劃分期年度較上年增長率（％）游客規(guī)劃(萬人次)近期2011年建設(shè)期2012年2013年1002014年1002015年30中期2016年302017年302018年202019年202020年20遠期2021年152022年152023年152024年102025年10第四章 項目位置和建設(shè)條件一、項目選址項目位置規(guī)劃地位于資溪縣南源，縣城通往大覺山景區(qū)的公路旁邊。大覺山景區(qū)精品旅游項目有：大峽谷漂流、索道、高山湖泊度假、太空步廊、大覺者祭拜圣地等。項目區(qū)所在地區(qū)為了加快富民強區(qū)的步伐，不斷強化招商引資工作，完善了外商投資政策，出臺了招商引資獎勵等政策，以創(chuàng)造優(yōu)越的招商環(huán)境。在建設(shè)的過程中要堅持整體性的原則，對景區(qū)有步驟，有計劃的進行建設(shè)。功能項目：游客服務(wù)中心、生態(tài)廁所、茶場大門、生態(tài)停車場功能定位：旅游咨詢、旅游服務(wù) 、停車規(guī)劃要點：（1）本區(qū)是旅游服務(wù)的核心，是旅游區(qū)服務(wù)形象的窗口，在整體建設(shè)上要講求自然大方、風(fēng)雅，布局合理。（2）道路兩邊宜種植高大的喬木，以此將茶場與周邊的山林劃分開來。香茗飄香區(qū)位置范圍：位于游客服務(wù)中心后面的平整地塊上，面積大約為7300平方米。山莊可依據(jù)文獻記載，提供各式清雅淡泊、奇峭瑰麗的景區(qū)形象菜。因此，在茶坊還設(shè)有不同的功能廳室展示茶葉的功效，展示出茶葉的多種用途。品茗閣與覺者茶坊風(fēng)格類似。（4）VIP區(qū)的設(shè)計要顯得高檔時尚一些，符合商務(wù)人士的品味。規(guī)劃設(shè)計時要充分考慮他們這個階層的消費需求，VIP區(qū)的內(nèi)部裝飾要符合他們的生活品味和檔次。（5）茶場設(shè)計要做到高低錯落有致，形成強烈的視覺美感，茶場以種植白茶為主，茶場內(nèi)部完善游步道，方便游人采茶進出的方便（6）茶場規(guī)劃要體現(xiàn)出“綠意”，給人留下一片蒼翠的感受。（1）旅游區(qū)內(nèi)道路交通車道：即旅游區(qū)內(nèi)主要車行道，可通行自駕車和小型中巴車的交通道路，車道兩邊以喬木等常青樹種綠化，形成封閉視覺空間，增大旅游區(qū)容量。所有管線均沿路敷地鋪設(shè)，形成環(huán)形供水管網(wǎng)，確保用水安全，便于地塊用水從多方位開口接入。匯集的雨水和化糞池處理的污水可直接引入茶園作為肥料，同時各主要服務(wù)用建筑物各建一化糞池。三、電力電信規(guī)劃電力工程（1）電源選擇根據(jù)茶場現(xiàn)狀，茶場供電來源采用鄉(xiāng)鎮(zhèn)供電系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。四、綠化規(guī)劃綠化規(guī)劃說明大覺山茶場開發(fā)用地要占用部分原有野生林帶，因此綠化規(guī)劃重點是對項目集中地區(qū)綠化系統(tǒng)的重新布局，而對不占用的林區(qū)則多以保護為主。所以在進行植物配置的選擇時，即要考慮其所發(fā)揮的生態(tài)效益，又要考慮起到的景觀作用，盡可能選擇觀賞性強的樹種和花卉。綠化配置旅游接待中心：合歡、石楠、女貞、青岡櫟、珊瑚樹等入口景觀帶：欒樹、五角楓、紫薇、紫荊、臘梅、桂花、茶樹、紅花繼木、金邊黃楊等香茗飄香區(qū)：核桃、懸鈴木、柿樹、桃花、紫薇、山合歡、茶樹、桂花、木槿、金絲梅等度假休閑區(qū)：芭蕉、女貞、泡桐、小葉楊、紫竹、桂花、茶樹、望春玉蘭、連翹、繡線菊等自助采摘區(qū)：桂花、枇杷、烏桕、五角楓、梔子、紫葳、芙蓉、山合歡等五、環(huán)境保護規(guī)劃（一）保護原則樹立環(huán)保意識，大力宣傳環(huán)保的重要性，積極參與規(guī)劃區(qū)的環(huán)保整治。公共場所衛(wèi)生達到GB9663—9673和GB16153的要求。認真抓好旅游保險體系建設(shè)工作，在繼續(xù)貫徹實施《旅游意外保險規(guī)定》的同時，配合有關(guān)部門，研究設(shè)立旅行社責任保險。景區(qū)管理部門定期對游覽設(shè)施進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，消除潛在危險。