【正文】 進去。后來情況好了，寧波市文化藝術界的朋友們總要定期邀我去講點課，但我每次都是來去匆匆，始終沒有去過天一閣?，F藏各類古籍近30萬卷，其中珍藏善本8萬卷，尤以明代地方志和科舉錄最為珍貴。推廣活動計劃：可以通過舉辦成年人書畫比賽活動，提升項目知名度。天一閣”實際賣點，切實打動客戶，促成成交。2）網絡營銷A、網絡征文活動思路；書香門第是一個倡導民族文化的社區(qū)，對民族文化的傳承，是在繼承中的發(fā)展，傳統(tǒng)的書院文化發(fā)展到今天，一個重要的特征就是文化的網絡虛擬化，網絡征文活動，就是將傳統(tǒng)文化與現代媒介結合，將傳統(tǒng)文化與年輕消費群體的心理結合起來。在本階段中需要建立本項目相當大的市場知名度，樹立良好的市場形象，需要吸引客戶的眼球，牢牢抓住客戶的心，為“書香門第1）一次性付款；2）按揭付款（建議首期付款2成，8成30年按揭）；3) 首期一成或半成（剩余一成或一成半建筑分期付款），8成30年按揭。這也會是“書香門第不過根據我司《書香門第銷售分析》及《龍華片區(qū)市場分析》，客戶感覺價格偏高，且考慮到2005年龍華市場因素，同致建議“書香門第龍華（含坂田、梅林）片區(qū)典型項目的目前價格情況：項目建筑類型目前均價（元/平方米）備注中航香水郡多層、小高層4100皓月花園一期多層4500園林很有特色錦繡江南三期多層、小高層4000蘋果園小高層4400（最高價）小戶型翰嶺院高層5500社區(qū)大，戶型大萬科城多層、小高層Townhouse55006000資料來源：同致公司市場調查由上表，可以看出，龍華項目均價目前比較低，如中航香水郡、皓月花園、錦繡江南三期等；梅林關內大型高端社區(qū)翰嶺院，目前5500元/平方米的均價也不太高；萬科城產品、社區(qū)氛圍都做得相當好，目前均價才55006000元/平方米。 看樓通道：u 路線：延續(xù)一期的看樓通道，穿過二期用地，經過一期再到天一閣；u 看樓通道展板：展板上可以展示影響中國歷史的十大文化名人的生平簡介，放置雕塑，做成中國傳統(tǒng)文化名人廊；u 適當增加綠化：一期園林是看樓通道的重要組成部分，把一期園林做適當改善，增加一些綠化，如果考慮降低成本，可以擺放擺放盆花造型增加綠化。五、項目營銷策略（一）總思路“書香門第 裝修套餐的價格為300元/㎡（按建筑面積計算）備注:216。 考慮景觀因素；216。n 戶內紅外報警，用于戶內紅外探測移動物體，若發(fā)生異常情況，立即向管理中心報警；n 門磁，防止通過非正常途徑經大門闖入；n 窗磁、防止通過非正常途徑經窗戶闖入；n 煤氣泄漏報警系統(tǒng)；n 局域網寬帶網絡系統(tǒng)，為住戶提供100M寬帶支持VCD點播等全面的網絡設施，滿足年輕人上網的需求。n 本項目的園林風格仍以中式園林為主調，與已入伙的小高層保持一致，保證整個社區(qū)園林風格的統(tǒng)一性。（贈送陽臺戶型比例在可在50%左右；贈送凸窗比例可在100%）具體方式：1）錯客廳和臥室的陽臺比如：使陽臺的高度達到兩層，陽臺面積由以計算1/2變?yōu)橥耆馁浰兔娣e，建議每戶贈送主陽臺面積為9㎡（3米3米）。因此，“書香門第 對價格的敏感性高，考慮周邊其他物業(yè)的租賃價格。 受時間和金錢的限制，通常不會在裝修方面花太多工夫，比較傾向于選擇帶裝修的房子，或300500元/平方米的裝修套餐。 年齡較輕，通常在2535歲之間，工作時間不長，但有一定積蓄，家庭月收入在50008000元之間。