【正文】 管理處年度工作計劃的制訂和實施,并對管理處經(jīng)理負責(zé)。 管理人員按每人工作任務(wù)所需工具，材料實施發(fā)放登記，檢查其裝備情況。 工程設(shè)備在維修保養(yǎng)過程中，必須嚴(yán)格按照有關(guān)安全操作規(guī)程進行，必要時有安全員在現(xiàn)場進行監(jiān)督。外包業(yè)務(wù)執(zhí)行《供方選擇管理制度》 。但管理者與發(fā)展商另有約定的除外。 工程部門負責(zé)關(guān)閉接收空置房屋的水、電、煤氣開關(guān)和門窗。、測量設(shè)備的校正 各類卷尺、鋼直尺、溫度表等應(yīng)購買有 CMC 標(biāo)志的產(chǎn)品，使用期間不安排檢定計劃。40 / 129 管理處內(nèi)勤負責(zé)設(shè)備點檢記錄的收集、整理、歸檔。1） 、責(zé)任人每年對水箱至少進行二次檢查、清洗消毒，對浮球閥、液位控制器進行保養(yǎng)維修。鍋爐每月點檢一次，每年由國家行政管理部門年檢一次。1） 、責(zé)任人每年至少二次檢查保養(yǎng)，檢查保養(yǎng)范圍包括：風(fēng)機、閥門、水38 / 129表、過濾器、積水盤、疏水器、分水器、填充材料，在設(shè)備臺帳上作好記錄。2） 、責(zé)任人每年一次對風(fēng)機盤管進行全面檢查保養(yǎng)，并在值班日記上記錄。3） 、電梯如出現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時通知電梯專業(yè)公司加以解決。 水泵1） 、指物業(yè)公共水泵，由工程部門管鉗工負責(zé)管轄，指定專人負責(zé)點檢，并保存點檢記錄。35 / 1293） 、應(yīng)急用電設(shè)備如出現(xiàn)無法解決的故障，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知專業(yè)維修單位加以排除。1） 、每二年進行高壓設(shè)備電氣試驗一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 照明設(shè)備照明設(shè)備指物業(yè)各公共照明系統(tǒng)，由工程部門電工負責(zé)管轄，應(yīng)指定持有低壓電氣操作上崗證的人員進行點檢。 操作人員應(yīng)認(rèn)真填寫運行、巡視記錄和值班日記。 設(shè)備運行記錄包括物業(yè)內(nèi)所有的公共設(shè)備，例如：（1）公共照明巡視記錄。，不得進行交接班；交班人員應(yīng)堅守崗位繼續(xù)進行事故處理，并有權(quán)指揮接班人員配合工作。、噴淋給水設(shè)施，每季度與保安配合聯(lián)合點動檢查一次。，以檢查為主，責(zé)成專業(yè)保養(yǎng)公司完成對所有電梯的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改并在年檢前完成。，記錄的收集、整理、保存、銷毀參見《記錄控制程序》 。巡檢時須帶好必備的工具和相關(guān)巡檢記錄，巡檢時應(yīng)注意人身與設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。，巡檢維護內(nèi)容：室內(nèi)清潔衛(wèi)生，柜內(nèi)外清除積塵，按鈕、指示燈、接觸器、開關(guān)、柜內(nèi)溫度、柜內(nèi)氣味是否正常，有無異聲，螺絲有無松動，電線以及接頭色差等情況是否正常。26 / 129（3）所填安全措施是否完善正確。（2）在低壓柜、配電箱、電源干線上的工作。（4）臨時接地線的拆除或掛上。，檢修人員應(yīng)向變配電室遞交停電申請單。（十五）變配電室安全操作規(guī)定： ：一人操作、一人監(jiān)護。除滅火搶險外，平時不得動用小區(qū)物業(yè)內(nèi)任何消防設(shè)施。 報警電話及其他報警設(shè)備必須保證靈敏可靠。 小區(qū)內(nèi)禁止焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，禁止在電梯、中央控制室，消防控制室、配電室等設(shè)備間及營業(yè)大廳、地下車庫、公共走廊等公共區(qū)域內(nèi)吸煙。施工中不得擅自變更防火設(shè)計內(nèi)容，確需變更的，必須再次報防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。 防火負責(zé)人職責(zé)：19 / 129 領(lǐng)導(dǎo)所屬單位的安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法律法規(guī)，建立和健全各項消防規(guī)章制度。 小區(qū)物業(yè)的消防管理，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本著自防自救的原則，實行科學(xué)的嚴(yán)格管理。