【正文】 都相對簡化，當假期到來之后，人們的注意力從工作中轉移到家庭或自我身上，希望在生活上得到某種補償?！凹偃障M”是隨著人們收入水平的提高和社會環(huán)境的變化所出現(xiàn)的必然的消費發(fā)展趨勢，它是人們由基本的“生存型消費”向“享受型消費”發(fā)展的市場表現(xiàn)。 商務性消費一般以餐飲、娛樂等休閑類活動為主，客戶比較關注該類設施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費等因素4. 第四消費群體：目標定位 180。 年齡在25－40歲 消費力 180。1. 第一消費群體：目標定位 180。將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結合，沃爾瑪購物廣場“一站式”的經營方式不僅為消費者節(jié)省了時間和開支，而且提供了一種獨特的購物體驗。近期在IT各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開業(yè)的消息以及賣場所具備的優(yōu)勢被爭相傳送，其市場的知名度得到極大提升，也為經銷商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。因此供求在短期內將會對價格形成一定壓力，但長期上升空間較大。2. 未來客戶發(fā)展狀況預估商業(yè)用房市場的發(fā)展與周邊消費群的發(fā)展變化休戚相關。根據(jù)各居住區(qū)的不同特點，一般主要采用團組式、多點式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。三是文化休閑區(qū)。大體分為三個區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。u 本案中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空間廣闊。2) 輻射范圍u 老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達黃浦的中片和南片，總計約有2030萬消費人口。我們選取陸家浜路、老西門這兩個歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項目所處的中華路—董家渡地區(qū)進行分析。2) 需求根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進入和融合。董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經營，產品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100200元/平方米，經營狀況較差，大多鋪面換手率高。三、 區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況鑒于本項目位于原南市區(qū)內，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費群體應來自周邊，因此本報告將主要對原南市商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。 社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結構，得到政府的大力支持。同時普遍改善櫥窗陳設和燈光照明，相應地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設燈光夜市，使境內這一商業(yè)中心，在設施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。新建樓群外形亦仿明清建筑風格，內部卻是現(xiàn)代化的商場，其外古內洋的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。整個南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達到400億元，超過目前的兩倍。因此，南京路以國內的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。 品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（九十年代以后）體驗經濟：在生產行為上以提升服務為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。u 專業(yè)街結合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。加快調整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設具有休閑、觀光旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶和都市型產業(yè)帶。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網。 4. 家庭結構傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導地位，這主要是傳統(tǒng)價值觀念引導和政府提倡生育，在特定時期得到大多數(shù)人的認可。以拉近與國際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問題。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。 資料來源：上海統(tǒng)計局出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲蓄的金額占收入的50%以上。根據(jù)調查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經濟發(fā)達的國家此比例越高。％。至2002年上海房地產投資已達到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。在全市國內生產總值中，％；，％，％％。至2010年，上海將可能成為國內人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。本項目地處上海這個得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對上海的經濟發(fā)展程度、市場消費能力、商業(yè)與房地產發(fā)展等影響本項目未來運作的關鍵方面作一個全面、系統(tǒng)的研究。入世以后，中國加速了開放的步伐。黨的十六大又產生了新一屆領導人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設小康社會的宏偉藍圖，為中國經濟的高速發(fā)展提供了強有力的保證。政府的大力倡導與支持，國內外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進一步促進了國民經濟的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經濟實力已達到上中等發(fā)達國家收入水平；預計未來幾年，上海的經濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度。