關(guān)于深圳萬科、廣州合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)管理模式及軟件應(yīng)用考察報(更新版)
【正文】 上我們還存在下列問題： 如何建立項目開發(fā)目標(biāo)成本控制原則及控制目標(biāo)，及深化層次，是對整個項目總量控制，還是能按分項目成本預(yù)警控制， 在合同分解、資金計劃、成本控制等方面，集團(tuán)擬實現(xiàn)哪些控制功能，各項目公司/各部門又如何職責(zé)對應(yīng)，確定與各部門職能控制關(guān)系，財務(wù)核算對應(yīng)關(guān)系等等； 由于合同與目標(biāo)成本、預(yù)算成本密切相關(guān)，目前我們的許多合同屬暫定價或與各種業(yè)態(tài)成本框算在一起，未分解，統(tǒng)一計算，不利于準(zhǔn)確估算各種房產(chǎn)品對應(yīng)的成本類型和造價，并形成歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)參考。合生創(chuàng)展整體竣工驗收工作將在半年后進(jìn)行。在甲供材料方面，基本由中海地產(chǎn)集團(tuán)招投標(biāo)中心集中采購，量比較大，管理上：①對于超供，以“應(yīng)供量”為標(biāo)準(zhǔn)計算；②對招標(biāo)中出現(xiàn)的材料多與少總是，一般作為談判條件，視供應(yīng)商現(xiàn)場供應(yīng)、管理、質(zhì)量等各方面能力決定取舍；③甲供材料的結(jié)算，%申報納稅。%~3%的誤差，非重大變更，在誤差范圍值內(nèi)自行調(diào)整，如遇特殊情況，需按規(guī)定程序?qū)徟娇烧{(diào)整。在項目的組織構(gòu)架設(shè)置上相對精簡。其內(nèi)部管理上與萬科也相似，為集團(tuán)→區(qū)域→項目，集團(tuán)只監(jiān)控管理區(qū)域一級，項目級具體業(yè)務(wù)由區(qū)域級直接管理。在集團(tuán)對子公司的監(jiān)管當(dāng)中，存在的主要矛盾是工程進(jìn)度及設(shè)計變更的處理。根據(jù)其公司的公告顯示，2004年為止，其已在內(nèi)地主要城市共購入土地12幅，新增樓面發(fā)展面積555萬平方米。所開發(fā)項目產(chǎn)品一般都規(guī)模較大。其近三年的主要業(yè)績?yōu)椋? 面對未來十年巨大的機會與挑戰(zhàn)，萬科提出了未來十年的中長期發(fā)展規(guī)劃：將在“專業(yè)化”的基礎(chǔ)上走向“精細(xì)化”，以“有質(zhì)量增長”作為未來十年的戰(zhàn)略目標(biāo)，并提出了三大策略：第一是客戶細(xì)分策略、第二是城市圈聚焦策略、第三是產(chǎn)品創(chuàng)新策略。其近三年的主要業(yè)績?yōu)椋海▎挝唬喝f港元） （三） 深圳中海地產(chǎn)：中國海外地產(chǎn)（深圳）有限公司（以下簡稱：中海地產(chǎn)）是香港中國海外集團(tuán)有限公司于1988年8月8日在深圳設(shè)立的全資子公司。二、 考察公司管理架構(gòu)及集團(tuán)對子公司監(jiān)管：（一） 深圳萬科：深圳萬科集團(tuán)整體管理模式是矩陣式，為集團(tuán)→區(qū)域→項目。部門設(shè)置上集團(tuán)層面有：金融與財務(wù)管理中心、審核部、工程部、設(shè)計室、營銷部、開發(fā)部、招投標(biāo)管理中心等，其中審核部負(fù)責(zé)工程的成本控制、預(yù)決算、合約管理，設(shè)計室相當(dāng)于總工辦。地區(qū)公司部門設(shè)置有：行政公關(guān)部、領(lǐng)導(dǎo)辦、資金財務(wù)部、合約管理部、設(shè)計研究部、投資策劃部、人力資源部、售后服務(wù)部、計劃監(jiān)督部、前期報建部、營銷推廣中心，在機構(gòu)設(shè)置上比較有明顯的國有企業(yè)的痕跡。以最有代表性的萬科為例，總部基本上將工程和材料、設(shè)備供應(yīng)商基本確定，從大到設(shè)備、小到貓眼都是集團(tuán)確定的采購商集中供應(yīng)，中海近期才實現(xiàn)電梯得規(guī)模采購。財務(wù)主要是負(fù)責(zé)融資、籌資、經(jīng)營收付管理。通過與金蝶合作，開始把成本管理這種思想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。五、 應(yīng)用項目軟件能解決問題：通過對三家公司軟件對軟件的使用情況意見反饋，認(rèn)為項目管理軟件可以幫助集團(tuán)企業(yè)解決下述問題：（一） 總的來說是利用IT信息功能，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，提供一個滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理需求的項目管理集成應(yīng)用平臺，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的集成管理， （二） 協(xié)助企業(yè)完成規(guī)范管理流程，建立房地產(chǎn)項目管理知識體系，形成先進(jìn)、合理的企業(yè)業(yè)務(wù)流程類型，實現(xiàn)項目全過程動態(tài)管理，控制土建開發(fā)成本，降低企業(yè)管理成本、提高企業(yè)管理能力；使集團(tuán)層能運籌帷幄，隨時掌控各地區(qū)
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