（十二）動火作業(yè)管理制度： ，需要動用明火作業(yè)時，必須事先向管理處保安主管提出申請，填寫《動火作業(yè)申請表》一式二份，申請單位和管理處各保存一份。，須檢查后辦理登記入庫手續(xù)，入庫后要定期進行檢查。 小區(qū)實行嚴(yán)格的禁煙規(guī)定，屬無煙區(qū)，施工隊在現(xiàn)場施工時也應(yīng)遵循小區(qū)的規(guī)定，嚴(yán)禁吸煙。 管理處保安部門對施工人員的基本情況要登記造冊，在登記過程中要查驗施工人員的身份證和外來暫住人口證明。（十）外來施工安全管理制度： 。，逐一接崗，采用先外后內(nèi)的方式。，做到不打聽、不傳播。12 / 129，采取必要的控制措施，以防止事態(tài)的擴大。，協(xié)助業(yè)主（住戶）做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主（住戶）報告，協(xié)助整改。，還應(yīng)對下級人員保管和使用鑰匙加強監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)及時制止，以免造成不良后果。鑰匙用過后必須立即交還保管人，并在登記簿上記錄交還日期和時間，由保管員負責(zé)簽收。 工程部門負責(zé)保管各設(shè)備機房鑰匙壹套。 檔案管理部門要積極同有關(guān)職能部門配合，利用現(xiàn)代化的管理手段，做好檔案管理工作。（四）檔案管理制度： 管理處檔案工作堅持集中統(tǒng)一管理、分級負責(zé)保管的原則，由辦公室負責(zé)管理處主體檔案的管理工作，并對其他部門的檔案管理工作進行督促和指導(dǎo)。 與外包服務(wù)項目相關(guān)的部門負責(zé)保存供方的服務(wù)質(zhì)量記錄，每年定期評定，作為決定是否繼續(xù)選作供方的依據(jù)。在領(lǐng)用材料有剩余的情況下，一定要辦理退庫手續(xù)，按退庫物品的數(shù)量、金額和原領(lǐng)料單上填寫的用途開具退料單（紅字領(lǐng)料單） 。 物品領(lǐng)用時，需填制一式三聯(lián)領(lǐng)料單，由領(lǐng)用人和部門負責(zé)人簽字。 采購員要根據(jù)發(fā)票所列的供應(yīng)商名稱、發(fā)票號碼、品名、規(guī)格、單位、數(shù)量、單價、總金額填制一式三聯(lián)收料單，一并與所購物品送交倉庫簽收。3 / 129 采購員須了解供貨渠道，收集價格信息，掌握市場動態(tài)。（使用人）的隱私，對其資料、私人信息，應(yīng)予保密；對來2 / 129電問詢業(yè)主（使用人）資信者，一律婉拒，不予答復(fù)（二）物資采購保管管理制度： 為加強物品申購、采購、保管、領(lǐng)用、核算的管理，對物品進行有效的控制，保證管理處物業(yè)管理工作有序、高效地進行，特制定本規(guī)程。上海東湖物業(yè)公司管理制度規(guī)程匯編第一部分 各類管理制度（規(guī)定）（一）接待、查詢服務(wù)制度： ，禮貌熱情接待小區(qū)內(nèi)業(yè)主和來訪顧客，耐心解答其詢問，按時完成業(yè)主（使用人）委托代辦的事項。，熱情、準(zhǔn)確、完整地回答業(yè)主（使用人）詢問。事后由申購部門補填申購單，由倉庫補填采購單。分管主管應(yīng)對每筆采購業(yè)務(wù)憑證進行審核，嚴(yán)格把好第一道審核關(guān)，財務(wù)應(yīng)對采購業(yè)務(wù)進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題，及時匯報處理。 每月末，倉庫保管員根據(jù)庫存物品明細賬對倉庫存貨進行盤點，編制“庫存材料”盤點表，要做到帳、卡、物相一致，發(fā)現(xiàn)存貨有盤虧、報廢或三個月以上呆滯不動的現(xiàn)象要分析原因，寫出書面報告并附盤點明細表一并交給分管主管，由分管主管提出處理意見后報管理處經(jīng)理審批。 物品領(lǐng)用要按實領(lǐng)用，防止少用多領(lǐng)、假公濟私。 凡長期性外包服務(wù)項目，由管理處與供方簽署協(xié)議，規(guī)定雙方責(zé)任和質(zhì)量要求。 管理處業(yè)務(wù)部門會同有關(guān)業(yè)務(wù)部門負責(zé)與外包服務(wù)供方進行溝通，協(xié)調(diào)處理合作過程中發(fā)生的爭議。銷毀檔案材料時嚴(yán)格執(zhí)行保密規(guī)定。 其它鑰匙由各相關(guān)的部門負責(zé)使用和保管。領(lǐng)用鑰匙須進行登記，由領(lǐng)用人員在登記簿上填寫領(lǐng)用日期、鑰匙名稱（或編號） 、用途并簽名。因遺失鑰匙或門鎖損壞而必須更換時，須向保安部門提出書面申請，經(jīng)保安部門批準(zhǔn)后通知工程部門給予更換，并將新鎖鑰匙交由保安部門重新分配，以便在發(fā)生意外情況時使用。