【正文】 局，銷售量逐步上漲，到今年1月份國際旅游島政策落地后上漲到最大量，后到4月份穩(wěn)步增長，5月份調(diào)控政策后開始大幅下降，10月份才開始止跌回升，年底到明年初進(jìn)入海南旅游及房地產(chǎn)銷售旺季，銷售量可望回升一定高潮。國家二次調(diào)控、?？谙拶彽日邼M月，海口房價(jià)并沒有受到太大的影響，依然保持著平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢。7 月?？谑猩唐纷≌?yīng)量 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比上升 %；商品住宅成交量 萬平方米，同比下降 %，%。8）.房地產(chǎn)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特征l 旅游地產(chǎn)特征:?？诜康禺a(chǎn)業(yè)和旅游的關(guān)系密切，房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特點(diǎn)，即靠近大海，充分利用海景資源；受旅游市場的影響強(qiáng)烈，旅游淡季，房產(chǎn)銷售就陷入低谷。與國內(nèi)“第一居所”不同，“第二、第三居所”無需具備通常意義上的居家功能（比如較大的儲藏空間、較大的封閉式廚房、書房、傭人房及客人房等），大部分購房客戶更看重的是休閑度假的環(huán)境和氛圍，同時(shí)，在空閑時(shí)誰來負(fù)責(zé)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理以及物業(yè)是否能夠帶來投資回報(bào)。高端客戶對房價(jià)的承受能力較大，而低端客戶對房價(jià)比較敏感。但?？诜康禺a(chǎn)的衰退期和蕭條期卻基本與國內(nèi)其他城市保持一致（受國家宏觀調(diào)控政策的影響是一致的），使得?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中增長期、繁榮期相比國內(nèi)其他城市來得更短。三亞房屋售價(jià)同比漲幅連續(xù)5個(gè)月居全國第一位，?？诰尤珖诙弧Ｆ渲校海?，超出投資增幅將近一百個(gè)點(diǎn)。7月,，%。圖：2002年至今全國商品房和住宅均價(jià)及其同比增速圖：2007年至今全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格同比指數(shù)圖：2007年至今全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù) 二、 海南房地產(chǎn)市場分析　　由于海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略后，房地產(chǎn)投資和銷售都在大幅增長，預(yù)計(jì)今年銷售面積達(dá)八百萬平米（銷售額七百余億元），超過以往3年之和，漲幅位居全國第一，銷售價(jià)格在1月份猛漲后，開始慢慢回落，到10月份后開始小步上漲。2010年，%。其中，%，%%。但是受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，接下來數(shù)月，開發(fā)商的投資熱情將會繼續(xù)逐步降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅將轉(zhuǎn)入下行軌道，由于市場需求受通脹和本幣升值等影響，開發(fā)投資規(guī)模下降空間有限。據(jù)此做以下分期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略建議。含濱海國際高端住宅、高級公寓、商務(wù)寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街、大型商業(yè)綜合體、溫泉水療養(yǎng)生中心、超五星級酒店、近五源河森林體育公園等，集居住、文化、康樂娛樂、運(yùn)動(dòng)、旅游休閑和商務(wù)會展等為一體的具有國際化、（熱帶）生態(tài)化、（濱海）都市化特征的大型城市中心綜合體。地塊住宅（㎡）商業(yè)（㎡）辦公(㎡)酒店(㎡)車庫280136750，320間17200，192車位280257043，438戶5700（12層）19504，549車位290138755，355戶4030（23層）14316，373車位290242590，366戶12248，377車位300125100（23層）246806565650130，1239車位310254217，424戶3240（2層）13285，519車位310377416，629戶15869，642車位合計(jì)24680102406128384, 3870車位可售129702468065656住宅區(qū)2061車位 各地塊住宅產(chǎn)品戶型分布地塊4555㎡90112㎡120130㎡大于140㎡200300㎡280234戶234戶168戶2戶290168戶68戶134戶84戶2戶290240戶78戶162戶84戶2戶310234戶324戶84戶2戶3103216戶326戶84戶3戶108430戶1080戶404戶9戶四、項(xiàng)目開發(fā)策略分析：開發(fā)模式：引進(jìn)國際城市綜合體的新開發(fā)模式——諸多資源、多元價(jià)值、多方合力、具有城市機(jī)能，位于城市CBD（中央商務(wù)區(qū)）中心的濱海城市綜合體。