【正文】 ； 通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。 推廣體系 結(jié)合對(duì)主線的思考思路和項(xiàng)目自身的條件，我們對(duì)主線有了這樣一個(gè)核心概念：萬(wàn)源大革命－萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的生活新模式【詮釋】革命：有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬(wàn)源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來(lái)，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬(wàn)源城市運(yùn)營(yíng)的高度二是暗指萬(wàn)源的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)將因本項(xiàng)目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至體驗(yàn)式的精神追求層面新：一是結(jié)合到項(xiàng)目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。那萬(wàn)源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？萬(wàn)源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢(shì)，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬(wàn)源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬(wàn)源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會(huì)受到大城市生活圈帶來(lái)的各方面的“強(qiáng)勢(shì)”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。 中間安置少量的仿真樹(shù)木，增強(qiáng)綠色氛圍。 在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格 日常可以播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬(wàn)源市的一道風(fēng)景線。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 5）河街3）利民路農(nóng)資市場(chǎng)1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場(chǎng) 可見(jiàn)市中心地段的商業(yè)鋪面已經(jīng)達(dá)到十分稀有的局面。無(wú)“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。根據(jù)萬(wàn)源市十一五規(guī)劃：萬(wàn)源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來(lái)達(dá)到帶動(dòng)整個(gè)萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望從萬(wàn)源的后河每晚的散步人群來(lái)分析可以看出萬(wàn)源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。 同時(shí)，細(xì)節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬(wàn)源市場(chǎng)的消費(fèi)者的青睞。在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)到突出個(gè)盤的特色，全新打造品質(zhì)樓盤，特別是注重營(yíng)造社區(qū)的配套設(shè)施來(lái)出金社區(qū)商鋪的銷售。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢(shì)的“萬(wàn)源廊橋”將直接對(duì)萬(wàn)源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。主題商城——相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群是突破項(xiàng)目市場(chǎng)的有效方式特別是萬(wàn)源－達(dá)州1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開(kāi)通，都會(huì)給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)成為左右萬(wàn)源市消費(fèi)的重要因素，進(jìn)而會(huì)影響到社區(qū)商鋪的銷售。河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。 除“金締花園”的項(xiàng)目尾盤外，將無(wú)大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房推向市場(chǎng)。 中心區(qū)域在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強(qiáng)化將直接引領(lǐng)消費(fèi)者的消費(fèi)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。可見(jiàn)，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中 ，住宅部分正一步步的得到市場(chǎng)的認(rèn)可。其中，所有的銷售面積基本上都集中在幾個(gè)較大的商住項(xiàng)目?jī)?nèi)，并且都為市政府重點(diǎn)支持的整改項(xiàng)目。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭(zhēng)的事實(shí)。每個(gè)樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費(fèi)者。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。 萬(wàn)源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊(yùn)豐厚，歷史題材廣泛，每年因?yàn)榧t色旅游主題可吸引將近10萬(wàn)人口到萬(wàn)源市旅游。幾乎每天傍晚的人流量都能達(dá)到20000人次，其中蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)商機(jī)尚待發(fā)掘。 “濱水領(lǐng)地”“萬(wàn)源廊橋”等一系列樓盤的推出將會(huì)直接影響本項(xiàng)目的銷售。 熱愛(ài)休閑、喜歡安逸的生活方式是萬(wàn)源人的特點(diǎn)之一，他們希望一戰(zhàn)式購(gòu)物，無(wú)明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。 并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。但萬(wàn)源市街道的所有商鋪均銷售一空，無(wú)空置現(xiàn)象，除少數(shù)偏遠(yuǎn)的商鋪經(jīng)營(yíng)較差外，其余均經(jīng)營(yíng)良好。通過(guò)調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市，而且也沒(méi)有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無(wú)鋪”的局面。但物業(yè)管理過(guò)于松散，污水橫流，市場(chǎng)環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴(kuò)大 “金締花園”的愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐市中心區(qū)域，萬(wàn)客隆超市同時(shí)業(yè)加大了宣傳和促銷活動(dòng)，證明著市中心的零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，特比是愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)的5000平米超大面積將會(huì)帶來(lái)巨大的人氣。