【正文】 維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。[設備管理部]設備管理部負責整個項目的設備維修養(yǎng)護服務，包括電梯設備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設備設施的維保服務。l 負責組織小區(qū)公益性活動。l 負責收集編排：管理信息、業(yè)戶服務征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。l 編制（設備）突發(fā)事故的應急處理預案，并適時組織預演。l 負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。l 負責計劃和購置保潔材料及工器具。設備工（值班水電工）l 對設備主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；l 負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；l 負責高、低壓配電設備，變壓器，機房配電及控制設備，公共區(qū)域電氣設備的維修保養(yǎng)及故障檢修；l 負責給排水、消防設備動力電源的正常供給；l 認真鉆研技術，熟練掌握電氣設備的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；l 按時按質保量完成設備檢修工作；l 定期巡視電氣設備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；l 做好給排水設備（設施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；l 發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當班員工共同排除故障；l 負責責任區(qū)域的機房設備的保潔工作。[新進員工培訓方案]培訓目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。 培訓內容：① 業(yè)戶服務的概念；② 業(yè)戶服務的內容；③ 業(yè)戶服務的基本要求；④ 入伙服務；⑤ 業(yè)戶接待；⑥ 權籍管理；⑦ 裝修管理；培訓課時：16課時[保安服務培訓內容]課程表述： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識，保安服務門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務要求，物業(yè)管理有限公司保安服務基礎服務標準和保安服務基礎作業(yè)標準。課程提綱： 收集資料，建立綠化檔案 園林綠化法律法規(guī)政策 綠化名詞解釋 怎樣驗收小區(qū)綠化工程 怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進行監(jiān)管培訓課時：12課時[設備管理培訓內容]課程概述：物業(yè)設備管理模式是重于服務，又不輕于管理。l 建立投訴接待登記匯總月報制。住宅裝修監(jiān)督與管理設想【設立裝修管理領導小組】以管理處經理為總負責人，管理處經理助理、保安主管、保潔主管和設備主管為組員，負責協(xié)調裝修過程中的有關事項。 —— 業(yè)主應自行隨時督查施工人員在裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質量能否保證可靠。 ——。 —— 施工活動僅限于裝修戶室內進行，不得在公用部位拌漿、堆物。l 設置專用、封閉的建筑垃圾堆放點并及時清運。l 根據(jù)業(yè)戶投訴時間、內容，按投訴處理基本要求轉至相關管理處，并督促限時整改。物業(yè)設備一般可分六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻獙ξ飿I(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱：① 物業(yè)管理及保安服務的重要性② 物業(yè)管理分類中的保安服務③ 保安服務的目標④ 保安服務的特點⑤ 保安服務的基本要求⑥ 保安服務的主要職責⑦ 保安服務的組織機構⑧ 保安各類人員的崗位職責⑨ 保安服務的主要任務⑩ 消防工作⑾ 安全應急方案⑿ 各類表格記錄注意事項⒀ 保安隊列動作教案培訓課時：24課時[保潔服務培訓內容]課程概述：通過對保潔服務在我國的產生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務概論，特性和分類。培訓時間為34周類別科目序號培訓科目課時授課內容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識物業(yè)管理概論；機構設置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3質量管理ISO900ISO1400OHSAS18001貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務；國外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運作實務5各類專業(yè)管理18設備工程管理；房屋（建物知識）；機電設備；空調；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；服務收費價格制定等；6內部管理物業(yè)管理的資金運行；服務費用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理注：一小時為一課時【各部門主管培訓】通過培訓，能協(xié)助物業(yè)經理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責任制，協(xié)調各部門、各崗位之間的關系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。事故未排除不進行交接班，并與下一班當班員工共同排除故障。l 完成管理處經理交給的其他工作任務。l 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務。l 完成經理交辦的其他工作。l 完成經理交辦的其他工作。管理處經理助理l 在管理處經理的領導下，負責業(yè)戶服務的接待工作。此外采購、人事、培訓等事務將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓中心與管理處經理負責。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主介紹有關物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。我公司將三項體系、企業(yè)標準以及適合“廣場號樓項目（－－－）”的三級操作文件貫穿于“廣場號樓項目（－－－）”的物業(yè)管理之中。業(yè)主簽章： 經辦人： 部門簽章： 年 月 日 物業(yè)組物業(yè)組 業(yè)主已領取《業(yè)主手冊》等入伙資料。您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地產開發(fā)公司 年 月 日『入伙通知書回執(zhí)』入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 號 室商品房，擬定于 年____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。 