【正文】 駐，設(shè)立總控值班室進(jìn)行統(tǒng)一指揮調(diào)度和現(xiàn)場管理，分別設(shè)立樓宇維修班、鍋爐班等多項專業(yè)，每個班由專業(yè)工程師擔(dān)任班長，技術(shù)員擔(dān)任領(lǐng)班，組織領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)值班和維修人員晝夜24小時值班操作，巡視監(jiān)控，做到運行保障堅守崗位，保養(yǎng)維護(hù)定點定時。曾任明潔物業(yè)管理有限公司駐山東省政府物業(yè)管理項目部、山東省財政廳管理項目部經(jīng)理；負(fù)責(zé)政府辦公廳、省無線電管理委員會、省信息中心、參事樓、檔案樓安全、保潔、會議服務(wù)、前廳接待、財政廳等的綜合管理。 加強設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡力保證其使用功能不受損壞，盡量延長其使用壽命。B. 工程部（一） 工程部組織網(wǎng)絡(luò)圖 工程部 工程部主管1人運行值班班綜合運行養(yǎng)護(hù)維修 配電 6人空調(diào)6人 替休1人5人 （二）工程部責(zé)任概述一）工程部經(jīng)理直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班、技工．主要職責(zé)（1）領(lǐng)導(dǎo)主持工程部的全面工作，工程保障、養(yǎng)護(hù)維修質(zhì)量向項目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。（8）深入工程現(xiàn)場，跟蹤工程運行、維修過程，規(guī)范工程技術(shù)人員的工作行為，檢查驗收工程質(zhì)量。二）電氣領(lǐng)班直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：電氣技工主要職責(zé)（1）主持管理托管項目的電氣工程運行保障和養(yǎng)護(hù)維修工作。（8）協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務(wù)。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，遵守操作規(guī)程，落實預(yù)防措施，確保電氣運行和操作安全。（5）協(xié)助其他專業(yè)技工完成運行保障、養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)八）電梯技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、運行保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。d、組織項目保潔開荒，徹底清潔項目現(xiàn)場衛(wèi)生，按業(yè)主單位要求擺放辦公家具和生活設(shè)施。m、負(fù)責(zé)保潔員的出勤考核，行政管理工作。（2）正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗，不斷提高勞動效率。（2）學(xué)習(xí)鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術(shù)，熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設(shè)備。（4）負(fù)責(zé)項目區(qū)內(nèi)的鑰匙管理，對各部門的鑰匙使用權(quán)限實行監(jiān)督檢查，對丟失的鑰匙進(jìn)行調(diào)查處理，對確需增配的鑰匙，進(jìn)行增配。6）加強安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控等專項業(yè)務(wù)的技術(shù)訓(xùn)練，提高全全人員的工作能力和業(yè)務(wù)水平。12）建立安全和消防隱患檢查制度，定期組織安全大檢查，對查出的問題組織整改。6）處理一般性、治安案件和客戶投訴，遇緊急事件應(yīng)立即報告，并組織安全人員保護(hù)現(xiàn)場。5）巡視大門崗執(zhí)勤情況，協(xié)助其處理疑難問題。5）負(fù)責(zé)門口的秩序維護(hù)工作，阻止上訪人群進(jìn)入大樓。六、管理部（一）管理部組織網(wǎng)絡(luò)圖管理部經(jīng)理1人文書1人質(zhì)檢員1人 （二）管理部責(zé)任范圍概述管理部是項目部的綜合管理、協(xié)調(diào)部門，是項目部上下、內(nèi)外信息傳輸?shù)闹袠袡C構(gòu)和項目經(jīng)理實施指揮調(diào)度的行政部門。g、負(fù)責(zé)業(yè)主單位委托代辦的其他工作。b、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的委托代辦工作。 工作規(guī)程 日檢 物業(yè)管理項目部 物業(yè)管理項目部每日按要求對責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視檢查,具體檢查內(nèi)容包括: a） 公用設(shè)施是否保持正常使用功能。 管理公司經(jīng)理每月底對物業(yè)客服部的紀(jì)律．工作實績等方面實行評價打分,并記錄于《物業(yè)管理人員考核語評比表》內(nèi)。 工程主管負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。 對有償維修服務(wù),維修應(yīng)按照《維修服務(wù)項目表及收費標(biāo)準(zhǔn)》收費并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項費用金額。 針對用戶較嚴(yán)重的投訴,物業(yè)客服部應(yīng)及時向管理公司經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實解決措施及責(zé)任人,限期進(jìn)行處理。 工作程序 物業(yè)客服部按照《用戶投訴記錄》,對投訴進(jìn)行回訪,回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。 管理公司經(jīng)理不定期對倉庫進(jìn)行抽查和指導(dǎo)。物料擺放應(yīng)便于拿取，物料存放處應(yīng)與物料卡對應(yīng)。 工具領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》，并報經(jīng)理批準(zhǔn)。 引用文件 工作程序 物業(yè)管理項目部 物業(yè)管理項目部在日常工作時應(yīng)注意檢查用戶有無私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。 管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。 在較大型的社區(qū)文化活動完成后，物業(yè)客服部應(yīng)及時填寫《社區(qū)文化活動記錄表》對活動進(jìn)行總結(jié)。 搶修事故處理組 組長：工程部主管 負(fù)責(zé)現(xiàn)場的工程、給排水等設(shè)備的維護(hù)、搶修工作，視具體情況切斷電源、供水設(shè)施、電梯運行；保障搶險救災(zāi)設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)，協(xié)助現(xiàn)場處理組進(jìn)行工作。 