【正文】 購，以確保物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行。 各種物品的發(fā)放要按“先進(jìn)先出”的原則，以保證庫存物品質(zhì)量完好。 庫存物品既要做到物業(yè)管理所需材料的及時供給，保證物業(yè)管理工作的高效運行，又要掌握庫存動態(tài)，盡可能壓低庫存，減少資金占用。 管理處相關(guān)部門驗證選用的供方業(yè)務(wù)資質(zhì)證明、質(zhì)量保證證明，在《供方調(diào)查考評申購表》上簽署評價意見，報管理處經(jīng)理審批。7 / 129 管理處業(yè)務(wù)部門或服務(wù)需求部門負(fù)責(zé)對外包服務(wù)的質(zhì)量驗證和評定，若發(fā)生服務(wù)質(zhì)量水準(zhǔn)低于規(guī)定要求，應(yīng)視情況要求供方返工或改進(jìn)。工作需要，可辦手續(xù)借閱和復(fù)印有關(guān)檔案資料。為使鑰匙管理既確保安全又方便使用，特制訂本操作規(guī)程。如有遺失應(yīng)立即向保安部門備案。管理處員工遺失鑰匙應(yīng)按10 / 129《員工手冊》中的有關(guān)規(guī)定予以處分,故意隱瞞者將加重處理。，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)。，攜帶好必備的通訊聯(lián)絡(luò)裝備，準(zhǔn)時上崗。（八）消控、監(jiān)控室管理制度： ，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入控制室。，特別是涉及“四防”的重大問題，應(yīng)立即按照有關(guān)管理制度的規(guī)定，向保安主管、管理處經(jīng)理報告或者直接向公安、消防等有關(guān)部門報告。，主動講解崗位情況，辦理交班手續(xù)。 工程竣工后，須經(jīng)小區(qū)保安、工程部門和消防監(jiān)督部門共同驗收，確認(rèn)合格后方可投入使用。作15 / 129業(yè)時必須按照操作程序，不得以任何借口違章操作。（十一）易燃易爆物品安全管理制度： ，如確因特殊需要長期存放少量的易燃易爆物品，有關(guān)單位或業(yè)主/用戶應(yīng)向物業(yè)防火委員會提出書面申請，經(jīng)審核并報消防機關(guān)批準(zhǔn)后按照國家有關(guān)法規(guī)建立專用倉庫或隔離存放點。，做到領(lǐng)用與入庫相符，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入專用倉庫或隔離存放點?！八囊?、 “一清”：（1）要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人，進(jìn)行安全監(jiān)護(hù)；（2）要嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程進(jìn)行操作；（3）要嚴(yán)密注意動火情況，發(fā)現(xiàn)有不安全苗子，立即?；?；（4）要及時撲滅動火作業(yè)中發(fā)生的火警或其他事故苗子；（5）動火作業(yè)完畢，必須立即清理現(xiàn)場火種，火種不清除不可撤離動火現(xiàn)場。 管理處經(jīng)理為小區(qū)物業(yè)防火責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)消防安全工作，接受消防部門組織的防火檢查。 組織撲救火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散，調(diào)查火災(zāi)事故，協(xié)助消防監(jiān)督機關(guān)調(diào)查、處理火災(zāi)事故和追究當(dāng)事人責(zé)任。動火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動火制度，采取防范措施并做好滅火的各項準(zhǔn)備工作。有關(guān)單位的工作人員在離開辦公室、工作場所時應(yīng)關(guān)閉電源開關(guān)或拔下電器電源插頭。 有關(guān)單位在小區(qū)物業(yè)內(nèi)要嚴(yán)格按照消防法律法規(guī)的規(guī)定，配置固定數(shù)量的消防器材。