■ 著名文人余秋雨在《風雨天一閣》中，曾經寫道：天一閣是作為一種古老文化事業(yè)的象征存在著，讓人聯(lián)想到一個古老民族對文化的渴求是何等神圣。所以，我們在產品方面一定要下足功夫，在營銷理念方面不斷創(chuàng)新，化解威脅，改變劣勢，抓住機遇，以卓越的產品品質和創(chuàng)新的營銷理念，在競爭中脫穎而出。但是，關內的環(huán)境與配套較好于關外，因此，許多客戶將置業(yè)目光鎖定在二手樓。④緊鄰政府大型微利房住宅區(qū)本項目西側與市政府規(guī)劃中的大型微利房住宅區(qū)為鄰，該住宅區(qū)的開發(fā)，會帶來完善的市政配套和生活配套，如：交通系統(tǒng)的改善、一條龍的教育配套等。⑥ 關外置業(yè)客戶，對高層的接受度較低由于高層物業(yè)管理費高、實用率低，對于追求高性價比的關外置業(yè)客戶，通常比較接受12層以下的小高層住宅、多層住宅，對高層住宅的接受度較低。⑥ 形象優(yōu)勢：前期市場形象較好書香門第倡導“傳承中國書院文化”，“回歸書香血統(tǒng)，傳承民族靈魂”，其市場定位和項目成功推廣受到置業(yè)者和行內人士的普遍認同，在深圳地產市場有相當的知名度。 單體23層的小高層，一層為商鋪，二層以上為住宅；216。民治大道地段，地理位置較好，周邊配套設施較完善；未來地鐵四號線起點站離小區(qū)較近。10月21日，萬科在坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)又拿下一塊7萬余平米的住宅用地。托樂嘉、錦繡江南三期、中海D、片區(qū)消費特征u 片區(qū)的城市化推進、擴關形勢、交通的逐步便利，使消費者對本片區(qū)置業(yè)信心大增。B、戶型特征目前龍華片區(qū)戶型供應主要是二房、三房，約占總量的85%，二房戶型面積以6580M2為主；三房面積以85100M2為主力，其次是四房，約占總量的15%；四、五房等大戶型集中于成熟、高素質的品牌項目，如萬科四季花城、皓月花園、錦繡江南等。u 商品住宅所占比例較關內和寶安、龍崗等地為少?，F有梅觀高速、機荷高速、布龍公路、石觀公路、四號地鐵、香港西鐵站的延伸規(guī)劃建設等。：1，亦超過歷年同期比值。新建住宅市場中購房者首次置業(yè)者的比例達到65％以上，而近60％的購房者為來深圳2～6年的新增人口，80％的購房者以自住或自用為目的，這在很大程度上將抑制房地產市場的炒作行為。但批準預售面積同比適度增加，今年上半年，%，%。小結：今年上半年，深圳市國民經濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。第三產業(yè)平穩(wěn)增長，%，總量比上年同期增加近100億元，其中交通運輸及郵電通信業(yè)、房地產業(yè)、旅游業(yè)增長較快。消費品市場延續(xù)去年下半年的強勢，繼續(xù)保持較快增長，17月份，%。深圳市2004上半年房地產市場分析2004上半年，隨著深圳宏觀經濟的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產市場繼續(xù)呈現穩(wěn)定、健康的發(fā)展局面，市場銷售持續(xù)旺盛，房地產價格小幅波動，基本保持平穩(wěn)。3）、商品房需求全市商品房銷售量持續(xù)高速增長，房地產市場需求持續(xù)保持旺盛趨勢。根據統(tǒng)計數據，商品住宅全市平均交易價格水平較去年下半年有所下降，但按同質同類房屋比較，住宅價格指數同比小幅上升。