管理公司按規(guī)定時間開放社區(qū)文化活動中心，并設(shè)專人管理，以豐富物業(yè)用戶的日常文化生活。 工作程序 每年物業(yè)客服部根據(jù)管理和具體情況擬定本年度社區(qū)文化活動計劃，實施過程中可根據(jù)實際情況在管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后對計劃做適當(dāng)調(diào)整。 對違反公共場地使用規(guī)定的，損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者，物業(yè)客服部除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。 工具歸還時由倉管員核對領(lǐng)用工具的規(guī)格、型號、數(shù)量，并做好登記。 物料的出庫 領(lǐng)用物料應(yīng)由領(lǐng)用人填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后到庫房領(lǐng)料。 物資的驗證和入庫 采購人員要根據(jù)《采購計劃》和《請購單》的要求對采購回來的物資進(jìn)行檢驗，填寫《產(chǎn)（商）品進(jìn)倉單》，在倉庫辦理入庫手續(xù)。 回訪工作可采取與用戶交談,現(xiàn)場查看．檢查等方式綜合進(jìn)行。 物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《用戶投訴記錄》中,并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。 相關(guān)文件及記錄 《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程》 《工程維修工作規(guī)程》 《物業(yè)管理公司報修記表》 《維修單》3. 用戶投訴處理工作規(guī)程 目的確保用戶的投訴能及時．準(zhǔn)確．合理地得到解決。 物業(yè)管理項目部將記錄的如用戶名稱．用戶地址．聯(lián)系電話．報修內(nèi)容．預(yù)約維修時間等填《維修單》(一式三聯(lián))相應(yīng)欄目內(nèi)。 記錄的歸檔和保存 日檢記錄由管理公司各部門負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為1年。 d) 轄區(qū)內(nèi)環(huán)境是否保持清潔．衛(wèi)生. 物業(yè)管理項目部應(yīng)將每日查情況如實記錄在《物業(yè)客服部日檢記錄表》內(nèi). 對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,管理員應(yīng)及時向管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)反映。d、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。b、負(fù)責(zé)項目部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。（1）管理部經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級：項目經(jīng)理直接下級：人事干事兼文書、質(zhì)檢員a、全面主持領(lǐng)導(dǎo)管理部的各項管理工作，負(fù)責(zé)項目部的行政管理、綜合協(xié)調(diào)、對外聯(lián)絡(luò)、接待等各項管理工作。7）完成上級交辦的其他任務(wù)。7）負(fù)責(zé)院內(nèi)車輛的停泊管理。8）主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。14）完成上級交辦的其他任務(wù)。8）深入安全工作現(xiàn)場，規(guī)范安全工作行為。（6）負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大型活動的安全警衛(wèi)工作和各項治安案件的處理工作。（4）愛護(hù)院內(nèi)花草樹木，悉心保護(hù)，不受損害。（4）檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。o、定期組織保潔員的常規(guī)培訓(xùn)。f、建立保潔工作制度，深入保潔工作現(xiàn)場規(guī)范保潔工作行為，嚴(yán)格控制保潔工作質(zhì)量。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。六）強電維保技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)配電值班，樓宇強電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。五）弱電技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無主要職責(zé)（1）按弱電系統(tǒng)工作計劃完成弱電系統(tǒng)（弱電系統(tǒng)綜合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電視、信息網(wǎng)絡(luò)等）的運行保障養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成工程師交辦的其他工作任務(wù)。（10）落實安全措施，確保電氣工程運轉(zhuǎn)和技術(shù)操作安全。（3）查閱設(shè)備安裝圖紙，深入現(xiàn)場勘查線路、設(shè)備安裝結(jié)構(gòu)和布局特點，制定運行保障和養(yǎng)護(hù)維修計劃經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。（10）負(fù)責(zé)本部技術(shù)人員的在崗培訓(xùn)和工作技術(shù)考評工作。（3）認(rèn)真查閱建筑、裝修、設(shè)備、設(shè)施安裝圖紙，現(xiàn)場勘查業(yè)主建筑物、設(shè)備、設(shè)施的布局功能及安裝特點。 經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對物業(yè)管理的意見和建議，正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時向業(yè)主反饋整改結(jié)果。公司承諾：如有幸承擔(dān)中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的物業(yè)管理，在合同期內(nèi)將由岳峰同志始終負(fù)責(zé)本項目的管理工作。充分體現(xiàn)明潔人“組織指揮嚴(yán)密，技術(shù)要求嚴(yán)格，操作規(guī)程嚴(yán)謹(jǐn)，工作態(tài)度嚴(yán)肅”的工程技術(shù)人員“四嚴(yán)”工作作風(fēng)。針對中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項目，明潔公司從員工隊伍中，好中選優(yōu)，組建一支素質(zhì)高、能力強、專業(yè)齊全、能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊伍，進(jìn)駐該項目。三、項目內(nèi)的工程設(shè)備設(shè)施的檔次高，技術(shù)先進(jìn)，安裝布局分散，智能化程度高，運行保障難度大。