l 通過合理的調(diào)整商業(yè)布局來傳承?？诘牡赜蛭幕?，提供更多的城市開發(fā)空間，給城市注入活力和競爭力。目 錄前 言項(xiàng)目策劃概念第一章、項(xiàng)目開發(fā)簡況 一、項(xiàng)目基本情況 二、項(xiàng)目規(guī)劃功能與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、各分地塊、功能與銷售面積劃分四、項(xiàng)目開發(fā)策略分析五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議第二章、市場分析一、全國房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析三、?？诜康禺a(chǎn)市場分析四、 海口西海岸區(qū)域功能地位分析五、 ?？谖骱０斗康禺a(chǎn)住宅市場分析六、周邊項(xiàng)目樓盤分析第三章、項(xiàng)目產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品解碼二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值體系分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值第四章、項(xiàng)目營銷策略一、項(xiàng)目營銷目標(biāo)二、產(chǎn)品營銷定位三、目標(biāo)客戶群定位 四、項(xiàng)目市場定價(jià)策略 五、推廣策略 六、營銷模式第五章、營銷推廣策略一、項(xiàng)目形象定位二、整合推廣策略三、分階段推廣策略四、媒體推廣策略五、其他廣告策略六、公關(guān)活動(dòng)策略七、營銷費(fèi)用預(yù)算第六章、銷售管理篇一 、 營銷系統(tǒng)二 、 銷售崗位職責(zé)三 、 銷售組織要求四、 銷售規(guī)劃管理五 、銷售傭金獎(jiǎng)勵(lì)制度六 、問題解決機(jī)制的建立七 、銷售執(zhí)行過程中的統(tǒng)計(jì)與分析八 、銷售培訓(xùn) 九、銷售控制 十、銷售流程第七章、物業(yè)管理經(jīng)營模式篇一、構(gòu)建一個(gè)強(qiáng)大的投資平臺二、選擇一個(gè)強(qiáng)大的共管公寓的經(jīng)營機(jī)構(gòu)三、共管公寓經(jīng)營模式第一章 項(xiàng)目開發(fā)簡況一、項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于?？谛率袇^(qū)長流起步區(qū)10號路以東、11號路以西、6號路以北、濱海大道以南所圍合的范圍內(nèi)，擬建由高層住宅、高層辦公、星級酒店、酒店式公寓、市級配套商業(yè)等組成的綜合性高度社區(qū)。夜晚從?？诘囊恍┬^(qū)看來，面對各生活區(qū)的燈光寥落，不禁讓人同情起“候鳥”的寂寞。尤其是海南島以旅游地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)市場，本身伴隨著度假、養(yǎng)老、商務(wù)等旅游功能，其市場不僅面向全國，海外市場還在不斷拓展，這種兼具度假、養(yǎng)老、商務(wù)等旅游功能的投資市場不但不會減少，還會隨著國際旅游島的加快建設(shè)和國內(nèi)通貨膨脹出現(xiàn)而持續(xù)增長，另島內(nèi)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民生活水平的不斷提高，島內(nèi)的剛性需求和改善性需求也會一定釋放，市場前景巨大，海南省今年的房地產(chǎn)銷售額將突破700億元（銷售面積800余萬平方米，?？诮?00萬平米），超過以前的3年之和。但由于城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程加速推進(jìn)，通貨膨脹的市場預(yù)期，房地產(chǎn)總的剛性需求規(guī)模大，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者淘汰，大的房地產(chǎn)企業(yè)及巨頭，房地產(chǎn)開發(fā)銷售不但沒受影響，反而規(guī)模更大，萬科110月銷售超800億元，提前完成一年的銷售任務(wù)，保利、恒大完成500億元。還有前期大量的投機(jī)購房族，導(dǎo)致空置房數(shù)量上升，業(yè)主房產(chǎn)閑置期也隨之拉長，而對閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式未同步引進(jìn)，各社區(qū)人氣因此極其缺乏。本營銷策劃案只針對一、二期住宅房產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)、商務(wù)寫字樓、酒店項(xiàng)目將在3年后才開始建設(shè)實(shí)施，再根據(jù)即時(shí)的市場變化情況另行制定。l 用地周邊高星級酒店林立，娛樂、旅游和交通配套設(shè)施齊全。 