【正文】 自身做起，保證工作的規(guī)范性、有效性；第四：抽查要細、要嚴格，如出現(xiàn)對安全問題構成較大威脅的現(xiàn)象要堅決制止并迅速處理。技防盲點：A、紅外線5防區(qū)網(wǎng)場間空隙，無法布控，針對此狀況，管理處在白天加大巡邏力度，在夜間在11棟大堂人員專門進行跟進，同時西外圍墻保安要保持對該區(qū)域的目視監(jiān)控，B、各棟平臺處的擋雨簾跟二樓過于近，外來人員可于此處較容易攀爬進入二樓室內，由于此為設計原因造成，無法整改，管理處針對此狀況專門安排平臺保安進行二十四小時監(jiān)控，保證能達到安全效果。督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質。中控室崗位職責： 。固定值班崗位職責（門崗）： 。 ，防止丟失。對小區(qū)巡邏檢查頻率每2小時一次。通過對門崗的控制，確保小區(qū)安全，熟悉轄區(qū)內人員情況，嚴格實行來人來訪登記制度和物品搬遷及人員出入管理制度。集 合1．班長提前15分鐘在宿舍下集合隊伍，整理著裝，不符合要求的禁止上崗。1．月卡車：當車輛駛入崗位時，值班員立正敬禮，必要時幫業(yè)主（車主）刷卡，指引車輛行駛方向，車輛經(jīng)過時要行注目禮。而后指引車輛停放在私家車位上，保證車輛的停放有序、整齊。設施設備檢查對各類報警的處理3．應立即通過對講機或電話通知當值班長（或巡邏員）前去報警位置核查火警情況的真?zhèn)?，若屬誤報，則及時復位，并做好記錄；若火情屬實，及時向管理處領導匯報，同時組織人員進行撲救，做好現(xiàn)場的維護，并報警，做好記錄。巡邏路線3．（1）對所負責區(qū)域內的設施設備的檢查監(jiān)管，如消防通道是否暢通，應急燈、疏散指示燈是否完好，防火門、電井門是否鎖閉，消防設備公共設施是否完好，有無損壞，天面、樓宇外墻、樓層門窗等是否完好，發(fā)現(xiàn)有損壞或缺少，及時填寫維修單，并上報管理處，同時做好巡邏記錄；（2）對可疑光線氣味的檢查；（3）對可疑人員的盤查與詢問；（4）對裝修及維修人員及其他人員的監(jiān)控；（5）對其它應急事件的處理。（2）對于車來消費的人員，禮貌詢問，統(tǒng)一由南大門307崗進入一組團停車庫，經(jīng)消防通道進入會所或食府、美容美發(fā)。附：保安各崗位職責及操作流程小區(qū)美發(fā)廳、食府、本小區(qū)業(yè)主訪 客 說明事由、去向大 堂通過對講業(yè) 主同意進入 不同意進入大 堂大 堂登記 不準進入訪 客訪 客業(yè) 戶K地格林小鎮(zhèn)門崗的操作流程交接班班門崗的交接班：交接班要相互敬禮，按照規(guī)范的崗位交接等程序進行交接，保證設施設備的完好率，交接清楚遺留事項進行詳細登記。西邊圍墻外主要是商鋪、車輛維修點及農貿市場。消防桶（2個）消防錘（1個）消防鑿子（1個）防煙罩（2個）頭盔（1個）消防服（1個）防火鞋（1個）消防鋸（2個）板手（3個）消防腰帶（2個）消防斧（1個）消防鍬（2個）消防池（2個）以上物品放于消防中心，消防物品柜內，擬變運情況，消心演習用4瓶，需及時補充。7).消防系統(tǒng)運行狀況：，現(xiàn)處于失控狀態(tài)，例如:1棟火警不能及時報警。保證欠費的收繳力度。確保小區(qū)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木配置得當。指定機電設備維修人員定期進行日常維護保養(yǎng)，并由工程主管負責驗收及監(jiān)督，主任負責組織質量驗收及建立由管理處主管、工程主管負責的機電設備運筆管理組對所有大型及重要機電設備提出維護保養(yǎng)計劃，建檔記錄，分類控制，確保正常運行。（二）房屋零修、急修及時率：100%1）實施措施：根據(jù)ISO9001程序文件執(zhí)行，在接到維修通知時保證在十分鐘內到達維修現(xiàn)場，零修現(xiàn)場及時完成，急修不過夜，在保修期內如建筑單位不能及時處理的，管理處本著先處理后協(xié)商的辦事原則，并按照《維修回訪制度》進行回訪及記錄，搞好質量跟蹤。2） 考核依據(jù)：車場管理由專門的車庫管理員進行管理，所有的車管員都必須通過專門的培訓。