（9）我方將遵照《物業(yè)管理條例》的要求。（2）我方承諾投標(biāo)文件所報的物業(yè)管理人員與最終實施合同的物業(yè)管理人員相一致。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與投標(biāo)文件中的條款。（8）我方若未成為成交供應(yīng)商，招標(biāo)代理機構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。二、公眾型開放式金融項目，客流量大，室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生保持難度大,消防、保衛(wèi)安全要求高。自接管以來，我公司不依靠房地產(chǎn)開發(fā)、沒有主辦單位扶持而獨立運作，具有技術(shù)人才集中、承接業(yè)務(wù)量大、管理各類高檔寫字樓、高智能行政辦公大樓星級管理的鮮明特點。讓各種工程設(shè)備，樓宇在得到良好維護(hù)的同時，大大延長使用壽命。具有豐富的工作經(jīng)驗，有較強的組織協(xié)調(diào)能力和非常強的敬業(yè)精神。 加強物業(yè)管理成本控制，大力降低物料消耗，增收節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營管理指標(biāo)。（2）認(rèn)真組織檢查、驗收、接收、登記托管工程項目的工程質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號，并組織專業(yè)工程師詳細(xì)查閱大型設(shè)備的技術(shù)資料、開通使用、維修、保養(yǎng)說明書，弄清其性能特點、操作使用方法和工作注意事項。（9）協(xié)助人事部招聘工程技術(shù)人員。（2）檢查、驗收、接管、登記電氣工程設(shè)備安裝質(zhì)量，建立電氣設(shè)備設(shè)計、安裝、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)檔案資料。（9）完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。（6）協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。（6）完成上級交辦的其他工作任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)七）消防設(shè)備維保技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無主要職責(zé)（1）消防設(shè)施的運行、維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。e、帶教培訓(xùn)保潔管理人員。n、負(fù)責(zé)保潔員的思想政治工作。（3）愛護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作成本。（3）遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程，確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質(zhì)量。（5）對項目區(qū)域內(nèi)實行嚴(yán)格的消防監(jiān)控管理。7）經(jīng)常檢查安全防護(hù)、監(jiān)控設(shè)備的使用情況，工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障、失效應(yīng)及時報修和更換。13）定期對業(yè)主單位和項目部人員進(jìn)行安全教育，提高全體人員的安全意識和防護(hù)能力。7）帶教安全員愛護(hù)安全、消防設(shè)備和器材，對自行使用和保管的設(shè)備、器材要負(fù)責(zé)定期盤點和養(yǎng)護(hù)。6）按時填寫《巡查值班記錄》。6）負(fù)責(zé)可疑人員的盤查、案件報警和現(xiàn)場保護(hù)工作。負(fù)責(zé)項目部內(nèi)的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務(wù)質(zhì)量考評和業(yè)主單位的各項服務(wù)及委托代辦的有關(guān)事宜。（2）文書崗位職責(zé)直接上級：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項目部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備資料的整理歸檔管理工作。c、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主單位的飲品和其他物資采購供應(yīng)工作。 b） 轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象 c） 有無私自占用．使用公共場地現(xiàn)象。 對返工或返修后的服務(wù)過程由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要求重新驗證并做記錄.。 工作程序 物業(yè)管理項目部接到用戶維修要求時,及時填寫《物業(yè)管理公司報修記錄表》。 維修完成后,維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認(rèn)。 相關(guān)部門在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報物業(yè)客服部,由物業(yè)客服部安排回訪。 物業(yè)客服部每星期根據(jù)上星期的《維修單》,安排人員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪,回訪率不低于30%。 工作程序 物資盤存?zhèn)}管員每月月底對庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點，作出下月補充物資的采購計劃。 倉管員應(yīng)經(jīng)常對庫房進(jìn)行清掃，保持庫房內(nèi)干凈、整潔。 倉管員根據(jù)批準(zhǔn)的《工具領(lǐng)用登記表》進(jìn)行發(fā)放。 在用戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，物業(yè)客服部應(yīng)請用戶寫出書面申請，在不違反《消防安全管理條例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)“有償使用”的原則，對相應(yīng)公共場地實行統(tǒng)一規(guī)劃，有償使用，同時在《公用場地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。 管理公司其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。 常設(shè)性的社區(qū)文化活動。 現(xiàn)場維護(hù)組、后勤保障、通訊、支援組： 組長：經(jīng)理 成員：管理公司辦公室全體人員 負(fù)責(zé)事發(fā)現(xiàn)場群眾的疏散，疏導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)報警并向上級有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況，保障應(yīng)急、搶修各小組材料物資供應(yīng)，協(xié)助