機(jī)動(dòng)車庫：128384平方米，車位3870個(gè)，其中:地上779個(gè)，地下3091個(gè)。一個(gè)在?？跒I海新城區(qū)，多功能且具備城市機(jī)能的綜合體項(xiàng)目2）、產(chǎn)品定位：囊括省會都市新區(qū)所有產(chǎn)品類型的國際社區(qū)。但本片區(qū)的商業(yè)商務(wù)及生活設(shè)施，包括商務(wù)辦公、文化娛樂等配套，極其匱乏，供應(yīng)量和銷售量都幾乎是零，隨著市行政中心的逐步搬遷新區(qū)，中央商務(wù)區(qū)的逐步形成，急需配套城市的商業(yè)文化設(shè)施，商業(yè)辦公等物業(yè)的銷售與經(jīng)營市場的潛力巨大，但市場需要35年的培育過程，才能逐漸火旺起來。自去年6月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持高位運(yùn)行態(tài)勢，顯著超過全社會固定資產(chǎn)投資增速，對于國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用明顯，目前國家暫時(shí)不會擔(dān)心調(diào)控樓市對于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。110月，%。上海易居預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)成交量將比去年增長10%左右。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，%；個(gè)人按揭貸款9211億元，%。8月,，%。，%，%。1至11月海南商品住房銷售均價(jià)達(dá)10491元/平方米，%。由于?？诜康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的外銷市場，從現(xiàn)階段來看，他依附于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的影響，但?？诜康禺a(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復(fù)蘇、高漲落后于國內(nèi)房地產(chǎn)同期發(fā)展水平2~3年左右的時(shí)間（國內(nèi)其他城市房地產(chǎn)復(fù)蘇、高漲普遍在1998年，而?？谠?009年底國際旅游島條例頒布后才開始全面復(fù)蘇），這是由于海口的房地產(chǎn)業(yè)最有市場潛力的是旅游度假產(chǎn)品，旅游度假物業(yè)不屬于生活必需品，而屬于生活奢侈品，人們只有在經(jīng)濟(jì)非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會購買此類產(chǎn)品，也就是只有當(dāng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)高漲帶來豐厚收益，而內(nèi)陸投資項(xiàng)目又出現(xiàn)競爭激烈、風(fēng)險(xiǎn)增加、回報(bào)偏低的情況，海口房地產(chǎn)才開始出現(xiàn)復(fù)蘇、高漲的過程。 ?？诜康禺a(chǎn)市場“兩極分化”主要表現(xiàn)在，以“休閑度假”為目的的高端市場價(jià)格攀升較快，以“養(yǎng)老”為目的中低端市場價(jià)格上漲幅度趨穩(wěn)。6)、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形 海口作為我國的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，?？诜康禺a(chǎn)業(yè)近期最大的特點(diǎn)就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。而對于“第二居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質(zhì)量以及私密性程度等，所以就出現(xiàn)了?？诜績r(jià)、地價(jià)與市中心距離遠(yuǎn)近無關(guān)，而與旅游度假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關(guān)的現(xiàn)象。7 月?？谑猩唐贩砍山涣? 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比上升 %，成交價(jià)格 7837 元/平方米，%,%。11月份?？谏唐贩砍山?77套，%，㎡，%，㎡，與上月持平。南草坪30,00020,467瓊山美湖美舍8,50019,448瓊山南國目前板板塊內(nèi)產(chǎn)品主主要以小高層、高層普通公寓為主，產(chǎn)品價(jià)格相對合理，也遠(yuǎn)低于其它區(qū)域，客戶群體主要為在海南長期工作的新海南人及部分島內(nèi)剛需客戶， 周邊配套尚不成熟，但南渡江景觀資源相對豐富，環(huán)境宜人。作為兼有黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、高尚娛樂中心的“一帶三中心”功能定位，西海岸已經(jīng)具備一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。