【正文】 ，應(yīng)該在建設(shè)的各階段，制定相應(yīng)的規(guī)劃對(duì)建設(shè)實(shí)施有效的指導(dǎo)。同時(shí)資溪縣加快了審批制度改革，出臺(tái)一系列的配套服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)了項(xiàng)目審批的透明度，提高了辦事效率，進(jìn)一步營(yíng)造了“親商、安商、富商”的良好氛圍。方家山景區(qū)是一個(gè)集道教、自然景觀(guān)為一體的風(fēng)景旅游勝地，有龍?zhí)?、瀑布、原始森林等大小景點(diǎn)80多個(gè)。規(guī)劃范圍本次規(guī)劃北以山坳為界，南以公路為界，規(guī)劃面積約為125600平方米。茶場(chǎng)可以吸引生態(tài)旅游者、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者等專(zhuān)項(xiàng)要求的客源群體。家庭休閑市場(chǎng)隨著雙休日、節(jié)假日、帶薪假期的增加，人們的出游時(shí)間大為增加，并且出游時(shí)間靈活性更強(qiáng)，家庭出游時(shí)間比以往能得到更多的保證。基礎(chǔ)市場(chǎng)：主要以撫州市、南昌市的周末休閑度假游客市場(chǎng)為基礎(chǔ)。與以往觀(guān)光旅游相比，旅游者更希望自己是參與者。其次，旅游區(qū)作為茶文化旅游定位開(kāi)發(fā)，在資溪縣目前還沒(méi)有很多類(lèi)似性質(zhì)的旅游點(diǎn)，因此其目標(biāo)市場(chǎng)定位將具有一定的優(yōu)勢(shì)。對(duì)生態(tài)旅游產(chǎn)品的需求80年代中后期。(2)客源市場(chǎng)具有明顯的周期性（季節(jié)性差異、節(jié)假日）。促進(jìn)當(dāng)?shù)氐男罗r(nóng)村建設(shè)大覺(jué)山茶場(chǎng)在資溪縣南源，該地塊以山地為主，開(kāi)發(fā)利用率低，植被良好。有利于豐滿(mǎn)資溪旅游形象作為撫州地區(qū)的重要城市，資溪縣旅游項(xiàng)目相對(duì)比較單一。 五、茶文化旅游背景 大覺(jué)山光照充足。大覺(jué)山野生動(dòng)植物資源豐富，分布廣，被專(zhuān)家譽(yù)為“天然氧吧，全國(guó)罕見(jiàn)的動(dòng)植物基因庫(kù)”。擴(kuò)大規(guī)模，建成資溪最大的天然白茶基地通過(guò)對(duì)資溪縣旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)資溪縣的旅游資源分布還相對(duì)比較集中，且各個(gè)地塊資源特色相對(duì)突出。東區(qū)以迄今1600年宗教文化特色為主體構(gòu)成，北區(qū)以浩瀚如海的30萬(wàn)畝原始森林為中心。品畬族美食,賞民俗風(fēng)情,看絕技表演,觀(guān)特色農(nóng)業(yè)畬族風(fēng)情貫穿于整個(gè)旅游之中。擴(kuò)大景區(qū)的范圍，增加景區(qū)的水上娛樂(lè)項(xiàng)目。資溪縣旅游發(fā)展概述資溪縣地處江西省東部地區(qū)，建縣于明朝萬(wàn)歷六年，總面積約1251平方公里，%，擁有30萬(wàn)畝原始森林，是個(gè)天然氧吧。 撫州市旅游發(fā)展趨勢(shì)撫州具有2200多年的歷史，自古文風(fēng)鼎盛，素有“才子之鄉(xiāng)、文化之邦”的譽(yù)稱(chēng)。這座“橋”互通的范圍很大：長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩東南金三角。公費(fèi)旅游中的職工獎(jiǎng)勵(lì)旅游，公務(wù)旅游，會(huì)議旅游仍將在國(guó)內(nèi)旅游中占一定比重，只不過(guò)份額逐步下降，而隨著人民生活水平的提高，大部分人將會(huì)以自費(fèi)旅游的方式出現(xiàn)。二、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，閑暇時(shí)間的增多，帶薪假期的普遍實(shí)行，旅游條件的改觀(guān)，國(guó)際旅游業(yè)的深入開(kāi)展對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的影響，人民的旅游熱情將進(jìn)一步煥發(fā)。從客源分布來(lái)看，以大中城市和沿海地區(qū)為主，內(nèi)地縣鎮(zhèn)為輔。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展速度的要求。