關(guān)于深圳萬(wàn)科、廣州合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)管理模式及軟件應(yīng)用考察報(bào)(更新版)
【正文】 上我們還存在下列問(wèn)題： 如何建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本控制原則及控制目標(biāo)，及深化層次，是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總量控制，還是能按分項(xiàng)目成本預(yù)警控制， 在合同分解、資金計(jì)劃、成本控制等方面，集團(tuán)擬實(shí)現(xiàn)哪些控制功能，各項(xiàng)目公司/各部門又如何職責(zé)對(duì)應(yīng)，確定與各部門職能控制關(guān)系，財(cái)務(wù)核算對(duì)應(yīng)關(guān)系等等； 由于合同與目標(biāo)成本、預(yù)算成本密切相關(guān)，目前我們的許多合同屬暫定價(jià)或與各種業(yè)態(tài)成本框算在一起，未分解，統(tǒng)一計(jì)算，不利于準(zhǔn)確估算各種房產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的成本類型和造價(jià)，并形成歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)參考。合生創(chuàng)展整體竣工驗(yàn)收工作將在半年后進(jìn)行。在甲供材料方面，基本由中海地產(chǎn)集團(tuán)招投標(biāo)中心集中采購(gòu)，量比較大，管理上：①對(duì)于超供，以“應(yīng)供量”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；②對(duì)招標(biāo)中出現(xiàn)的材料多與少總是，一般作為談判條件，視供應(yīng)商現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)、管理、質(zhì)量等各方面能力決定取舍；③甲供材料的結(jié)算，%申報(bào)納稅。%~3%的誤差，非重大變更，在誤差范圍值內(nèi)自行調(diào)整，如遇特殊情況，需按規(guī)定程序?qū)徟娇烧{(diào)整。在項(xiàng)目的組織構(gòu)架設(shè)置上相對(duì)精簡(jiǎn)。其內(nèi)部管理上與萬(wàn)科也相似，為集團(tuán)→區(qū)域→項(xiàng)目，集團(tuán)只監(jiān)控管理區(qū)域一級(jí)，項(xiàng)目級(jí)具體業(yè)務(wù)由區(qū)域級(jí)直接管理。在集團(tuán)對(duì)子公司的監(jiān)管當(dāng)中，存在的主要矛盾是工程進(jìn)度及設(shè)計(jì)變更的處理。根據(jù)其公司的公告顯示，2004年為止，其已在內(nèi)地主要城市共購(gòu)入土地12幅，新增樓面發(fā)展面積555萬(wàn)平方米。所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品一般都規(guī)模較大。其近三年的主要業(yè)績(jī)?yōu)椋? 面對(duì)未來(lái)十年巨大的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，萬(wàn)科提出了未來(lái)十年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃：將在“專業(yè)化”的基礎(chǔ)上走向“精細(xì)化”，以“有質(zhì)量增長(zhǎng)”作為未來(lái)十年的戰(zhàn)略目標(biāo)，并提出了三大策略：第一是客戶細(xì)分策略、第二是城市圈聚焦策略、第三是產(chǎn)品創(chuàng)新策略。其近三年的主要業(yè)績(jī)?yōu)椋海▎挝唬喝f(wàn)港元） （三） 深圳中海地產(chǎn)：中國(guó)海外地產(chǎn)（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱：中海地產(chǎn)）是香港中國(guó)海外集團(tuán)有限公司于1988年8月8日在深圳設(shè)立的全資子公司。二、 考察公司管理架構(gòu)及集團(tuán)對(duì)子公司監(jiān)管：（一） 深圳萬(wàn)科：深圳萬(wàn)科集團(tuán)整體管理模式是矩陣式，為集團(tuán)→區(qū)域→項(xiàng)目。部門設(shè)置上集團(tuán)層面有：金融與財(cái)務(wù)管理中心、審核部、工程部、設(shè)計(jì)室、營(yíng)銷部、開(kāi)發(fā)部、招投標(biāo)管理中心等，其中審核部負(fù)責(zé)工程的成本控制、預(yù)決算、合約管理，設(shè)計(jì)室相當(dāng)于總工辦。地區(qū)公司部門設(shè)置有：行政公關(guān)部、領(lǐng)導(dǎo)辦、資金財(cái)務(wù)部、合約管理部、設(shè)計(jì)研究部、投資策劃部、人力資源部、售后服務(wù)部、計(jì)劃監(jiān)督部、前期報(bào)建部、營(yíng)銷推廣中心，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上比較有明顯的國(guó)有企業(yè)的痕跡。以最有代表性的萬(wàn)科為例，總部基本上將工程和材料、設(shè)備供應(yīng)商基本確定，從大到設(shè)備、小到貓眼都是集團(tuán)確定的采購(gòu)商集中供應(yīng)，中海近期才實(shí)現(xiàn)電梯得規(guī)模采購(gòu)。財(cái)務(wù)主要是負(fù)責(zé)融資、籌資、經(jīng)營(yíng)收付管理。通過(guò)與金蝶合作，開(kāi)始把成本管理這種思想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。五、 應(yīng)用項(xiàng)目軟件能解決問(wèn)題：通過(guò)對(duì)三家公司軟件對(duì)軟件的使用情況意見(jiàn)反饋，認(rèn)為項(xiàng)目管理軟件可以幫助集團(tuán)企業(yè)解決下述問(wèn)題：（一） 總的來(lái)說(shuō)是利用IT信息功能，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，提供一個(gè)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理需求的項(xiàng)目管理集成應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的集成管理， （二） 協(xié)助企業(yè)完成規(guī)范管理流程，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理知識(shí)體系，形成先進(jìn)、合理的企業(yè)業(yè)務(wù)流程類型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理，控制土建開(kāi)發(fā)成本，降低企業(yè)管理成本、提高企業(yè)管理能力；使集團(tuán)層能運(yùn)籌帷幄，隨時(shí)掌控各地區(qū)
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