【正文】 套、物業(yè)管理暫未定調(diào)整期2007年11月掃尾期2007年12月品牌延續(xù)暫未定四、推廣策略（一）、項目包裝樓盤視覺形象（1）、營銷目標(biāo)：通過建立仁和廣場項目獨有的識別系統(tǒng)和視覺形象，使樓盤形象與推廣概念具像化，以便于其在后續(xù)推廣中給客戶留下深刻、明確的印象。◆引導(dǎo)性：引導(dǎo)消費觀念和生活方式的革新，充分發(fā)掘市場潛力，蓄勢待發(fā)。）◆建筑形式多樣性、先進(jìn)性◆各種配套設(shè)施完善（社區(qū)內(nèi)外商業(yè)、娛樂、會所配套等）精神層面◆小景觀、大配套、獨社區(qū)的生態(tài)公園住宅模式◆以運動、休閑、養(yǎng)生為特征的后現(xiàn)代生活◆優(yōu)秀的物業(yè)管理◆人與建筑、人與自然的和諧、共生三、推廣主題的階段性演繹項目推廣主題隨項目的工程進(jìn)度、市場認(rèn)知程度、賣點價值凸顯程度、目標(biāo)客戶（意向性客戶）占有量、宏觀市場格局的演變而有所不同，上述各種因素是隨時間的延續(xù)而相互作用的，因此不同營銷期有不同的重點。第三部分 項目營銷推廣主題 一、項目推廣主題推廣主題（主廣告語）：新中心，新典范，新仁和主題內(nèi)涵：◆本主題是站在經(jīng)營城市、品牌運作、創(chuàng)新生活的高度上提出的，強(qiáng)調(diào)仁和片區(qū)發(fā)展的整體性?？蛻籼卣鳎哼@部分人除了工資之外，往往有較多的其他收入。◆居住要求高：大多屬于改善居住條件的再次置業(yè)，對居住環(huán)境、樓盤綜合素質(zhì)、物業(yè)管理和服務(wù)等要求高，追求高品質(zhì)和高品位的尊貴、悠閑生活?！魹榱伺c上?；ㄍ旰痛禾旎▓@相區(qū)別，本項目不提“大盤”和“豪宅”概念，用“高層生態(tài)”對仁和廣場項目物業(yè)檔次進(jìn)行定位?！敉瑓^(qū)域的樓盤競爭相當(dāng)激烈春天花園三期、上?；▓@二期、寶島花園等。但仍留給仁和廣場項目一定市場空間，通過先進(jìn)的營銷策劃和品牌包裝，可以進(jìn)一步提高樓盤綜合質(zhì)素和附加價值、更好的引導(dǎo)消費觀念和生活方式的革新，促進(jìn)仁和廣場項目的順利銷售。三、項目機(jī)會點（O）宏觀層面◆城市發(fā)展帶來住宅發(fā)展新空間。 ◆ 異地置業(yè)。攀枝花市區(qū)現(xiàn)有人口不足60萬，其中炳草崗片區(qū)人口就有30萬左右。◆仁和廣場項目與新街規(guī)劃的“一體化”優(yōu)勢明顯?！舴康禺a(chǎn)進(jìn)入良性發(fā)展階段。一、項目優(yōu)勢（S）宏觀層面◆住宅市場消費潛力巨大。 新中心、新典范、新仁和 攀枝花仁和廣場項目營銷策劃報告 攀枝花仁和廣場項目營銷策劃報告（因項目案名暫未確定，以下報告中案名暫為仁和廣場項目）策劃單位：攀枝花叡智置業(yè)顧問有限公司臨時項目負(fù)責(zé)人: 羅明亮（公司副總經(jīng)理） 臨時項目組成員: 羅明亮（公司副總經(jīng)理） 王明（銷售經(jīng)理）王江（策劃師） 劉成（策劃師）劉曉微（設(shè)計師） 報告撰寫: 羅明亮、王江、劉成校 對: 劉麗娜完成時間: 2007年4月注：因本項目現(xiàn)在處于前期籌備階段，所以報告內(nèi)具體數(shù)據(jù)無法體現(xiàn)，待項目規(guī)劃、報建等工作跟上后，再作具體調(diào)整，本報告目前內(nèi)容只是側(cè)重于項目推方及營銷策劃方面。在市場調(diào)查、前期資料參考的基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行以下客觀分析。