【正文】 業(yè)，發(fā)展高檔休閑、旅游度假、康體娛樂、會(huì)議會(huì)務(wù)，適度開發(fā)濕地生態(tài)旅游休閑和房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)具有歷史文化特色和生態(tài)資源特色的高原水鄉(xiāng)。預(yù)計(jì)2到3年的時(shí)間里，嵩明的房地產(chǎn)投資將達(dá)到120萬平方米。今年1—9月，%，其中，%；，%。2．政區(qū)概況。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位1．地理位置。素有“滇東北門戶”之稱，境內(nèi)昆曲高速公路、嵩待高速公路、213國(guó)道、320國(guó)道“四線出省”，貴昆鐵路、昆曲高速公路、213國(guó)道、320國(guó)道、7204線，加上即將建設(shè)的連接昆明新機(jī)場(chǎng)的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目所在地點(diǎn)屬典型的溫帶、暖溫帶和北亞熱帶混合型氣候，年平均氣溫14℃，降雨量993毫米，無霜期222天，日照2073小時(shí)。由多層住宅、商鋪、地下車位等多種混合類型產(chǎn)品，以及幼兒園和輔助用房等配套設(shè)施組成，項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)功能自我配套。（1） 《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2009年~2020年）；（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（3）《昆明市城市拆遷管理?xiàng)l例》；（4）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（5）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（6）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（7）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（10）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（11）市場(chǎng)調(diào)研資料。項(xiàng)目前期暫定嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理開發(fā)建設(shè)有關(guān)手續(xù)，并開發(fā)建設(shè)名為嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項(xiàng)目。機(jī)場(chǎng)作為一個(gè)城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”，將為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來無限的提升。昆明市嵩明縣房地產(chǎn)項(xiàng)目第一章 總 論嵩明素有“滇東北門戶”之稱，作為昆明主城門戶，西南最重要的內(nèi)陸大碼頭，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)、昆明“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)?！搬悦骺崭坌鲁恰睂⒁园l(fā)展臨空型經(jīng)濟(jì)為核心，建成面向東南亞、南亞，連通歐亞大陸的國(guó)際航空客流、物流中心，成為國(guó)際化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新昆明航空城。項(xiàng)目的建設(shè)，在原有舊房屋改造的基礎(chǔ)上，擬將周邊用地已列入的建設(shè)用地，建房以居住建筑為主，同時(shí)為了解決村社剩余勞動(dòng)力現(xiàn)就業(yè)問題，輔以少量的商網(wǎng)，為提高村民文化生活，豐富肌民的業(yè)余生活，適當(dāng)布置少量公共建筑，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，創(chuàng)建一個(gè)文明，詳和的生活及居住環(huán)境。公司將繼續(xù)不斷創(chuàng)新，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)以及管理經(jīng)驗(yàn)，在土地資源、人力資源和社會(huì)資源方面構(gòu)建自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加快發(fā)展，壯大實(shí)力。名稱規(guī)劃用地建筑面積一期164005平方米二期75813平方米352021平方米建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目本著“以人為本”、“創(chuàng)建精品”的開發(fā)理念，規(guī)劃住宅面積為254940㎡，可容納2196戶7000多人入住，建筑密度34%；；綠地率41%。c. 供水條件及排水條件本項(xiàng)目供排水均可使用已建成的城市市政管道。f．區(qū)位優(yōu)勢(shì)嵩明地處滇東北交通樞紐重要節(jié)點(diǎn)，距昆明主城區(qū)35公里，屬于半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍。原有舊房屋已不能適應(yīng)新的發(fā)展要求，加快城鄉(xiāng)一體化是時(shí)代發(fā)展的要求，是為群眾謀利的一件大事，是建設(shè)現(xiàn)代化城市的一項(xiàng)重大舉措，它對(duì)于完善城市功能，美化城市景觀，改善人居環(huán)境和投資環(huán)境，提升城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，都具有十分重要的意義。距昆明市區(qū)34公里。全縣工業(yè)總產(chǎn)值完成65億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)49家。截至目前，已確定的房地產(chǎn)投資就達(dá)到了53萬平方米。2009年嵩明縣已提出跨越式發(fā)展，建北部生態(tài)新城的發(fā)展目標(biāo)。：位置城內(nèi)東郊南郊北郊西郊所選人數(shù)920182310所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。應(yīng)該說是比較合理的。