案例十：房地產(chǎn)租賃權(quán)評(píng)估(更新版)
【正文】 100/100100/98停車位100/100100/96100/96100/96樓層100/100100/105100/105100/101比較結(jié)果M2）房屋重置成本（元/M2）A大街與大街交匯處69004000B大街229號(hào)86004500C路與路交匯處60004000D路43號(hào)73004500E路201號(hào)70004500從上表可以看出,寫字樓A、B、C、E的市場(chǎng)資本化率基本一致，寫字樓D的市場(chǎng)資本化率偏離其他案例比較大，所以本次估價(jià)取寫字樓A、B、C、E的市場(chǎng)資本化率算術(shù)平均值作為寫字樓資本化率:(%+%+%+%)/4=%由于地下商業(yè)建筑的用途為商場(chǎng)，考慮其資本化率要高于寫字樓資本化率，本次估價(jià)取其資本化率為：%+1%=%六、租賃轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定計(jì)算公式其中：V——轉(zhuǎn)讓價(jià)格 an——市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額 R——房地產(chǎn)季度還原利率，%247。估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)租金（季度租金）=建筑面積90 =90 =根據(jù)地下商業(yè)建筑租賃的自身特點(diǎn)，本次估價(jià)，在剩余租賃年期內(nèi)不考慮市場(chǎng)租金的變化，也不考慮通貨膨脹的影響。距離機(jī)場(chǎng)35公里，區(qū)域內(nèi)有城市主干道濼源大街和泉城路穿過。案例A：路180號(hào)該房屋位于路西首，臨路，總建筑面積20000平方米，共四層，使用用途為商場(chǎng)，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。當(dāng)承租人與房地產(chǎn)的權(quán)屬人簽訂了房地產(chǎn)租賃合同，便擁有租賃房地產(chǎn)一定時(shí)間內(nèi)的使用、收益等權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)按照租賃合同約定支付租金的義務(wù)。但是，一般情況下由于房地產(chǎn)具有資源稀缺性、位置固定性、獨(dú)一無二性、保值增值性等特性。案例C：路商業(yè)廣場(chǎng)該房屋位于路西首，臨路，租賃建筑面積17000平方米，位于該房屋的第二層和第三層，使用用途為商場(chǎng)，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。有多路公交路線通過。四、市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金差額的確定市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額計(jì)算的詳細(xì)情況見下表：表五：市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額計(jì)算表時(shí) 間市場(chǎng)租金季度付款金額（萬元）合同租金季度付款金額（萬元）季度租金差額（萬元）付款期數(shù)5008165502060520合計(jì)6416
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