近年來，全市居民二次置業(yè)持續(xù)保持較高水平，據今年春交會抽樣調查，隨著近年來居民經濟實力的增強和住宅技術水平的提升，全市居民二次及二次以上置業(yè)占意向消費者總量的35％，多為來深8年以上具有一定經濟實力的消費者。目前居住人口接近100萬，其中包括常住人口,暫住人口以及流動人口等.2）片區(qū)市場概況龍華片區(qū)房地產開發(fā)起步較早，市場較為成熟，房地產開發(fā)以商品住宅為主，其中以多層為主。龍華有花園城區(qū)的環(huán)境，現代都市生活的完善配套，卻缺少繁華都市的喧囂，是一個現代化的理想居家領地。u 供求相對平衡、市場日益成熟美麗365一、二期、錦繡江南一期、風和日麗三期、萬科四季花城、書香門第等代表性項目，銷售率基本都在85%以上，整體市場呈現出供銷兩旺的良好情況。因此，住宅項目對居家生活氛圍的營造，項目的鮮明個性和社區(qū)生活的舒適性，是吸引消費者的關鍵所在。鑫茂花園、萬科城二期、江南華府、錦繡江南四期、世紀春城三期、勁力公司地塊（案名未定）、興創(chuàng)業(yè)集團地塊（案名未定）等等。日出印象地理位置：寶安龍華鎮(zhèn)人民南路與布龍路交匯處發(fā) 展 商：深圳市華來利實業(yè)有限公司物業(yè)公司：深圳市家華永安物業(yè)管理有限公司建筑類別：多層、小高層普通住宅建筑面積：規(guī) 模：864戶管 理 費：；車 位 數：652戶 型：有兩房、三房、四房，主力戶型為兩房、三房價 格：均價3900元/平方米小結：戶型款式較多，可選擇余地大。潛龍根據面積定位，按市場價約4800元/㎡計算，每套房的總價控制在13萬30萬之間，總價較低，對一次置業(yè)消費者有較大的吸引力。（具體調整建議見“戶型建議”部分）② 項目周邊環(huán)境較差本項目周邊有采石場，政府的挖山工程，待建地雜草叢生、垃圾成堆，離項目約300米遠有深圳市第二看守所。但是，目前關外物業(yè)和關內物業(yè)素質存在相當差別。項目威脅分析①品牌發(fā)展商的關外造城運動隨著關內土地資源的逐漸枯竭，品牌發(fā)展商在關外展開了大規(guī)模的造城運動，如萬科的萬科城、華宇項目，中海的怡美山莊、日輝臺等。關外物業(yè)的迅速發(fā)展，使得關口交通瓶頸問題日益凸顯。 倡導對民族文化的傳承、對自然的尊重，體現出一種人文的精神，因此，15棟是與前期書香門第一期形成一個統(tǒng)一的自然、人文社區(qū)。 “天一”，取“天人合一”之意。216。216。216。（一）戶型建議戶型基本數據本項目共260套住宅，根據設計圖紙，我們初步統(tǒng)計出各戶型的結構、面積、套數為：戶 型套內（㎡）建筑面積（㎡）套數比例兩房兩廳506144約17%一房一廳313844約17%單房2126172約66%本項目的戶型面積集中3060平米，均為小戶型單位，設置比較合理，適合首次置業(yè)者或者投資客戶。（參考圖2）另外，其他關于戶型的調整建議，我司與設計院將進一步溝通?；驹瓌t：全方位，立體綠化。根據經驗，建議 “天一閣”增加一到兩部電梯。 其中一套走“IT人家”的路線，可運用一些高科技元素；216。讓年輕的置業(yè)者感受到傳統(tǒng)與現代有機的結合。同時，提升書“書香門第”大品牌形象得到提升，為二期Townhouse項目做好扎實有效的鋪墊。按一般的高層項目開發(fā)進程來看，至少應等到6月或5月底才符合開盤條件。