：電視報(bào)紙電臺(tái)房交會(huì)房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)已購房親友其它所選人數(shù)15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個(gè)方面最多，%，%，%%，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。另外，楊林工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于規(guī)模產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。B、郊區(qū)居民。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐昆辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。表32 樓盤銷售價(jià)格情況表（2010年）序號(hào)名稱房屋類型地段最低價(jià)(元／平方米)最高價(jià)(元／平方米)1萬年花城花園洋房、板式小高層蘭茂廣場(chǎng)對(duì)面252032802銀杏人家別墅230048003野鴨湖二期獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排別墅650085004第三城高檔商住40005000從A市2010年樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米32808500元之間。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。圍繞昆明嵩明空港新城和進(jìn)入半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的要求，嵩明規(guī)劃建設(shè)縣城與昆明主城及空港等外圍交通，積極配合國(guó)家、省、市完成長(zhǎng)昆高鐵、地鐵6號(hào)線、昆曲高速公路東南繞城線二期工程建設(shè)。境內(nèi)河渠縱橫，土地肥沃，%，是滇中著名的“魚米之鄉(xiāng)”，先后建成全國(guó)、省、市的商品糧、烤煙、商品豬、肉牛羊、漁業(yè)、水果、蔬菜生產(chǎn)基地縣。素有“滇東北門戶”之稱，境內(nèi)昆曲高速公路、嵩待高速公路、213國(guó)道、320國(guó)道“四線出省”，貴昆鐵路、昆曲高速公路、213國(guó)道、320國(guó)道、7204線，加上即將建設(shè)的連接昆明新機(jī)場(chǎng)的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通優(yōu)勢(shì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國(guó)務(wù)院305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、云南省人民政府109號(hào)令《云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定》，加快推進(jìn)嵩明縣城鄉(xiāng)一體化改造工作，進(jìn)一步完善城市功能，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，制定本拆遷補(bǔ)償安置方案。過渡期從被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議后騰空原住房之日起，至回遷房交房后三個(gè)月止。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)按３個(gè)月計(jì)算，一次性支付；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按實(shí)際過渡的期限發(fā)放。表一：優(yōu)惠及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)搬遷期限搬遷獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）安置房配套設(shè)施優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)安置房物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一階段自拆遷公告發(fā)布之日起1個(gè)月內(nèi) 5010１．拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，一律不予補(bǔ)償。 總平面布局“空港翼城”總平面略呈雙“Ω”型布局，由形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置籃球場(chǎng)和休息區(qū)，小區(qū)設(shè)西北和西南兩個(gè)主出人口。建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“空港翼城”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。主色調(diào)的選取非常重要，要避免采用時(shí)下樓市中用濫了的色調(diào)；k) 可以在第五立面即樓宇頂部做文章，一個(gè)好的樓頂造型，也許就是一個(gè)標(biāo)志；l) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用隱形梁柱，使適用率加大，戶型更為寬敞暢順；m) 住宅大堂不必仿效現(xiàn)時(shí)豪宅流行的酒店式大堂設(shè)計(jì)，此類設(shè)計(jì)片面強(qiáng)調(diào)豪華，缺少家居的溫馨與人性化。1．住宅樓：主要功能是滿足人們居家生活的需要。（1）規(guī)范依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ 500152003《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》GB 5004595《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500842001《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 》GB 5021995《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 》GB 500142006《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 501402005《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687 2001版（2）生活給水系統(tǒng)項(xiàng)目所需水源由已經(jīng)鋪設(shè)的市政給水管線引入，使用的水源、水量、水壓均由城市給水管網(wǎng)保證，水源由自來水廠提供，可滿足生產(chǎn)、生活及消防的用水要求。