（四）主要內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以資溪縣大覺(jué)山茶場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本研究對(duì)象，主要內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和理由（2）市場(chǎng)需求分析和旅游規(guī)模預(yù)測(cè)（3）項(xiàng)目選址建設(shè)條件（4）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（5）項(xiàng)目配套工程規(guī)劃（6）企業(yè)管理、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)（7）實(shí)施進(jìn)度建設(shè)（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析三、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃范圍平方米125600建筑總面積平方米1756年均接待人數(shù)萬(wàn)人次勞動(dòng)定員人50總投資萬(wàn)元1047其中：固定資產(chǎn)萬(wàn)元流動(dòng)資金萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資回收期年8第二章 區(qū)域概況與項(xiàng)目概要一、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說(shuō)來(lái)仍然處于一種低消費(fèi)、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。像敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹(shù)瀑布等風(fēng)景點(diǎn)由于交通不便相對(duì)處于溫冷點(diǎn)。我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，各級(jí)政府和主管部門(mén)采取了不少措施，如改善交通、增辟景點(diǎn)、美化環(huán)境，修建規(guī)格不等的飯店，設(shè)立專(zhuān)門(mén)接待國(guó)內(nèi)旅游者的二三類(lèi)旅行社。旅游人員構(gòu)成中自費(fèi)旅游的人數(shù)將逐步增加，公費(fèi)旅游仍將占一定比重。江西人正努力地建造一座“立交橋”。“配角”的定位，無(wú)形中為江西贏得了更大的發(fā)展空間。近年來(lái)，撫州市旅游市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，游客量屢攀新高。該度假村集古文化觀(guān)光、商務(wù)會(huì)議、體育休閑為一體。慕名前來(lái)參觀(guān)、考察，旅游的領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家、朋友絡(luò)繹不絕。景區(qū)分為東北兩大片區(qū)。集白茶生產(chǎn)、研究、加工、銷(xiāo)售、觀(guān)光為一體。著名風(fēng)景區(qū)武夷山、龍虎山分別坐落在大覺(jué)山東、北兩翼，旅游區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 大覺(jué)山屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，更無(wú)臺(tái)風(fēng)，地震、泥石流等極端自然災(zāi)害威脅。實(shí)屬當(dāng)代存世不多、價(jià)值極高的生物多樣性寶庫(kù)。大覺(jué)山茶場(chǎng)的建設(shè)，加上大覺(jué)山景區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，無(wú)疑能夠與其他旅游接待單位一起為增強(qiáng)資溪縣旅游的競(jìng)爭(zhēng)力作貢獻(xiàn)。隨著資溪縣大覺(jué)山茶場(chǎng)的建成，它與大覺(jué)山景區(qū)相得益彰，必將帶來(lái)可觀(guān)的旅游收益，極大地提升資溪縣的旅游地位。從目前國(guó)內(nèi)已有的度假地來(lái)看，度假市場(chǎng)一般存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)客源市場(chǎng)構(gòu)成中以周邊近程游客為主。