【正文】 的總平面圖解說整個小區(qū)環(huán)境。（1） 地點形象突破在項目廣告推廣前期，以“亮麗的女性形象”點出本案伴鄰花園國際大酒店和新世紀大酒店之優(yōu)雅立地，帶領(lǐng)客戶參觀工地時，則可現(xiàn)場感受基地之靜。 以產(chǎn)品優(yōu)勢的充分發(fā)揮，營造單身貴族、粉領(lǐng)新貴及鐘愛情侶等租住房者悠然快意的品味生活，折射出本案高尚租住區(qū)的旺租情景，在此基礎(chǔ)上，廣告與海報表現(xiàn)，以直接挑逗性的語句引導投資客入場，將價值優(yōu)勢鮮明刻劃出來。以上項目有一部分可由項目底層店面經(jīng)營外掛式服務，不涉及自有成本。 電梯廳與電梯電梯廳采用豪華裝修，采用進口高級電梯，電梯內(nèi)鋪設(shè)地毯。針對本案的獨特客戶目標，在項目內(nèi)增設(shè)適合客戶消費習慣、品味的典型休閑生活配套必不可少。以仿真的效果圖表現(xiàn)及售樓處樣品房制作讓客戶獲得強烈的感性認識以醇熟的文案與平面設(shè)計，系統(tǒng)以、的策劃執(zhí)行，全項目包裝的每個細節(jié)都充分貫穿項目的質(zhì)感與投資價值，特別執(zhí)行：a、 以精美售樓處與樣品房凸顯項目實物效果b、 以不同風格的裝潢冊子提供客戶對購買物業(yè)的裝修參考，全項目由內(nèi)到外真實可感，增強客戶購買感性，減少觀望。其中，1，2，3屬于低檔次的投資客，而屬于異類。 項目雖然臨路位置并不顯赫，但從江陽路側(cè)進的交通便利，同時仍可獲得時尚銀座的地標禮堂效果。所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。從揚州目前城市時尚程度來看，所謂單身貴族、粉領(lǐng)新貴等客戶群體都還未成形，工業(yè)區(qū)外籍員工數(shù)量也有限，而尋花問柳，金屋藏嬌型客戶尚未浮出水面。 單面臨主干道而且臨街面窄，狹長的“L”型地塊使居住功能規(guī)劃受限制的同時，也不利于項目氣勢的營造。也是由于人群復雜，職業(yè)，收入檔次，生活情況迥異。招商并沒有引來強大資金注入，功能板塊無法撬動。以江陽路為軸線，發(fā)展為城市商業(yè)休閑服務區(qū)。具體闡述如下： 城市擴容：揚州目前人口約107萬，其中市區(qū)60萬、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬、開發(fā)區(qū)部分20萬，未來揚州將擴容為180200萬的中型城市。所以，策劃營造一個品牌，更是塑造適合客戶品味需求的活生生、性格鮮明的“知已”。尤其在目前揚州小高層住宅的銷售在競爭中日顯疲態(tài)，而許多開發(fā)商明顯落入“高層=高檔”誤區(qū)情況下，東方銀座該以何種角色形象降生呢？我們選擇了非常規(guī)自住市場的運作方式，不再將目光集中在本區(qū)域既有的客源與居住需求，鎖定小投資需求及特殊的居住需求，將項目定義為東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房第一章 城市開發(fā)走勢與市場形勢分析縱論：揚州城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)趨勢隨著江蘇經(jīng)濟圈與南京的小時經(jīng)濟圈戰(zhàn)略架構(gòu)的確立，與城市交通管網(wǎng)的健全。 西進東移：發(fā)展城市西部借助南京經(jīng)濟圈的能量形成揚州重心區(qū)域。以古運河為中軸，發(fā)展為城市人文生態(tài)景觀區(qū)。 商業(yè)——形式較單調(diào)，形成專業(yè)市場，便民商業(yè)薄弱。 揚州第一個酒店式公寓項目——匯展閣的推出，引起消費者的關(guān)注。為了實現(xiàn)項目的超常規(guī)銷售與資金快速回籠，我們將項目偏離傳統(tǒng)住宅市場，定位于兼具投資與實用性的低總價小面積異型物業(yè)酒店式公寓，以讓項目跳出競爭，具備充分的唯一性、排它性及權(quán)威性。 從購買成本的角度來說，酒店式小套房的小額投資穩(wěn)定回報是其最大的購買利基。從產(chǎn)品設(shè)計的每個細節(jié)到系統(tǒng)的企劃宣傳。所以，經(jīng)過綜合評估，本案有著小高層成本較高的前提，又處于自住市場競爭激烈的揚城西區(qū)，酒店式小套房就成了最優(yōu)的選擇。我們以圖表方式對本案的操作進行介紹：提升核心支撐一、 項目價值攻防體系營造利基凸顯 投資價值：（小成本）穩(wěn)賺超值的絕版投資機會產(chǎn)品營造 產(chǎn)品價值：生活機能完善的酒店式優(yōu)雅生活（空間及服務）市場基礎(chǔ) 地段價值：項目位于江陽路城市商務休閑服務區(qū)弱勢 項目區(qū)域目前人氣高不足，城市中心地位感不足應對策略參照第一章縱論，以城市發(fā)展趨勢為項目區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。增強客戶購買的心理基礎(chǔ)；與此配合，在售樓現(xiàn)場，以現(xiàn)場氣氛營造的手法與談判通定策略減少客戶觀望，增強強殺力；以策略性的價格操作手法令客戶進入購買狀況。 以上所提之項目設(shè)計將于下一節(jié)《產(chǎn)品設(shè)計》中詳加闡述。 主樓室內(nèi)中庭在主樓的挑空區(qū)域規(guī)劃室內(nèi)中庭，為盡量減少對當層客戶生活私密的影響考慮，該中庭以觀賞性為主，略帶休閑功能，設(shè)計為枯山水，并擬邀請園林設(shè)計專家予以設(shè)計。第六章 營銷策略分解項目營銷策略： 一個項目的成功是市場力、策劃力（包含產(chǎn)品表現(xiàn)力）、銷售力三者的合力效應。LOGO：以抽象平面形式作為產(chǎn)品的核心意象，并以其外型突顯城市地標性和性（色彩較少，線條與塊面感強）（LOGO是項目理解的吊鉤，客戶對項目認識的沉淀均掛鉤于項目之LOGO）。（2） 建筑表現(xiàn)圖由于酒店是人們心目中固有的概念，所以營造酒店尤其在建筑、景觀、休閑配套及裝潢上需做足味道，所以，本項目使用較多的效果圖用于銷售現(xiàn)場配合銷售。e、 以從大堂至室內(nèi)的建筑品質(zhì)與酒店式服務的可感表現(xiàn)綜合支撐私家飯店之生活機能。① 戶外看板：擬設(shè)置三塊（結(jié)合商場廣告），一塊置于工地圍墻上，150平方米左右；第二塊西區(qū)廣潤發(fā)附近約120平方米，第三塊設(shè)置于老城區(qū)，約120平方米，均以夜景建筑外觀效果給人直接的建筑感受，并傳達定位。裝潢冊子排版雕琢，加紋理封面或設(shè)計成翻頁。a、 以LOGO與形象代言人牽引系列廣告b、 以建筑表現(xiàn)為結(jié)合點項目推廣訴求分解為兩條線