，抄錄設(shè)備各運行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄并填表。，確保機房及設(shè)備無明顯灰塵，搞好文明生產(chǎn)。打開門，用腳踏定位銷，將小車開關(guān)向外拉，使小車開關(guān)可完全脫離柜體，以便檢修，然后鎖上進(jìn)車銷，用接地手柄合上接地開關(guān)，取下分閘鑰匙。檢修完成后，解除接地，24 / 129檢查清理現(xiàn)場并確認(rèn)無誤后，才能合閘。 配電室內(nèi)的倒閘操作范圍主要包括：（1）開關(guān)、閘刀及熔絲合上或拉開。（2）高壓室內(nèi)二次回路等工作需要高壓設(shè)備停電。 工作票中所列人員的安全責(zé)任。（十七）強電巡檢操作規(guī)定： ，并按照規(guī)定的時間、要求進(jìn)行巡檢維護(hù)。、有關(guān)情況處理結(jié)果；發(fā)現(xiàn)一般問題應(yīng)立即解決，發(fā)現(xiàn)復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班、主管請示。，每年應(yīng)審核一次備份的有效性，做過數(shù)據(jù)修改或應(yīng)用軟件有變動的應(yīng)另作備份。、消防泵等實行每月進(jìn)行一次檢查、每半年進(jìn)行一次系統(tǒng)維護(hù)。、排水、排污泵應(yīng)每周巡檢一次，巡檢內(nèi)容：液位自動控制情況、電機的電流、聲響、出水情況、運行狀態(tài)等。，并與接班人員共同核實、檢查設(shè)備的運行情況和參數(shù)、各安全附件、工具、鑰匙、環(huán)境和設(shè)備衛(wèi)生等。32 / 129，接班人員則負(fù)責(zé)全系統(tǒng)的安全運行操作。（6）各種水泵運行巡視記錄。 點檢計劃的實施 物業(yè)建筑物業(yè)建筑是物業(yè)管理的重要部分，點檢由工程部門指定專人負(fù)責(zé)，在每月第一個工作周內(nèi)進(jìn)行點檢作業(yè)，點檢情況填入《點檢記錄》 。 高壓開關(guān)指變配電所的高壓開關(guān)，由工程部門電工管轄，指定專人定期點檢。池內(nèi)液體是否短缺，液體到達(dá)最低位置時應(yīng)及時加液。1） 、責(zé)任人每月檢查各類儀表是否正常，在值班日記上作好記錄。1） 、每周、每月、每季，根據(jù)與專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)公司約定的點檢項目及要求進(jìn)行點檢，點檢結(jié)果由電梯工簽字確認(rèn)并存檔。4） 、空氣處理設(shè)施如出現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知專業(yè)維修單位加以解決。3） 、責(zé)任人每年一次進(jìn)行管道水過濾器的清洗，每年二次進(jìn)行循環(huán)水泵的檢查和保養(yǎng)，在值班日記上作好記錄。 熱泵機組熱泵機組由工程部門空調(diào)工負(fù)責(zé)管轄，并指派專人對其進(jìn)行點檢。3） 、管道如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。 工程主管每月檢查點檢計劃執(zhí)行情況，必要時跟班檢查，進(jìn)行示范。42 / 129 凡新購入的檢驗、測量設(shè)備由管理處接待主管負(fù)責(zé)驗證品名、生產(chǎn)廠和合格證，驗收合格，辦理入庫。3. 檢驗、測量設(shè)備的修理檢驗、測量設(shè)備發(fā)生偏差、失效、損壞，由管理處工程部門派員送具有國家認(rèn)可資質(zhì)的檢修單位進(jìn)行修理，修理后應(yīng)經(jīng)檢定合格方可投入使用。相鄰物業(yè)單元設(shè)備設(shè)施如發(fā)生故障，工程有關(guān)人員在故障排除后，應(yīng)對空置房屋進(jìn)行檢查。 管理處經(jīng)理對年度維修保養(yǎng)計劃和可行性報告進(jìn)行審核，確定維修保養(yǎng)或更新的項目、內(nèi)容，并落實有關(guān)費用。 物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)時，盡可能不影響業(yè)主的正常生活。 管理處工程部門實施設(shè)備維修保養(yǎng)后，有關(guān)工程技術(shù)人員依照設(shè)備使用壽命和保修期限編制下一年度的《設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃》 。