旅游不再單純作為“游山玩水”的代名詞，它本身所蘊(yùn)含的文化屬性，已越來(lái)越多地為人們所認(rèn)識(shí)和重視，旅游業(yè)向文化深層次開(kāi)發(fā)已形成一種趨勢(shì)。旅游市場(chǎng)評(píng)估采用定性的方法可以作出如下評(píng)估：首先，旅游區(qū)旅游市場(chǎng)在資溪縣都是一個(gè)有待開(kāi)發(fā)的新市場(chǎng)，相對(duì)于其它景區(qū)如原始森林度假山莊、新月畬族民俗村等景區(qū)而言，依托目前生態(tài)休閑度假旅游的良好趨勢(shì)，其潛力無(wú)與倫比。旅游主體參與意識(shí)增強(qiáng)當(dāng)代旅游需求具有一個(gè)鮮明特征，那就是渴望參與的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈。五、客源市場(chǎng)定位根據(jù)大覺(jué)山茶場(chǎng)所處的地理位置、區(qū)位條件和交通狀況，以及當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的特色，其客源市場(chǎng)從以下幾個(gè)角主進(jìn)行劃分。六、市場(chǎng)細(xì)分茶文化體驗(yàn)市場(chǎng)大覺(jué)山茶場(chǎng)勢(shì)必吸引一批茶文化主題旅游愛(ài)好者到此進(jìn)行一些茶文化體驗(yàn)活動(dòng)，作為規(guī)劃地的重要產(chǎn)品，結(jié)合休閑度假、生態(tài)觀(guān)光等，將是規(guī)劃地的一大市場(chǎng)。生態(tài)旅游市場(chǎng)“城市水泥沙漠”等醫(yī)學(xué)理論成為人們渴望回歸大自然的基礎(chǔ)理論，旅游區(qū)空氣清新，環(huán)境幽靜，大氣和水污染少，空氣細(xì)菌含量少，是尋求良好生態(tài)環(huán)境的游客的理想之地?！”? 年游客接待人數(shù)預(yù)測(cè)規(guī)劃分期年度較上年增長(zhǎng)率（％）游客規(guī)劃(萬(wàn)人次)近期2011年建設(shè)期2012年2013年1002014年1002015年30中期2016年302017年302018年202019年202020年20遠(yuǎn)期2021年152022年152023年152024年102025年10第四章 項(xiàng)目位置和建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目位置規(guī)劃地位于資溪縣南源，縣城通往大覺(jué)山景區(qū)的公路旁邊。大覺(jué)山景區(qū)精品旅游項(xiàng)目有：大峽谷漂流、索道、高山湖泊度假、太空步廊、大覺(jué)者祭拜圣地等。項(xiàng)目區(qū)所在地區(qū)為了加快富民強(qiáng)區(qū)的步伐，不斷強(qiáng)化招商引資工作，完善了外商投資政策，出臺(tái)了招商引資獎(jiǎng)勵(lì)等政策，以創(chuàng)造優(yōu)越的招商環(huán)境。在建設(shè)的過(guò)程中要堅(jiān)持整體性的原則，對(duì)景區(qū)有步驟，有計(jì)劃的進(jìn)行建設(shè)。功能項(xiàng)目：游客服務(wù)中心、生態(tài)廁所、茶場(chǎng)大門(mén)、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)功能定位：旅游咨詢(xún)、旅游服務(wù) 、停車(chē)規(guī)劃要點(diǎn)：（1）本區(qū)是旅游服務(wù)的核心，是旅游區(qū)服務(wù)形象的窗口，在整體建設(shè)上要講求自然大方、風(fēng)雅，布局合理。（2）道路兩邊宜種植高大的喬木，以此將茶場(chǎng)與周邊的山林劃分開(kāi)來(lái)。香茗飄香區(qū)位置范圍：位于游客服務(wù)中心后面的平整地塊上，面積大約為7300平方米。山莊可依據(jù)文獻(xiàn)記載，提供各式清雅淡泊、奇峭瑰麗的景區(qū)形象菜。因此，在茶坊還設(shè)有不同的功能廳室展示茶葉的功效，展示出茶葉的多種用途。品茗閣與覺(jué)者茶坊風(fēng)格類(lèi)似。（4）VIP區(qū)的設(shè)計(jì)要顯得高檔時(shí)尚一些，符合商務(wù)人士的品味。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮他們這個(gè)階層的消費(fèi)需求，VIP區(qū)的內(nèi)部裝飾要符合他們的生活品味和檔次。