重要景觀建筑、住宿點、餐飲點等服務(wù)站點建設(shè)時，應(yīng)配套設(shè)置消防用的儲水箱、滅火器等供火險時使用。防洪規(guī)劃規(guī)劃地的防洪應(yīng)以二十年一遇的標準進行設(shè)計。而節(jié)約能源是緩解能源供需矛盾的重要措施之一。發(fā)展低碳旅游，就是借用低碳經(jīng)濟的理念，以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的綠色旅游。 ●低碳記錄。對于景區(qū)垃圾的處理，還需要尋求解決問題的最終途徑，對此可采用“減少—再用—再循環(huán)—再生能源”的模式，及時全面引進節(jié)能減排技術(shù)，降低碳消耗，從總量上減少是最徹底、最根本的方法，這樣就會形成旅游景區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)經(jīng)濟模式，從而提高景區(qū)運行效率。第七章 經(jīng)營管理與規(guī)劃實施建議一、茶場經(jīng)營體制建議（一）企業(yè)運作明確規(guī)劃地開發(fā)模式，政府與民間合力開發(fā)，即基本上依靠民間力量組織資金開發(fā)規(guī)劃地，政府給予優(yōu)惠配套政策，做好各部門的協(xié)調(diào)工作。（五）明晰山林、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系必須妥善處理好風(fēng)規(guī)劃地內(nèi)山林，土地權(quán)屬及群眾經(jīng)濟生活等容易激化的矛盾的問題，確保風(fēng)景資源得到保護，群眾生活得到提高，地方經(jīng)濟得到發(fā)展。娛樂設(shè)施要進行安全、防火論證和定期檢測，禁止無安全保障的旅游和娛樂活動。⑷聘請知名學(xué)者和旅游專家，作為規(guī)劃地旅游發(fā)展顧問，定期或不定期地為旅游發(fā)展出謀劃策。⑶。計算期根據(jù)項目實施進度，確定本項目的建設(shè)期為3年，項目運營期8年，計算期合計11年。⑸年稅金及附加按國家或地方政府規(guī)定的費率及計稅方法計算，對該項目來說直接從營業(yè)收入中扣除的有營業(yè)稅及附加（按6%計）。100%=%投資回收期投資回收期(靜態(tài)) =(項目總投資－流動資金)247。融資風(fēng)險本項目投資相對較大。專家評價與統(tǒng)計采用專家評估法，通過對20位專家進行咨詢，對專家給出的判斷進行統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果見表151。經(jīng)濟政策風(fēng)險旅游業(yè)是中國目前最具活力的產(chǎn)業(yè)之一，國家及地方相繼制定了一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持旅游業(yè)的發(fā)展。另外項目建成后將直接帶動一系列相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，能夠為當?shù)貏?chuàng)造較多的勞動就業(yè)崗位，優(yōu)化當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高當?shù)氐闹群兔癖娝刭|(zhì)。附表一 總投資估算表 單位：萬元序號項目及費用名稱單位數(shù)量單價估算金額（萬元）占總投資比例備注﹝元﹞設(shè)備安裝合 計　項目投入總資金　　　　　﹝甲﹢乙﹢丁﹞　總投資　　　　　﹝甲﹢乙﹢丙﹞甲靜態(tài)部分　　　　　　一工程直接費用　　　　 　%﹝一…………十﹞(一)道路及廣場工程　　　　 　%　1道路米2000　　 　%　2生態(tài)停車場平方米1800　　 　%　(二)建筑工程　　　　 　%　1游客服務(wù)中心平方米150　　 　%　2景觀大門個1　　 　%　3生態(tài)廁所平方米100　　 　%　4覺者山莊平方米350　　 　%　5覺者茶坊平方米96　　 　%　6品茗閣平方米80　　 　%　7茶博所平方米150　　 　%　8茶葉加工廠平方米350　　 　%　9香茗居平方米180　　 　%　10VIP區(qū)平方米300　　 %?。ㄈ┑袼芫坝^