管理人員應(yīng)對小區(qū)物業(yè)缺損情況，經(jīng)核實后及時向小區(qū)管理處經(jīng)理反映。，提高員工素質(zhì)，以便更好地為業(yè)戶和來客服務(wù)，樹立小區(qū)形象。、資料的打印工作，做到規(guī)范、準(zhǔn)確、及時。，建立完整詳細(xì)的業(yè)主檔案。，遵紀(jì)守法，不收受業(yè)主/用戶饋贈。委托與特約服務(wù)的價格。，發(fā)現(xiàn)遺留物品立即上交?，F(xiàn)金和銀行存款必須做到日清日結(jié)。掌握消監(jiān)控室各類設(shè)備的運行動態(tài)，定期查驗記錄，配合工程部做好各類設(shè)備的日常維修保養(yǎng)，確保各種設(shè)備的正常運行。，疏導(dǎo)人員車輛，保障通道順暢有序；注意出入口周圍動態(tài)，勸阻任何車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放。，檢查車輛門是否關(guān)妥，發(fā)現(xiàn)未關(guān)門、窗的車輛，應(yīng)立即關(guān)閉車門、車窗；在第一時間向領(lǐng)班報告，并告知車主。、消防器材、安全通道等情況，如有損壞現(xiàn)象應(yīng)及時向工程部門報修，并作好詳細(xì)記錄。，并報告保安主管采取應(yīng)急措施，同時積極協(xié)助工程技術(shù)人員盡快排除故障。，保障設(shè)備在規(guī)定的環(huán)境狀態(tài)下正常運行。，貫徹落實指示精神。，定時噴灑藥水或放置衛(wèi)生藥品；清除的廢品垃圾，要倒入指定位置。操作時，濺出的水滴及弄臟的地面應(yīng)即刻揩干、擦凈；養(yǎng)護(hù)和清潔花草時，應(yīng)不影響他人的正常活動。，并檢查報修工作的完成情況，及時組織突發(fā)性設(shè)備故障的搶修。，應(yīng)按《電梯緊急情況處置預(yù)案》處理。、水池進(jìn)行清洗、消毒；對各類凈水裝置進(jìn)行清洗，保證用水安全、衛(wèi)生。（二十一）弱電維修工崗位職責(zé)，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)等各種設(shè)備維修保養(yǎng)工作，保證各系統(tǒng)處于正常運行狀態(tài)，并向工程主管匯報工作。（二十二）維修電工崗位職責(zé)，每日對小區(qū)電氣設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，并向工程主管負(fù)責(zé)和匯報工作。適用于管理處向顧客（業(yè)戶）提供的各項服務(wù)質(zhì)量，各服務(wù)崗位工作質(zhì)量的評定。 顧客（業(yè)主）評定的標(biāo)準(zhǔn)以《征詢表》所列的項目為準(zhǔn)。（二）報修服務(wù)操作規(guī)程對物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施或顧客（業(yè)主）自用設(shè)施出現(xiàn)故障，在接到報告或緊急告知后，應(yīng)迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備、設(shè)施，確保物業(yè)正常運行。必要時就近員工可先趕赴現(xiàn)場處理，處理結(jié)束后補填《維修養(yǎng)護(hù)工作單》的相關(guān)內(nèi)容。（三）入伙/交房操作規(guī)程一、業(yè)戶入伙前的準(zhǔn)備工作根據(jù)物業(yè)的實際情況及管理需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，制定各種規(guī)范的制度、表格等入伙手續(xù)文件，在入伙時及時交到業(yè)戶手中，以便業(yè)戶認(rèn)真閱讀和消化，從而有利于物業(yè)管理各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，為進(jìn)一步搞好物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。 對業(yè)主室內(nèi)自用設(shè)備、設(shè)施的維修，根據(jù)《特約服務(wù)委托規(guī)程》的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。