3. 經濟結構2002年經濟結構調整繼續(xù)加快，非公有制經濟比重持續(xù)上升。4. 房地產投資1999年，上海房地產市場走出低谷，投資開始活躍。至2002年末，、企事業(yè)單位，（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。資料來源：上海統(tǒng)計局2. 消費結構隨著收入的提高，消費支出的結構會發(fā)生很大的變化。其中，；。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質量。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。未來可以期待上海居民素質整體提高，這也符合上海國際化都市定位。 2) 加快交通軌道建設，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。加快內外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。（如老西門、大柏樹地區(qū)）u 郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設與新城導入的人口相匹配的商業(yè)網點，強調功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。（改革開放前）服務經濟：在生產行為上強調分工及產品功能；消費行為則以服務為導向。3. 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經營調整。3 底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個人房產投資的新寵。因此統(tǒng)一經營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。252。 中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經營中低檔的品牌，不象淮海路經營時尚，高檔的品牌。3 總結：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產業(yè)結構日益合理，綜合功能更加完善。 建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設施日趨現(xiàn)代化，應用空調設備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應用條形碼計價的商店逐日增多。238。同時，發(fā)揮社區(qū)經濟的作用，利用區(qū)域內歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內的租金比去年已翻了一番。2) 需求：區(qū)域內傳統(tǒng)商業(yè)街經營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。該區(qū)域內的底商經營業(yè)態(tài)以服務于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設施和一些中檔餐飲、娛樂設施為主。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。當然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。臨近的復興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費群體，尤其是浦東的客戶群。u 陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務消費為主，人均消費在150元以內。商業(yè)總體布局。利用老城廂特有的歷史底蘊，集聚黃浦及上海的特色和老字號品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門商業(yè)文化獨“特”的魅力。在社區(qū)商業(yè)設置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點在于進一步突出了對居民需求的滿足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個特色商店、個性化商店以及中型餐飲、休閑場所，成為居住區(qū)消費中心。根據(jù)預測，未來規(guī)劃的商業(yè)項目，僅老西門、董家渡兩個現(xiàn)代聚集區(qū)就超過10萬平方米，加上在建的13萬平方米商業(yè)，區(qū)域商業(yè)供應量將達到23萬平方米以上。3. 未來價格走勢預估由于未來區(qū)域內商業(yè)用房上市量會保持在一個較高水平，而需求在短期內增加較為緩慢。 圣力國際廣場的招商如此成功，原因如下：一是淮海路上清華數(shù)碼廣場和百腦匯數(shù)碼廣場兩家電子市場的撤出，其中大部分的經銷商愿意搬到距離原來幾百米之遙而且租金相對便宜的圣力數(shù)碼廣場；其二在淮海路的周圍，距離圣力數(shù)碼廣場不過300、400米的地方高檔寫字樓里上萬家中外企業(yè)與三十萬白領，這都是項目潛在的商務客源加上老西門周邊社區(qū)內眾多高層次的電腦家庭用戶，客戶來源豐富；而原因之三，則是圣力數(shù)碼“無孔不入”的宣傳攻勢。3. 沃爾瑪購物廣場（暫定）1988年3月1日，第一家沃爾瑪購物廣場在美國密蘇里州的華盛頓開業(yè)。首先我們將區(qū)域消費者分為四類：第一為周邊高檔居住區(qū)居民、第二為外輻區(qū)域客源、第三為周邊商務性客戶群、第四為外來旅游者。 外輻區(qū)域客源收入狀況 180。 普遍高于一般客戶消費心理 180。“假日消費”以其十分顯著的特征在每一個長假日，甚至雙休日表現(xiàn)出來，是一種值得十分重視的現(xiàn)象。2) 社會因素假日平衡效應快速的工作節(jié)奏和緊張的人際關系使人們更加注重在業(yè)余時間放松自己，尋找一些有趣的形式來娛樂自己，使自己的生理系統(tǒng)和精神狀態(tài)得到一定的調整，在假期結束后能以良好的身心狀態(tài)進入新的工作周期。2. “假日消費”的基本特征1) 不同行業(yè)的假日消費增量存在差異根據(jù)全國市場消費網絡的調查，目前人們在假日中主要選擇的消費行為是旅游和文化娛樂，在假日中選擇購買商品或大件耐用品的比例排序比較偏后：排序12345消費類型旅游購物餐飲文化娛樂其他比例40%%%%%（資料來源：上海市商業(yè)信息中心）2) 不同假期的消費重點有一定的差別短假期中就地消費的比重較大，長假期里異地消費的比重增大。綜上所述，從目前的市場狀況分析，本案受“假日消費”的影響較小，消費浮動不大，總體經營比較平穩(wěn)。5. 非實物性消費比重增加上海居民人均保險、教育、通訊費用的支出增長近年來都保持在20%以上，而上海消費者預期消費投向主要集中在購置房屋和裝修、境內外旅游、自身教育及其他投資，隨著服務消費、知識消費及非消費性支出的快速發(fā)展，實物消費的比重將繼續(xù)下降。目前，網上購物、網上交易、網上服務、網上咨詢等網絡服務項目，在上海如雨后春筍層出不窮，規(guī)模也越來越大。