，如遇有現(xiàn)行違法犯罪分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)措施?！邦A(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針，以小區(qū)各樓層、會所、消防通道、停車場、綠化帶、中心廣場、設(shè)備機房等為重點，認(rèn)真仔細地做好巡邏安全保衛(wèi)工作。、睡覺、吸煙、看書報雜志、吃零食等，不做與本職工作無關(guān)之事。，領(lǐng)班布置本班次工作重點和注意事項。,不得擅自離崗,如超過交班時間 15 分鐘,可報告領(lǐng)班。在施工期間，雙方都應(yīng)嚴(yán)格履行協(xié)議所規(guī)定的各項條款。 負責(zé)檢查和監(jiān)督。，應(yīng)放置專用的消防器材。裝修使用現(xiàn)場要嚴(yán)格管理，不準(zhǔn)亂堆亂放，要集中放置于相對安全的地方。18 / 129（十三）消防管理制度： 為了加強小區(qū)物業(yè)的消防管理，預(yù)防和減少火災(zāi)的危害，保障有關(guān)單位和業(yè)戶人身財產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》 、 《高層建筑消防管理規(guī)則》等法規(guī),特制定本制度。 小區(qū)管理處應(yīng)有專人負責(zé)消防管理，安全措施要落實到人。 防火設(shè)計圖紙必須經(jīng)小區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門審核批準(zhǔn)方可交付施工。 小區(qū)物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁帶入或儲存易燃易爆化學(xué)物品。21 / 129 小區(qū)內(nèi)的走道、樓梯、出入口等處，嚴(yán)禁堆物，保持暢通，疏散標(biāo)志和指示燈要完整醒目。 消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施，未經(jīng)批準(zhǔn)不得任意改裝或挪作他用。，不得將與工作無關(guān)的物品帶入機房。，值班人員或其他員工有權(quán)予以制止，并可直接向管理23 / 129處經(jīng)理報告。開門后，開啟進車銷，將小車推入柜內(nèi)，關(guān)好門，放好導(dǎo)軌板，用操作桿將小車推入至工作位置，確認(rèn)無誤后，按綠色按鈕使小車合閘，應(yīng)看到紅燈亮。用表計測試確認(rèn)無電并做好安全措施后，方可進行檢修工作。（3）繼電保護、自動裝置的使用或停用。 第二類為:（1）帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。（2）工作是否安全。巡檢時發(fā)現(xiàn)重大問題應(yīng)立即報告。（十八）弱電巡檢操作規(guī)定： ，并按規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護。，發(fā)現(xiàn)一般問題應(yīng)立即解決，發(fā)現(xiàn)復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班 、主管請示，因故沒有處理的應(yīng)及時報告。29 / 129，通知電梯專業(yè)公司派人維修或調(diào)整，并記錄存檔。、防火門實行每月一次運轉(zhuǎn)檢查。、健身器具以及兒童樂園的設(shè)施、休閑座椅、健身設(shè)施、噴水池等進行巡檢；巡檢主要內(nèi)容是：各類設(shè)施是否有損壞，使用功能、安全狀況是否良好。交班人員發(fā)現(xiàn)接班人員因酗酒、生病或存在其他影響設(shè)備系統(tǒng)安全運行的因素時應(yīng)拒絕交班并及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)處理。（二十三）物業(yè)建筑、設(shè)備運行和點檢管理制度： 管理處使用公司統(tǒng)一制定的或根據(jù)各自設(shè)備情況制定的設(shè)備日運行和巡視記錄表，自制的須報公司管理部審核備案后使用。（8）弱電設(shè)備和設(shè)施日巡視記錄。在較為特殊的氣候條件（如暴雨、臺風(fēng)）應(yīng)增加建筑點檢頻次。 高壓電纜 指物業(yè)內(nèi)的高壓電纜，由工程部門電工管轄，指定專人負責(zé)點檢，做好記錄。2） 、每年對應(yīng)急用電設(shè)備進行一次通電試驗，并在設(shè)備臺帳上作好記錄。3） 、火災(zāi)報警系統(tǒng)如出現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。在設(shè)備臺帳上作好記錄。37 / 1291） 、責(zé)任人每年清洗空氣濾網(wǎng)不少于四次，用藥水或清水沖洗，除去表面污垢積灰，在值班日記上作好記錄。 