、急修程序 管理處所有員工都有義務(wù)接待顧客報修，當(dāng)顧客（用戶）向管理處任何一個部門報修時，應(yīng)立即轉(zhuǎn)告工程值班人員或其它相關(guān)維修人員。 各職能部門按照評定標(biāo)準(zhǔn)對各崗位進(jìn)行考核。了解顧客（業(yè)主）對服務(wù)質(zhì)量的意見、要求及評價。，保持值班室和配電室的環(huán)境衛(wèi)生。，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如無法處理要立即向工程主管匯報；無關(guān)人員不得任意進(jìn)入弱電控制室；上級批準(zhǔn)或陪同有關(guān)人員進(jìn)控制室參觀或檢查應(yīng)做好出入登記。，做好當(dāng)班時的巡視工作，及時了解系統(tǒng)供暖/供冷和通風(fēng)情況，并及時根據(jù)用戶要求，采取相應(yīng)調(diào)整措施。（十九）管道維修工崗位職責(zé)，負(fù)責(zé)給排水和機械設(shè)施設(shè)備的操作和維修保養(yǎng)，保證小區(qū)給排水系統(tǒng)和機械設(shè)施設(shè)備的正常運作，并向工程主管負(fù)責(zé)和匯報工作。；負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配套主管部門的協(xié)調(diào)工作。（十七）工程主管（領(lǐng)班）崗位職責(zé)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)工作計劃的制訂和實施，并對管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。（十六）綠化養(yǎng)護(hù)員崗位職責(zé)，進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，并向保潔主管負(fù)責(zé)和匯報工作。,正確對待上級的指示和工作調(diào)配；樹立安全生產(chǎn)第一的觀念,確保安全生產(chǎn)。，督導(dǎo)保潔員按計劃開展工作。接班人員須仔細(xì)檢查儀器設(shè)備、工具及交班記錄。，并按照交接班制度的規(guī)定進(jìn)行交接工作。，停車場/庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。，與消監(jiān)控值班員協(xié)同布控，并及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)。、技能的培訓(xùn)以及突發(fā)事件的應(yīng)急處理；掌握隊員思想動態(tài)，向管理處經(jīng)理提出獎懲和使用意見。，做好內(nèi)部安全防范和消防工作，并向管理處經(jīng)理匯報。51 / 129（八）出納員崗位職責(zé)1 遵守國家有關(guān)的現(xiàn)金管理制度，嚴(yán)格按財務(wù)出納程序操作。，發(fā)現(xiàn)任何設(shè)備設(shè)施有礙安全的異常情況，應(yīng)及時匯報。，正確、迅速地向客人提供問訊服務(wù)。同時做好客戶的安撫和解釋工作，并對投訴處理情況作詳細(xì)記錄。10 堅持原則，秉公辦事，遵守紀(jì)律，嚴(yán)守公司機密。及時按批示意見分送有關(guān)部門48 / 129閱辦，并辦好簽收手續(xù)。、目標(biāo)計劃及培訓(xùn)計劃、編制管理目標(biāo)。 檢查清潔設(shè)備的電線、插頭是否正常，確認(rèn)正常后方可發(fā)放使用。 設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，由管理處工程主管會同有關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)行質(zhì)量驗收。 管理處工程主管嚴(yán)格審核實施方案，以確保方案的可行性、可靠性和經(jīng)濟性。44 / 129（二十七）物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度： 管理處工程部門自物業(yè)接管起，按《檔案資料管理制度》的有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備技術(shù)資料的保管、存檔。 