（5）茶場(chǎng)設(shè)計(jì)要做到高低錯(cuò)落有致，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)美感，茶場(chǎng)以種植白茶為主，茶場(chǎng)內(nèi)部完善游步道，方便游人采茶進(jìn)出的方便（6）茶場(chǎng)規(guī)劃要體現(xiàn)出“綠意”，給人留下一片蒼翠的感受。（1）旅游區(qū)內(nèi)道路交通車(chē)道：即旅游區(qū)內(nèi)主要車(chē)行道，可通行自駕車(chē)和小型中巴車(chē)的交通道路，車(chē)道兩邊以喬木等常青樹(shù)種綠化，形成封閉視覺(jué)空間，增大旅游區(qū)容量。所有管線(xiàn)均沿路敷地鋪設(shè)，形成環(huán)形供水管網(wǎng)，確保用水安全，便于地塊用水從多方位開(kāi)口接入。匯集的雨水和化糞池處理的污水可直接引入茶園作為肥料，同時(shí)各主要服務(wù)用建筑物各建一化糞池。三、電力電信規(guī)劃電力工程（1）電源選擇根據(jù)茶場(chǎng)現(xiàn)狀，茶場(chǎng)供電來(lái)源采用鄉(xiāng)鎮(zhèn)供電系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。四、綠化規(guī)劃綠化規(guī)劃說(shuō)明大覺(jué)山茶場(chǎng)開(kāi)發(fā)用地要占用部分原有野生林帶，因此綠化規(guī)劃重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目集中地區(qū)綠化系統(tǒng)的重新布局，而對(duì)不占用的林區(qū)則多以保護(hù)為主。所以在進(jìn)行植物配置的選擇時(shí)，即要考慮其所發(fā)揮的生態(tài)效益，又要考慮起到的景觀(guān)作用，盡可能選擇觀(guān)賞性強(qiáng)的樹(shù)種和花卉。綠化配置旅游接待中心：合歡、石楠、女貞、青岡櫟、珊瑚樹(shù)等入口景觀(guān)帶：欒樹(shù)、五角楓、紫薇、紫荊、臘梅、桂花、茶樹(shù)、紅花繼木、金邊黃楊等香茗飄香區(qū)：核桃、懸鈴木、柿樹(shù)、桃花、紫薇、山合歡、茶樹(shù)、桂花、木槿、金絲梅等度假休閑區(qū)：芭蕉、女貞、泡桐、小葉楊、紫竹、桂花、茶樹(shù)、望春玉蘭、連翹、繡線(xiàn)菊等自助采摘區(qū)：桂花、枇杷、烏桕、五角楓、梔子、紫葳、芙蓉、山合歡等五、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃（一）保護(hù)原則樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，大力宣傳環(huán)保的重要性，積極參與規(guī)劃區(qū)的環(huán)保整治。公共場(chǎng)所衛(wèi)生達(dá)到GB9663—9673和GB16153的要求。認(rèn)真抓好旅游保險(xiǎn)體系建設(shè)工作，在繼續(xù)貫徹實(shí)施《旅游意外保險(xiǎn)規(guī)定》的同時(shí)，配合有關(guān)部門(mén)，研究設(shè)立旅行社責(zé)任保險(xiǎn)。景區(qū)管理部門(mén)定期對(duì)游覽設(shè)施進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，消除潛在危險(xiǎn)。重要景觀(guān)建筑、住宿點(diǎn)、餐飲點(diǎn)等服務(wù)站點(diǎn)建設(shè)時(shí)，應(yīng)配套設(shè)置消防用的儲(chǔ)水箱、滅火器等供火險(xiǎn)時(shí)使用。防洪規(guī)劃規(guī)劃地的防洪應(yīng)以二十年一遇的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。而節(jié)約能源是緩解能源供需矛盾的重要措施之一。發(fā)展低碳旅游，就是借用低碳經(jīng)濟(jì)的理念，以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的綠色旅游。 ●低碳記錄。對(duì)于景區(qū)垃圾的處理，還需要尋求解決問(wèn)題的最終途徑，對(duì)此可采用“減少—再用—再循環(huán)—再生能源”的模式，及時(shí)全面引進(jìn)節(jié)能減排技術(shù)，降低碳消耗，從總量上減少是最徹底、最根本的方法，這樣就會(huì)形成旅游景區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，從而提高景區(qū)運(yùn)行效率。