管理方案：在入伙前擬訂新接管項目的管理方案（管理服務的類型、方式、品質標準、人員編制和收支預算）管理方案的年度修訂與評審接管驗收入伙與裝修：工程技術資料、交接驗收資料的建檔、管理工作驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改辦理入伙手續(xù)業(yè)主收房安排及發(fā)現(xiàn)問題的整改協(xié)調裝修管理工作日常管理：安全管理房屋及設施設備的運行和維護保養(yǎng)綠化保潔車輛進出與停放管理入戶維修社區(qū)文化活動業(yè)主走訪與投訴受理業(yè)委會組建與定期溝通開發(fā)商及政府部門工作關系協(xié)助安排對崗培訓及參觀管理費的計收與催繳客戶資料及工作檔案管理員工計劃考核管理與培訓操作層員工宿舍管理155 / 155主 任附件一：文 員客戶參觀接待文檔管理兼業(yè)委會秘書保潔主管保潔一班保潔二班安全主管保安一班保安二班保安三班安全助理(大學生實習)客戶服務主管大堂助理前臺接待客戶投訴處理社區(qū)文化活動業(yè)委會聯(lián)絡工程主管水電運行值班弱電維修綜合維修組財務內勤計費收費欠費催繳物料管理會所品質主管綠化班 宿舍管理電腦管理質量管理計劃督辦后勤管理姓名部門崗位人數(shù)備注客服部客服主管1班長2操作層23工程部工程主管1工程助理1維修工9保安部主管1安全助理1班長1111操作層65綠化部主管1班長1操作層3財務部內勤11保潔部主管1保潔助理1保潔班長111操作層40行政品質部主管1辦公室文員兼業(yè)委會秘書1會所管理員1負責人1管理處主任1K地格林小鎮(zhèn)人員一覽表小區(qū)品質定位的描述K地格林小鎮(zhèn)花園是集團及公司的對外宣傳窗口及樣板樓盤，基于此，管理處從日常管理工作一直嚴格要求，不斷地提高服務管理水平，不斷探索、創(chuàng)新、改進，努力把K地格林小鎮(zhèn)花園管理成為K地物業(yè)名符其實的樣板樓盤及對外展示形象的窗口。外來人員的來訪控制方面。大部分住戶的需求: 增加兒童游樂設施。幼兒園幼兒園總建筑面積為1869平方米，現(xiàn)由馬榮教育機構進行承包，供小區(qū)業(yè)戶小孩上學（部分學生外招）。物業(yè)狀況各棟面積小區(qū)總占地面積48155平方米，建筑面積為121605平方米（計容積率面積），不積空積率面積為40575平方面，總建筑面積162180平方米。2002年10月獲得廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號。環(huán)境管理：K地格林小鎮(zhèn)花園作為K地集團的形象工程及樣板樓盤，管理處深知環(huán)境管理在其中的重要性。整個方案共分為六部分，分別為安全管理、客服服務、房屋管理、設備管理、環(huán)境管理、財務管理，這六部分雖相對獨立，但又相互聯(lián)系，管理處以創(chuàng)新、改進作為2004年度管理方案主導思想，確保管理處進一步提升服務管理水平，就此，我們對管理方案的六大部分別進行簡要描述。金灣花園管理處現(xiàn)有員工168人，其中管理人員10人，大堂助理26人（含前臺接待人員），工程維修人員11人，保潔44人，保安72人（正常編制下），綠化5人?？头眨篕地格林小鎮(zhèn)花園是公司最早提倡酒店式管理的小區(qū)之一，每棟大堂都設有大堂助理，在辦公室前臺設有前臺接待，由客服主管直接進行管理，管理處把客服部做“CPU”的管理模式，通過大堂助理及前臺收集業(yè)戶的各類信息與業(yè)戶的動態(tài)、處理業(yè)戶的投訴、業(yè)戶辦理各類手續(xù)，來實現(xiàn)業(yè)戶的服務需求。小區(qū)情況描述地址深圳福田區(qū)沙嘴路K地格林小鎮(zhèn)花園管理處 郵編:518048開發(fā)單位K地（集團）股份有限公司正式入伙時間第一期為2000年10月，第二期為2001年5月，第三期為2001年10月取得榮譽稱號2001年9月獲得深圳市福田區(qū)優(yōu)秀住宅區(qū)稱號。周邊環(huán)境硬件環(huán)境：小區(qū)南面面臨國家一級保護紅樹林。1棟為10250平方米，2棟為12300平方米，3棟為9840平方米，5棟9840平方米，6棟11070平方米，7棟13120平方米，8棟10660平方米，9棟11070平方米，10棟11890平方米，11棟9840平方米。小區(qū)內香港籍業(yè)戶433戶，%，深圳籍業(yè)戶為150戶,占總戶數(shù)的17%。 大堂增設溫度計、沙發(fā)，對大堂進行綠化。這從問卷調查結果中可以得到肯定。2）考核依據(jù)：對保安員隊伍實行一體化管理，并對隊伍實行準軍事化管理和訓練。（二）業(yè)戶對物業(yè)管理滿意率98%（1）實施措施：按照ISO9001《物業(yè)管理檢查》、《業(yè)戶問卷調查表》、《糾正預防措施》程序文件執(zhí)行，在日常服務過程中及時收集住戶的需求信息，盡可能滿足住戶的需要，與住戶加強溝通，確?？蛻魧ξ飿I(yè)管理工作的滿意度達到預期目標。