攀枝花市房地產(chǎn)起步較晚，住宅商品化程度相對較低，現(xiàn)有大部分老式住宅小區(qū)整體規(guī)劃不合理、建筑設(shè)計缺乏個性、營銷推廣落后、物業(yè)管理意識淡薄等，“規(guī)模大、檔次高、環(huán)境好、服務(wù)優(yōu)的現(xiàn)代化社區(qū)”比較少，住宅市場發(fā)展空間大、機(jī)會多，很多旺銷樓盤的案例也證明現(xiàn)在攀枝花的房市鋼性需求強(qiáng)烈?！羧屎蛷V場項目待開發(fā)的住宅整體素質(zhì)將偏高，項目規(guī)模中等、容積率中等、周邊配套設(shè)施完善、教育文化氛圍濃厚、又臨近寶靈寺風(fēng)水寶地，具備成為仁和區(qū)中高檔住宅的條件。◆區(qū)域競爭。攀枝花市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模大、數(shù)量多（攀鋼在五十一及瓜子坪兩地就有6000套以上），政府機(jī)關(guān)和攀鋼系統(tǒng)都修建有自身的經(jīng)濟(jì)房與集資建房，價格在1200—1500元/平方米左右?！?國家現(xiàn)在對房地產(chǎn)調(diào)控加緊，包括本市的商業(yè)貸款、公積金貸款的利率都有一部份上浮。微觀層面◆同期競爭樓盤營銷推廣水平較高。新宏國際以區(qū)位優(yōu)勢明顯（攀大門口）、園林規(guī)劃等同樣對仁和廣場邊項目造成一定競爭壓力。公園式住宅以緊鄰的廣場、大河中學(xué)及仁和環(huán)境優(yōu)越、周邊完善的市政配套環(huán)境作為本小區(qū)的最大賣點，小區(qū)整體環(huán)境力爭做到“借景”、“融景”，形成小景觀、大配套、獨社區(qū)的人居模式?！裘娣e要求中大：這部人年齡大多在35歲以上，家庭構(gòu)成以兩代同堂居多，家庭成員在三人以上，對住宅面積配比要求高，同時講究空間的舒適感和優(yōu)越感。（2）、企事業(yè)單位中層以上管理者購買用途：居家、休閑客戶來源：主要是金沙江對岸有攀鋼背景或炳草崗片區(qū)具有政府背景的企事業(yè)單位，其中攀枝花下屬的區(qū)、縣工商、稅務(wù)、銀行等行業(yè)部門也是一個重要來源。 客戶關(guān)注：便利的生活配套設(shè)施、幽靜康樂的項目環(huán)境、具有投資性的價格。集休閑、運動、度假、娛樂、餐飲為一體的“吃、喝、玩、樂”綜合性地理位置?！粽w性：從城市經(jīng)營、品牌建設(shè)、人居改革的高度，整體把小景觀、大配套、獨社區(qū)的“新人居典范”和運動、休閑、養(yǎng)生為特征的“后現(xiàn)代生活”宣傳透徹。◆把“生態(tài)高層住宅”、“新人居典范、后現(xiàn)代生活”等宣傳透徹，做到虛實結(jié)合、理念與產(chǎn)品結(jié)合、消費引導(dǎo)與促銷結(jié)合等。◆手 袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝樓書等資料用。（2）、營銷手段◆工地路牌：表明項目的名稱和用途。報紙媒體宣傳面廣，但是持續(xù)性差，必須在統(tǒng)一主題的前提下形成系列化，主要用來塑造項目形象、活動告之等。結(jié)論：通過性價比（實際效果與資金投入比率）分析，報紙媒體選擇以《攀枝花日報》、《攀枝花晚報》、《攀鋼日報》為主，《攀西消費向?qū)А窞檩o。一般在工地現(xiàn)場。◆夾報因其信息量較大，而費用相對較低，通過幾家針對性較強(qiáng)的報紙媒體《攀枝花日報》和《攀枝花晚報》，會收到較好的效果。內(nèi)部認(rèn)購期開盤期新中心、新典范、新仁和消費觀念和生活方式的引導(dǎo)，并與項目各種賣點緊密結(jié)合起來。（四）、復(fù)合地產(chǎn)營銷1）、教育與地產(chǎn)：與攀枝花大學(xué)或大河中學(xué)（初高中部）建立長期合作關(guān)系，為業(yè)主子女開通“重點中學(xué)直通車”。同行關(guān)系1）、善待同行，褒己不貶人，競爭中凸顯自我，不公開在行業(yè)樹敵。按業(yè)界常規(guī)，營銷中心的建造和裝修費用和樣板房的裝修費用不應(yīng)納入項目的營銷推廣費用，是屬于項目銷售的必備硬件