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。, 采用減壓穩(wěn)壓消火栓。經(jīng)環(huán)保部門監(jiān)測(cè)，廢水排放濃度達(dá)到國(guó)家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的要求.1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。配備柴油發(fā)電機(jī)作為應(yīng)急電源。配電系統(tǒng)1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。事故照明，消防用電，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)用電由兩個(gè)回路（其中一個(gè)為備用電源）供電，并在末端配電箱內(nèi)設(shè)自動(dòng)切換裝置。：本工程為二級(jí)保護(hù)對(duì)象，設(shè)置火災(zāi)報(bào)警控制中心，火災(zāi)探測(cè)器按場(chǎng)所分別選用感煙探測(cè)器及感溫探測(cè)器，并設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制及火災(zāi)事故廣播，消防控制中心設(shè)置在一層。項(xiàng)目所在地昆明市是北亞熱帶氣候，夏秋氣溫偏高，相對(duì)濕度大，冬春溫暖，相對(duì)溫度稍低。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析本項(xiàng)目屬于非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目，其對(duì)環(huán)境的影響可以分為施工期和運(yùn)行期兩個(gè)時(shí)段。由于項(xiàng)目工地面積大，施工期將設(shè)2～4個(gè)臨時(shí)性衛(wèi)生旱廁，雇請(qǐng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民定時(shí)清淘外運(yùn)施之旱田，糞便不進(jìn)入附近水體。項(xiàng)目建設(shè)竣工后，區(qū)域均為建筑物、道路和綠地所覆蓋，因施工造成的水土流失將完全得到控制。污水收集系統(tǒng)中的污水泵房會(huì)產(chǎn)生少量異味。污水處理站、化糞池濾渣污泥和隔油池的油泥均被列入《國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄》，由有資質(zhì)單位定期清掏外運(yùn)至本市危險(xiǎn)廢物處置中心處理。：加強(qiáng)施工管理以減少對(duì)植被的破壞。一期建設(shè)回遷房、市政道路和部分商業(yè)設(shè)施，為期10個(gè)月；二期完成小區(qū)建設(shè)，為期26個(gè)月。7) 采用云建標(biāo)(2003)第668號(hào)文《云南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》。17) 計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》。建設(shè)投資橫向構(gòu)成表建筑工程費(fèi)設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用總價(jià)值費(fèi)用 75400 比例（%） 100 建設(shè)投資縱向構(gòu)成序號(hào)工程項(xiàng)目總價(jià)值（萬元）占建設(shè)投資（%）（一）固定資產(chǎn)費(fèi)用 1工程費(fèi)用 (住宅)底層商鋪工程酒店工程商務(wù)區(qū)工程超市、診所工程會(huì)所工程幼兒園工程住宅工程市政道路工程綠化工程2固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 （二）預(yù)備費(fèi) 1基本預(yù)備費(fèi) （3％） 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)（0%） （三）建設(shè)投資（1+2）75400 一期項(xiàng)目投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位單價(jià)（元）或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地費(fèi)用萬元　7800征地費(fèi)用萬元　7573土地契稅萬元3%227 2社保費(fèi)用500戶萬元1000 3前期工程費(fèi)M22544土建164005M288014432 5建筑安裝工程164005M2　5183 水電消安裝164005M250820 地下室工程33255M210503492 地下室通風(fēng)工程33255M280266 設(shè)備工程　萬元605 變配電設(shè)備200 發(fā)電機(jī)組75 電梯150 智能化及弱電180 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)171 景觀綠化17065 M2100171 5建設(shè)管理費(fèi) 萬元3%588 6部門規(guī)費(fèi) 萬元100 市政配套費(fèi)萬元50 其他部門規(guī)費(fèi) 萬元50 7財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元　50 8預(yù)備費(fèi) 萬元3%773 一期 投 資 合計(jì)30351其中市政道路建投資二期項(xiàng)目投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位單價(jià)（元）或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地費(fèi)用萬元　14188征地費(fèi)用75813萬元　13775土地契稅萬元3%413 3前期工程費(fèi)M22544土建227420M290020468 5建筑安裝工程227420M2　12180 水電消安裝227420M2541228 地下室工程79300M211008723 地下室通風(fēng)工程79300M285674 設(shè)備工程　萬元1555 變配電設(shè)備640 發(fā)電機(jī)組225 電梯350 智能化及弱電340 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)311 景觀綠化31083 M2100311 5建設(shè)管理費(fèi) 萬元3%979 6規(guī)費(fèi)