空調(diào)冷卻塔物業(yè)內(nèi)空調(diào)冷卻塔由工程部門空調(diào)工負責(zé)管轄，由指定的空調(diào)工定期進行點檢。 鍋爐物業(yè)的鍋爐及其附屬設(shè)施由工程部門鍋爐工負責(zé)管轄，并指派專人對其定期進行點檢。 水箱指物業(yè)內(nèi)公共水箱，由工程部門管鉗工負責(zé)，指派持有健康合格證的人員進行點檢。 點檢記錄必須真實、客觀、完整，點檢人必須簽署姓名、日期。，必須辦理動火審批手續(xù)，并設(shè)有安全措施，如機房需動用明火，應(yīng)按“動火作業(yè)管理制度”操作。 管理處工程部門將新購入的檢驗、測量設(shè)備與現(xiàn)有的與國家基準(zhǔn)有有效關(guān)系的經(jīng)鑒定合格的設(shè)備進行校準(zhǔn)和調(diào)整。 工程部門負責(zé)與發(fā)展商聯(lián)系，敦促施工單位限期返工，維修工程缺陷,監(jiān)督施工質(zhì)量，并進行再次驗收，保存驗收記錄。 接待職能口按《前期物業(yè)管理合同》約定的空置房屋收費標(biāo)準(zhǔn)，定期向發(fā)展商開具空置房屋管理的收費通知，并將收費情況做好記錄。設(shè)備維修保養(yǎng)涉及的大宗物品或大宗設(shè)備采購，執(zhí)行《物資采購保管管理制度》 。 在設(shè)備維修保養(yǎng)過程中，管理處工程主管依照各崗位職責(zé)和操作規(guī)程及相應(yīng)的設(shè)備管理制度，赴現(xiàn)場指導(dǎo)、檢查，并組織有關(guān)工程技術(shù)人員對維修保養(yǎng)項目進行質(zhì)量驗收。 保潔人員根據(jù)工作安排要求進行上崗操作前的一切準(zhǔn)備工作?！董h(huán)境衛(wèi)生管理日記》由各點管理人員保存一年，然后轉(zhuǎn)小區(qū)管理處清潔部門存檔一年。（四）文秘崗位職責(zé)、內(nèi)部刊物等的收發(fā)、登記、分類、編號、保管工作。8 接聽電話應(yīng)規(guī)范用語，并根據(jù)來電方要求和管理處的有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)接或傳呼。，無遺漏和拖延。（六）收費員崗位職責(zé)。，下班后檢查電器、門窗等是否關(guān)好。6 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。；掌握各種線索，發(fā)現(xiàn)不安全情況，及時布控、處置，并及時向管理處經(jīng)理匯報。，應(yīng)向司機指明貨車停車位置及裝載貨物電梯的方位；查驗搬離小區(qū)的大件物品的出門憑證，確認(rèn)證物相符方可放行，出門憑證留存?zhèn)洳?。，并按停車收費標(biāo)準(zhǔn)收取停車費，開具收據(jù)。，應(yīng)嚴(yán)格按《突發(fā)事件工作程序》要求進行處理，并向上級報告。如發(fā)生火災(zāi)，按《火災(zāi)撲救操作程序》采取緊急措施。（十四）保潔主管（領(lǐng)班）崗位職責(zé)、保綠管理和保潔員工的管理、指導(dǎo)工作，對管理處經(jīng)理匯報工作。（十五）保潔員崗位職責(zé)，做到熱愛本職、工作規(guī)范，樹立良好的服務(wù)意識。57 / 129，積極參加培訓(xùn)，努力提高業(yè)務(wù)技能。，根據(jù)主管要求進行重點綠化布置。，合理安排各項工作，深入現(xiàn)場檢查員工工作質(zhì)量和服務(wù)情況，嚴(yán)格按崗位責(zé)任制實施獎懲。、液壓升降機的運行狀態(tài)，確保設(shè)備安全、可靠運行。（二十）空調(diào)工崗位職責(zé)，負責(zé)空調(diào)機組的開啟、關(guān)閉，排除空調(diào)設(shè)備中常見故障，做好維修保養(yǎng)、運行檢查工作，保證空調(diào)設(shè)備處于良好工作狀態(tài)，并向工程主管負責(zé)和匯報工作。工作完畢，即向工程主管匯報，認(rèn)真填寫《養(yǎng)護單》 ，做好維修記錄并在規(guī)定時間內(nèi)回訪。 管理處各職能部門負責(zé)按崗位實施服務(wù)質(zhì)量內(nèi)部評定，評定結(jié)果匯總后反饋至接待主管部門保存。 評比標(biāo)準(zhǔn)依照物業(yè)行業(yè)評比標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 管理處經(jīng)理監(jiān)督本制度的執(zhí)行。在遇搶修或重大事故時應(yīng)立即向工程主管、管理處經(jīng)理報告，由管理處經(jīng)理組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。 入伙發(fā)放文件（1）上海市新建住宅質(zhì)量保證書（2）用戶手冊（詳見附件第 10 節(jié)） ；