接待部門負(fù)責(zé)將空置房屋登記在冊，并與發(fā)展商進(jìn)行核對。凡涉及安全性檢測的計量器具，按校準(zhǔn)周期送交國家認(rèn)可的檢定機構(gòu)進(jìn)行周期檢定，管理處工程職能口保存檢定機構(gòu)出具的檢定證書，并作記錄?！鞍踩谝弧钡闹笇?dǎo)思想，當(dāng)生產(chǎn)與安全發(fā)生矛盾時，生產(chǎn)必須服從安全。點檢記錄不外借，妥善保管，防止丟失。2） 、每半年取水樣送區(qū)防疫站化驗，保存防疫站簽發(fā)的水質(zhì)檢驗報告，并在設(shè)備臺帳上做好記錄。應(yīng)保存點檢、年檢和維修保養(yǎng)記錄。2） 、空調(diào)冷卻塔如發(fā)現(xiàn)問題無法解決，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位，立即加以解決。3） 、風(fēng)機盤管機如出現(xiàn)無法解決的故障，應(yīng)及時報工程主管，由工程主管及時通知廠方加以解決。 空氣處理系統(tǒng)（包括新風(fēng)系統(tǒng)）指公共部位的空氣處理系統(tǒng)，歸工程部門空調(diào)工管轄，指派專人進(jìn)行點檢。2） 、責(zé)任人每周進(jìn)行一次巡視檢查，對聲響、震動、電流、壓力等進(jìn)行檢測，并在值班日記上做好記錄。 中央控制室指物業(yè)中央控制室，由工程部門電工負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，其中監(jiān)控系統(tǒng)由保安主管部門負(fù)責(zé)日常管理和操作。2） 、高壓電纜如出現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。1） 、責(zé)任人應(yīng)每月檢查公共區(qū)域燈光照明的配電設(shè)施，如有缺損應(yīng)及時更換，并在值班日記上作好記錄2） 、責(zé)任人應(yīng)每月對泛光照明燈具的外觀進(jìn)行檢查，并做好必要的清潔工作。班組長在交接班時應(yīng)認(rèn)真查閱記錄并在記錄上簽字。（2）變配電室運行記錄。在上級領(lǐng)導(dǎo)或者主管同意后方可進(jìn)行交接班。，檢查內(nèi)容：控制是否正常、整個行程有無卡死、各限位開關(guān)功能是否正常、轉(zhuǎn)動部件是否潤滑、電機有無異聲等。30 / 129，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即書面向工程部門口報修，并將情況報告保安部門。門對應(yīng)檢電梯進(jìn)行年檢，并督促電梯公司完成整改內(nèi)容，將年檢報告存檔備案。（十九）電梯維修保養(yǎng)管理制度：、自動扶梯必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司負(fù)責(zé)進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，管理處負(fù)責(zé)日常管理，督促和檢查保養(yǎng)單位對電梯、自動扶梯的維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。、智能工作站以及其他前置設(shè)備每月巡檢一次，巡檢維護(hù)內(nèi)容：運行狀態(tài)、環(huán)境衛(wèi)生、箱內(nèi)外積塵清除、連接導(dǎo)線的螺絲緊固，前端裝置設(shè)備運行情況等。、室外草坪燈、路燈、圍墻燈等每月巡檢一次；各樓層照明、27 / 129消防樓梯等部位每月巡檢一次；車庫每工作周巡檢一次，巡檢維護(hù)內(nèi)容：燈的亮、暗、色差、開關(guān)及燈罩等是否正常。 工作負(fù)責(zé)人（或監(jiān)護(hù)人）：（1）正確安全地組織實施；（2）對實施人員進(jìn)行安全、紀(jì)律教育；（3）負(fù)責(zé)檢查工作票填寫的安全措施是否完善準(zhǔn)確，根據(jù)現(xiàn)場實際作補充完善；（4）監(jiān)護(hù)工作人員認(rèn)真執(zhí)行安全工作規(guī)程；（5）工作結(jié)束組織清理現(xiàn)場，認(rèn)真執(zhí)行工作終結(jié)手續(xù)。（3）不需高壓設(shè)備停電的二次回路上的工作。25 /