另外，根據“書香門第天一閣”的規(guī)劃設計在根據我們前面的建議進行修改和完善后，48005200元/㎡的均價范圍應該說是比較合理和可行的。因此，建議銷售均價定在5500元/㎡，一方面可以快速回籠資金，另一方面可以降低市場風險。B、根據一般經驗，高層項目銷售至85％的銷售周期大約為67個月。重要節(jié)點：派籌 2005年02月春交會 2005年05月解籌 2005年05月媒體組合策略：本階段媒體宣傳主要以網絡（SOUFUN和深圳房地產信息網）、戶外廣告為主，報紙媒體為輔。天一閣”文化。3）六XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目組2004年10月19日附錄I：“天一閣”簡介天一閣藏書樓是我國古代著名的四大藏書樓之一。后來范欽的后代逐步將藏書樓前造起假山水榭、亭臺樓閣，修竹古樟、花草魚池，使之成為一座典型江南園林藏書樓。主人是文化局副局長裴明海先生，天一閣正屬他管轄，在對我的這個可怕缺漏大吃一驚之余立即決定，明天由他親自陪同，進天一閣。天一閣，我要靠近前去怎么這樣難呢？明明已經到了跟前，還把風雨大水作為最后一道屏障來阻攔。 只要是智者，就會為這個民族產生一種對書的企盼。那么，這些名字也就組合成了一種沒有成果的努力，一種似乎實現過而最終還是未能實現的悲劇性愿望。這就為他的藏書提供了充裕的財力基礎和搜羅空間。然而他知道，這一切的重量加在一起也比不過傍晚時分差役遞上的那個薄薄的藍布包袱，那里邊幾冊按他的意思搜集來的舊書，又要匯入行篋。 這一點我們不妨把范欽和他身邊的其他藏書家作個比較。 另一位可以與范欽構成對比的藏書家正是他的侄子范大澈。結果，這位作為后輩新建的藏書樓只延續(xù)幾代就合乎邏輯地流散了，而天一閣卻以一種怪異的力度屹立著。 這是一種非常奇怪的遺產分割法。 大兒子范大沖立即開口，他愿意繼承藏書樓，并決定撥出自己的部分良田，以田租充當藏書樓的保養(yǎng)費用。 后代子孫免不了會產生一種好奇，樓上究竟是什么樣的呢？到底有哪些書，能不能借來看看？親戚朋友更會頻頻相問，作為你們家族世代供奉的這個秘府，能不能讓我們看上一眼呢？ 范欽和他的繼承者們早就預料到這種可能，而且預料藏書樓就會因這種點滴可能而崩坍，因而已經預防在先。 今天，當我抬起頭來仰望天一閣這棟樓的時候，首先想到的是錢繡蕓那憂郁的目光。黃宗羲是“吾鄉(xiāng)”余姚人，與范氏家族沒有任何血緣關系，照理是嚴禁登樓的，但無論如何他是靠自己的人品、氣節(jié)、學問而受到全國思想學術界深深欽佩的巨人，范氏各房也早有所聞。他們是藏書家，本身在思想學術界和社會政治領域都沒有太高的地位，但他們畢竟為一個人而不是為其他人，交出他們珍藏嚴守著的全部鑰匙。封建家族的血緣繼承關系和社會學術界的整體需求產生了尖銳的矛盾，藏書世家面臨著無可調和的兩難境地：要么深藏密裹使之留存，要么發(fā)揮社會價值而任之耗散。我曾看到好些著作文章中稱乾隆下令天一閣為《四庫全書》獻書是天一閣的一大浩劫，頗覺言之有過。 1914年，一個叫薛繼渭的偷兒奇跡般地潛入書樓，白天無聲無息，晚上動手偷書，每日只以所帶棗子充饑，東墻外的河上，有小船接運所偷書籍。 當時主持商務印書館的張元濟先生聽說天一閣遭此浩劫，并得知有些書商正準備把天一閣藏本賣給外國人，便立即撥巨資搶救，保存于東方圖書館的“涵芬樓”里。幸好，本世紀三十年代、五十年代、六十年代直至八十年代，天一閣一次次被大規(guī)模地修繕和充實著，現在已成為重點文物保護單位，也是人們游覽寧波時大多要去訪謁的一個處所