【正文】 國際化都市定位市地位。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動(dòng)蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光旅游、航運(yùn)交易、國際客運(yùn)等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)行，而這些都會(huì)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)。 2. 商業(yè)發(fā)展計(jì)劃根據(jù)十五計(jì)劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個(gè)目標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局、專業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。u 市級(jí)商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢(shì)，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時(shí)合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場(chǎng)，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費(fèi)群體。（如淮海路、南京路）u 區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門、大柏樹地區(qū)）u 郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)功能的適用性，同時(shí)在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。u 專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時(shí)符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專業(yè)街。u 社區(qū)商業(yè)對(duì)人口規(guī)模達(dá)5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本項(xiàng)目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。五、 上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國際水平相當(dāng)接近。1. 商業(yè)市場(chǎng)的演化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化過程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”時(shí)代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費(fèi)行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費(fèi)行為則僅以自給自足為原則。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。（改革開放前）服務(wù)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上強(qiáng)調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費(fèi)行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。（九十年代以后）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。 （未來發(fā)展趨勢(shì)）改革開放前受社會(huì)生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運(yùn)作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經(jīng)濟(jì)體制改革帶動(dòng)了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴(kuò)大了挑選余地，市場(chǎng)開始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費(fèi)服務(wù)。作為中國經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的上海，在商業(yè)運(yùn)營上也將與世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀、價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。 2. 商業(yè)規(guī)模作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個(gè)黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個(gè)超市、1100個(gè)便利店和40個(gè)大賣場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)繁榮。上海商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大市場(chǎng)銷售。，％，增長趨勢(shì)良好。3. 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實(shí)際情況所做的經(jīng)營調(diào)整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖）街鋪商店商場(chǎng)百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市 根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報(bào)告中主要涉及的是零售商業(yè)市場(chǎng)分析。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲(chǔ)商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：n 大型購物中心（Shopping Mall）　城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上525萬312萬擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主特點(diǎn)以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物為一體的綜合性購物中心。n 大賣場(chǎng)（大型綜合超市/倉儲(chǔ)商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購物形式n 超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點(diǎn)：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為24小時(shí)營業(yè)，連鎖經(jīng)營n 百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸n 大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場(chǎng),明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂福/歐尚倉儲(chǔ)商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂家電大賣場(chǎng)專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購物中心南方商城4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)迅速升溫，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。3 街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。通常，街鋪的價(jià)格都是不菲的。市場(chǎng)上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高，從現(xiàn)狀上看,對(duì)投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計(jì)算，花一個(gè)商鋪的價(jià)錢買兩個(gè)商鋪的面積，實(shí)用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場(chǎng)經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報(bào)最大化，一鋪雙利。3 底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個(gè)人房產(chǎn)投資的新寵。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢(shì)利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點(diǎn)對(duì)底商作出準(zhǔn)確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性.。無論是對(duì)投資者還是經(jīng)營者都減少了風(fēng)險(xiǎn)。反過來，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。3 商場(chǎng)鋪（大商場(chǎng)、小商鋪）商場(chǎng)鋪即是將大型商場(chǎng)間隔成小面積的商鋪，形成大商場(chǎng)小商鋪的形態(tài)，對(duì)外有大商場(chǎng)的統(tǒng)一形象，對(duì)內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場(chǎng)上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。買商場(chǎng)鋪要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，商場(chǎng)鋪一般售價(jià)較高。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場(chǎng)鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對(duì)投資回報(bào)也會(huì)產(chǎn)生影響。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報(bào)的重要保證。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當(dāng)今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標(biāo)定位。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強(qiáng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。，%，；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。至2002年底。區(qū)內(nèi)萬商云集、市場(chǎng)繁榮，為全國聞名的商貿(mào)旅游購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在此。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍和繁榮。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成302．99億元，同比增長8．6％；利潤完成5．82億元，同比增長30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長13．8％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成120億元，同比增長3．3％?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來發(fā)展前景。一、 區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力。以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)顩r：1. 南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。到了二十世紀(jì)三十年代，十里洋場(chǎng)的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到上海來的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時(shí)的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達(dá)120200萬人，外地與外國的游客占70％以上。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。3 市場(chǎng)狀況分析252。 老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個(gè)世紀(jì)三十年代的先施、永安等當(dāng)時(shí)國內(nèi)最摩登的大型商場(chǎng)和全國百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。252。 品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場(chǎng)都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。252。 有時(shí)尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。252。 臨近地鐵，出入方便地鐵2號(hào)線貫穿南京路地下并在人民廣場(chǎng)和河南路設(shè)兩個(gè)站點(diǎn)，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時(shí)地鐵2號(hào)線有連接浦東的八伯伴商圈。252。 中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時(shí)尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪?zhàn)饨鹨话阍?0~30元/平方米/天。比淮海路要低。252。 消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過50元，整體水準(zhǔn)較低。3 發(fā)展前景市政府在2001年就聘請(qǐng)了知名的麥肯錫咨詢公司，對(duì)南京東路整體規(guī)劃提出方案，實(shí)施“三段式風(fēng)格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭(zhēng)在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀(jì)廣場(chǎng)，打造“都市時(shí)尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進(jìn)行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費(fèi)圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費(fèi)圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世貿(mào)國際廣場(chǎng)（商業(yè)為6萬M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦。3 總結(jié)：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。整個(gè)南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級(jí)客流量、世界級(jí)商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時(shí)南京路年?duì)I業(yè)收入將達(dá)到400億元，超過目前的兩倍。2. 豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上