2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。l 業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。 入伙作業(yè)標準l 入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。 租賃住戶入住流程 1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。l 即時完成入伙注記。二、 項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。l 監(jiān)控和消控中心的設置；l 小區(qū)人車分流的設計；l 公共照明開關設置位置；l 公共照明開關開閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設計；l 小區(qū)垃圾房的設置；l 公共洗手間的設置；l 信報箱的設立；l 公共告示欄的配置；l 家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；l ……。二、 企業(yè)情況一覽表企業(yè)名稱物業(yè)管理有限公司法定代表人工商注冊號企業(yè)成立時間注冊地址聯(lián)系地址聯(lián)系電話/傳真企業(yè)性質企業(yè)隸屬關系或股東分支機構/子公司/與分支機構的性質隸屬關系、地址/企業(yè)規(guī)模注冊資本 萬元人民幣、從業(yè)人數(shù)在編 人、勞務工 人。 如我公司中標，將按照貴司規(guī)定的時間簽訂廣場號樓項目（－－－）前期物業(yè)服務合同，并按照要求準時進駐進行物業(yè)管理全方位服務。根據(jù)廣場號樓項目（－－－）智能化程度較高的特點，我公司將對樓盤早期介入，協(xié)助開發(fā)商在智能化設備設施的選型、評估和設計方案改進方面提供建議和參謀。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。本投標書是根據(jù)貴方提供的“廣場號樓項目（－－－）“前期物業(yè)管理服務招標文件要求，結合我公司的企業(yè)服務理念及標準，經我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務投標書。在廣場號樓項目的物業(yè)管理 中，我們將進一步融會提煉商業(yè)辦公樓、行政辦公樓宇和其它各類型物業(yè)的管理經驗，鑄就－－－物業(yè)管理的“品牌”。 在簽署廣場號樓項目（－－－）前期物業(yè)服務合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構成約束雙方的契約附件。我們的服務追求：成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友?！∫?guī)劃設計階段 對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。l 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；l 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；l 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。l 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。l 業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。并領取質保書、電視線、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀念品。同時，我公司自2001年起開展企業(yè)標準化工作，并制訂了公司“企業(yè)標準（Q/OAKH）”。業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。[保潔綠化部]清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務。l 完成公司交辦的其他任務。l 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動。l 負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。l 負責對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。l 負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。設備工（維修工）l 對設備主管負責，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；l 負責房屋、設施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；l 負責房屋建筑裝飾、公共設施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；l 努力鉆研技術，熟練掌握房屋建筑、設施的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；l 發(fā)生事故時，應確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。培訓內容：① 公司基本情況、組織機構、主要領導介紹② 公司管理理念和服務理念教育③ 企業(yè)文化、價值觀的傳遞④ 《員工手冊》、職業(yè)道德及有關制度教育培訓時間：4課時【管理處經理、副經理培訓】通過培訓使培訓人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關意識與協(xié)調能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領導的好當家。培訓對象： 物業(yè)管理經理、保安主管課程目標：了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設備設施的基本作用；熟悉物業(yè)管理有限公司《保安服務基礎標準》和《保安服務基礎作業(yè)標準》；熟悉物業(yè)管理有限公司保安服務的運作模式。特別是物業(yè)服務公司成立以后，物業(yè)管理與服務分離，設備管理由服務公司承擔，實行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。2 投訴受理處理辦法l 對業(yè)戶的口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應及時落實到廣場號樓項目（－－－）管理處，并在《業(yè)戶投訴處理單》上作好書面記錄?！狙b修巡檢】l 每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時公約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和有關主管部門l 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和有關主管部門。 —— 裝修施工應于每天8:00時20:00時之間進行，并確保晚間20:00清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲 —— 施工人員應佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內，不得到處游逛