隨著?？谑姓倪w入，國際會展中心的即將啟動(dòng)，一個(gè)歷經(jīng)數(shù)十年深耕細(xì)作的西海岸，正從一個(gè)純度假型的高檔住宅區(qū)域，向著全新的城市區(qū)域定位華美轉(zhuǎn)型。西海岸片區(qū)剛好位于核心主城傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中心和馬村港經(jīng)濟(jì)帶的中間。如美國紐約的長島、洛杉機(jī)的比弗利山、巴黎十六區(qū)、日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣、北京的溫榆河區(qū)、上海的佘山旅游風(fēng)景區(qū)、廣州的二沙島等。濱海大道發(fā)達(dá)的路網(wǎng)交通，離塵不離城的位置，以及規(guī)劃建設(shè)的大型購物中心、醫(yī)院等，形成了海口真正的高尚生活區(qū)，一個(gè)全城景仰的生活領(lǐng)地，代表著?？诔鞘械男蜗?，引領(lǐng)著城市的發(fā)展，領(lǐng)袖濱海高尚生活的潮流時(shí)尚。近年來，西海岸片區(qū)如酒店、公園等旅游配套的建設(shè)發(fā)展迅速，同時(shí)帶動(dòng)著片區(qū)大量地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，該片區(qū)高檔住區(qū)的雛形已現(xiàn)。當(dāng)海南以“國際旅游島”、“自由貿(mào)易區(qū)”再度出發(fā)時(shí)，西海岸承載的是越來越多的光榮與夢想。 據(jù)?？谑幸?guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來將整體結(jié)合西海岸新區(qū)獨(dú)有的‘海’、‘林’、‘田’等自然資源，精心組織景觀元素，形成與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生，具有南洋風(fēng)情和熱帶濱海特色的現(xiàn)代化新城，整合城市空間，構(gòu)筑一個(gè)‘城’、‘?！?、‘林’的開放性公共空間體系。五、 海口西海岸房地產(chǎn)住宅市場分析隨著西海岸規(guī)劃方案的不斷清晰，西海岸從2007年下半年開始，掀起了新一輪的投資熱潮。緊鄰瓊州海峽，周圍沒有工業(yè)設(shè)施沒有污染，空氣質(zhì)量優(yōu)良，能做到離塵不離城，適合做高檔住宅片區(qū)。開發(fā)規(guī)模：新開發(fā)的樓盤有10多個(gè)，規(guī)模較大。 1競爭態(tài)勢：競爭激烈。1客戶購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序，針對海景豪宅）人們針對海景豪宅購買時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋汉＞耙曇?、區(qū)內(nèi)園林景觀、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 但是西海岸大多的旅游住宅地產(chǎn)在開發(fā)過程中照搬國內(nèi)純住宅小區(qū)的開發(fā)管理模式，致使旅游住宅地產(chǎn)無論從硬件配套還是軟件服務(wù)上都嚴(yán)重缺失，一方面業(yè)主在居住使用時(shí)無法得到度假居住的各種需求，另一方面造成房產(chǎn)長時(shí)間閑置的資源浪費(fèi)，所以?？跒车闹脴I(yè)群體也逐步意識到這兩方面并對旅游住宅地產(chǎn)形成抗性。獨(dú)棟別墅有11棟，兩種戶型，分別是413平米和327平米。以國際化標(biāo)準(zhǔn)、大手筆投入，打造海岸園林巔峰之作。小區(qū)約4萬平米的熱帶風(fēng)情園林萃取了“禪意”的環(huán)境精神，強(qiáng)調(diào)了人與自然的充分接觸，兩條蜿蜒的水系貫穿整個(gè)園林，并配有假山、疊水，休閑廣場等。美視南草坪物業(yè)類別公寓項(xiàng)目特色叢林溫泉庭園建筑類別電梯小高層、疊拼建筑密度16%容 積 率2綠 化 率40%占地面積:231. 6畝總建筑面積20466㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2棟6層電梯公寓，100188㎡精裝戶型。香港貝爾高林擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)，園林主題追求“自然”“舒適”“精致”與“浪漫‘的風(fēng)格。意大利托斯卡納風(fēng)格，外立面造型豐富多彩、線條優(yōu)美流暢。第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品解碼項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)概要216。 感性六星級濱海度假公寓－－營造富有感性的度假生活方式所有對事情的體驗(yàn)都來自感官五感互動(dòng)感性度假養(yǎng)生公寓嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感