第七章 經(jīng)營(yíng)管理與規(guī)劃實(shí)施建議一、茶場(chǎng)經(jīng)營(yíng)體制建議（一）企業(yè)運(yùn)作明確規(guī)劃地開(kāi)發(fā)模式，政府與民間合力開(kāi)發(fā)，即基本上依靠民間力量組織資金開(kāi)發(fā)規(guī)劃地，政府給予優(yōu)惠配套政策，做好各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。（五）明晰山林、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系必須妥善處理好風(fēng)規(guī)劃地內(nèi)山林，土地權(quán)屬及群眾經(jīng)濟(jì)生活等容易激化的矛盾的問(wèn)題，確保風(fēng)景資源得到保護(hù)，群眾生活得到提高，地方經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展。娛樂(lè)設(shè)施要進(jìn)行安全、防火論證和定期檢測(cè)，禁止無(wú)安全保障的旅游和娛樂(lè)活動(dòng)。⑷聘請(qǐng)知名學(xué)者和旅游專(zhuān)家，作為規(guī)劃地旅游發(fā)展顧問(wèn)，定期或不定期地為旅游發(fā)展出謀劃策。⑶。計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期8年，計(jì)算期合計(jì)11年。⑸年稅金及附加按國(guó)家或地方政府規(guī)定的費(fèi)率及計(jì)稅方法計(jì)算，對(duì)該項(xiàng)目來(lái)說(shuō)直接從營(yíng)業(yè)收入中扣除的有營(yíng)業(yè)稅及附加（按6%計(jì)）。100%=%投資回收期投資回收期(靜態(tài)) =(項(xiàng)目總投資－流動(dòng)資金)247。融資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目投資相對(duì)較大。專(zhuān)家評(píng)價(jià)與統(tǒng)計(jì)采用專(zhuān)家評(píng)估法，通過(guò)對(duì)20位專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，對(duì)專(zhuān)家給出的判斷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表151。經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)旅游業(yè)是中國(guó)目前最具活力的產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家及地方相繼制定了一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持旅游業(yè)的發(fā)展。另外項(xiàng)目建成后將直接帶動(dòng)一系列相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)貏?chuàng)造較多的勞動(dòng)就業(yè)崗位，優(yōu)化當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高當(dāng)?shù)氐闹群兔癖娝刭|(zhì)。附表一 總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)估算金額（萬(wàn)元）占總投資比例備注﹝元﹞設(shè)備安裝合 計(jì)　項(xiàng)目投入總資金　　　　　﹝甲﹢乙﹢丁﹞　總投資　　　　　﹝甲﹢乙﹢丙﹞甲靜態(tài)部分　　　　　　一工程直接費(fèi)用　　　　 　%﹝一…………十﹞(一)道路及廣場(chǎng)工程　　　　 　%　1道路米2000　　 　%　2生態(tài)停車(chē)場(chǎng)平方米1800　　 　%　(二)建筑工程　　　　 　%　1游客服務(wù)中心平方米150　　 　%　2景觀(guān)大門(mén)個(gè)1　　 　%　3生態(tài)廁所平方米100　　 　%　4覺(jué)者山莊平方米350　　 　%　5覺(jué)者茶坊平方米96　　 　%　6品茗閣平方米80　　 　%　7茶博所平方米150　　 　%　8茶葉加工廠(chǎng)平方米350　　 　%　9香茗居平方米180　　 　%　10VIP區(qū)平方米300　　 %?。ㄈ┑袼芫坝^(guān)