（三）道路車場完好率：100%1）實施措施：根據(jù)ISO9001程序文件執(zhí)行，指定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監(jiān)督建立建全停車場管理制度落實道路、車場分區(qū)制度，責任落實到人，確保道路、車場完好，方便使用。（2）考核依據(jù)：小區(qū)內路燈隨時處在完好狀態(tài)中，在二十四小時中無論任何時間段出現(xiàn)故障做到及時修復，做好維修記錄，填寫巡視日記，確保正常使用。（2）考核依據(jù)：建立健全檢查管理制度，不得出現(xiàn)制度不落實、環(huán)衛(wèi)設備不完善情況出現(xiàn)，每棟樓天面、通道、樓梯間、區(qū)內道路、綠化地等不得出現(xiàn)大面積或大宗培訓。2)花園內室內車庫及地下車庫、各設備房主要采用溫感監(jiān)控，煙感主要用于樓層及夾層3期車庫，總共為4100多個感應探頭。10)煤氣報警系統(tǒng)正常。小區(qū)住戶內沒有自動報警系統(tǒng)。四、小區(qū)的安全管理措施：封閉式管理執(zhí)行情況及完善措施K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)實行封閉區(qū)管理目的是為了提高安防效果更有地維護物業(yè)區(qū)域內業(yè)主人身財產安全，維護小區(qū)正常的工作、生活秩序。業(yè)主帶人來訪4．立正敬禮，禮貌詢問，聯(lián)系管理處是否可以進入?yún)⒂^，得到許可后，向參觀團說明小區(qū)內禁止攝像及注意事項，予以放行，通知巡邏員跟進監(jiān)控。交接班2．當值班隊員要熟悉所轄區(qū)域的地形與環(huán)境，能熟練操作崗位上發(fā)生的各種情況，包括平臺上花草樹木的監(jiān)管、衛(wèi)生狀況等，遇有踩踏綠化、攀折花木的現(xiàn)象要耐心勸阻，勸其停止其行為；遇有衛(wèi)生狀況差的地段要及時通知保潔人員將其清理。遇上級領導檢查6．遇有參觀人員，立正敬禮，并禮貌問候，注意監(jiān)控有無違反相關規(guī)定。6．密切監(jiān)視小區(qū)各類人員及車輛的出入情況，發(fā)現(xiàn)異常及時通知巡邏員，現(xiàn)場核實。車輛進入管理車庫值班員在無車輛進入車庫時，要不定時進行查看、巡視、簽到，檢查車輛停放是否有序、整齊，車狀是否安全完好，同時監(jiān)控好車庫內的衛(wèi)生狀況，禁止在車庫內試剎車、洗車、修車和吸煙等不良現(xiàn)象出現(xiàn)。負責本班人員的調配管理，安排人員頂崗、換崗，并嚴格控制換崗的時間，加強人員的控制。每周對保安進行3次軍訓或體能訓練。新進員工崗位培訓應對進行崗前培訓。 熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。 ,照卡放行。 。巡邏崗：主要負責樓層間巡邏負責小區(qū)治安日常巡邏，維護責任區(qū)域 內的治安秩序，協(xié)助當值班長處理緊急情況。每周對全班人員的業(yè)務訓練進行考核，掌握全班人員的思想工作。消防管理的重點、難點及改進措施： 消防管理的重點主要有：消防設施、設備的維護與使用，消防設備的配備及相關配套設施合理；義務消防員對消防設施的掌握和使用；消防報警系統(tǒng)的完好，消防工作的宣傳。小區(qū)化糞池共10個分布在各棟大堂前；化油池1個，位于會所前廣場。景觀：人工湖：面積 250平方米。設備數(shù)量多、人員偏少。防盜網(wǎng)、空調架、外墻無銹跡、無安全防患、外墻裝飾無破損或污跡。公共配套設施無好率達100%。維修應一次維修完畢并反復測試，做到業(yè)主滿意并從技術角度出發(fā)可行為止。直到考核合格。弱電工：大專文化相關專業(yè)畢業(yè)，2年以上作經(jīng)驗，熟悉弱電系統(tǒng)各種設備設施的日常維護。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設施、電表箱、水表、區(qū)內標識是否正常。 對維修人員的日常工作的檢查。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 對各設備房及公共設施進行實時巡視及檢查。對上門維修的服務態(tài)度是否良好。電壓是否正常，電流是否在正常范圍，計量儀表是否正常運轉，轉換開關是否處于正確位置，標識是否齊全。 機房照明、通風是否良好，機身、地面及各開關器件、柜體是否清潔。 泵體、閘閥管道有無滲漏、閘閥是否處于正確位置。 一次、二次回路接線端有無發(fā)熱跡象。門禁系統(tǒng)玻璃門及門夾、閉門器/地彈簧、電鎖、密碼開鎖、磁卡