4）主題商場(chǎng)將會(huì)受到追捧而走俏 在這一方面，“金締花園”的成功起到了很大的示范作用，并相信以后會(huì)被其他開(kāi)發(fā)商所沿用。且市政府規(guī)劃項(xiàng)目本身為萬(wàn)源市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)位。劣勢(shì)：(W)拆遷過(guò)程爭(zhēng)議很大，影響了項(xiàng)目形象步行街寬度過(guò)大，影響商業(yè)氣氛工程進(jìn)度緩慢，整體形象不利于營(yíng)銷全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會(huì)制肘項(xiàng)目整體銷售項(xiàng)目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致客戶投資信心不夠機(jī)會(huì)：(O) 市場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)房投入量少，需求很大利用紅色旅游時(shí)間可迅速重新塑造項(xiàng)目形象政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機(jī)會(huì)地理位置：金締路管理費(fèi)用：無(wú)交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽(yáng)光花園尾盤商鋪經(jīng)營(yíng)總面積：3000平米工程進(jìn)度：現(xiàn)房付款方式：一次性優(yōu)惠2％開(kāi)發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)源分公司經(jīng)營(yíng)總面積：8000平米工程進(jìn)度：現(xiàn)房付款方式：一次性優(yōu)惠2％開(kāi)發(fā)商：銷售范圍：全部交房時(shí)間：－價(jià)格區(qū)間：－5）萬(wàn)寶商場(chǎng)靠近和平路管理費(fèi)用：無(wú)交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。 并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長(zhǎng)4米*高2米。代理商：底層面積：10000平米已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)5000平米％地理位置：紅衛(wèi)街管理費(fèi)用：無(wú)交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪交通局附近管理費(fèi)用：無(wú)交通情況：濱河路價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間4）萬(wàn)源廊橋經(jīng)營(yíng)總面積：5000平米工程進(jìn)度：尚未施工付款方式：－地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間底層面積：1000平米已經(jīng)進(jìn)駐名店：無(wú) 隨著萬(wàn)源市近幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，機(jī)遇與危機(jī)共存的萬(wàn)源市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項(xiàng)目難做，特別是沒(méi)有差異化的商業(yè)項(xiàng)目更難做。 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目從新定位為這是萬(wàn)源以及萬(wàn)源人共同向往且共同追求的方向。推廣思路“革命”一詞將項(xiàng)目的自身價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項(xiàng)目本身，對(duì)整個(gè)萬(wàn)源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持）以產(chǎn)品的特點(diǎn)和賣點(diǎn)作為推廣輔線的核心，通過(guò)產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃思想的實(shí)際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來(lái)，體現(xiàn)“革命”一詞機(jī)動(dòng)即根據(jù)活動(dòng)情況的靈活多變，包括銷售模式、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。開(kāi)發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)?；顒?dòng)目的：在萬(wàn)源人心目中深入地說(shuō)明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬(wàn)源的未來(lái)在市中心。建立獨(dú)特形象——體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)有性格、氣質(zhì)集中體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心——萬(wàn)源大革命、商業(yè)新模式 運(yùn)用項(xiàng)目特有元素進(jìn)行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；選用與目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)應(yīng)的新銳媒體、小眾媒體作為體驗(yàn)營(yíng)銷的主要廣告載體；形式上追求創(chuàng)新手法。 第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體； 第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議1）推廣總思路2）推廣方式兵法云：“出十無(wú)名，則兵敗使然”。因此，我們將在推廣上強(qiáng)調(diào)萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實(shí)現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢(shì)主題商家入駐作為營(yíng)造聲勢(shì)的基礎(chǔ)元素。具體策略根據(jù)總策略的引導(dǎo)，在推廣過(guò)程中，根據(jù)推廣體系中三條線的作用采取相對(duì)應(yīng)的具體操作。以此獲取受眾對(duì)項(xiàng)目的興趣、關(guān)注、購(gòu)買。向市場(chǎng)訴說(shuō)項(xiàng)目全新定位、重新形象，簡(jiǎn)潔有力的體現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳播價(jià)值核心，讓消費(fèi)者有所期待B一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出B第一階段采用較為激進(jìn)的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢(shì)下采用正面結(jié)合側(cè)面進(jìn)攻的策略，由針對(duì)的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。 區(qū)域因素48 56 8 二層（4棟） 880+979 7500 方式（1）95折 。 而決定招商正常進(jìn)行的關(guān)鍵是項(xiàng)目本身的施工進(jìn)度問(wèn)題，施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的招商成功與否，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售情況。項(xiàng)目周圍的幾棟“釘子戶”必須在2006年9月1日前拆遷完畢，否則將嚴(yán)重影響招商的品牌商家考察，降低項(xiàng)目整體形象C即費(fèi)用為14萬(wàn)元? 銷售現(xiàn)場(chǎng)及人員包裝：占整體推廣費(fèi)用的23％，? 公共關(guān)系活動(dòng)費(fèi)用：占整體推廣費(fèi)用的7%，52 / 5