【正文】 美好的生活與燦爛的生命在此定格。 “伯”：是一種有休養(yǎng)、尊貴的名詞，如伯爵、伯侯，能稱“伯”的人自古就居住在環(huán)境優(yōu)美的地方。 因而推盤總體思路上以雙拼、獨棟樹立產(chǎn)品高端形象來獲得利潤的最大點，以聯(lián)排托市來吸引人氣，在價格上高開低走，結(jié)合活動、廣告集中在解籌日3天出貨，迅速回籠資金。 第十三節(jié)、價格策略一、價格定位：結(jié)合項目目標(biāo)客戶、產(chǎn)品品質(zhì)及競爭個案價格，項目獨立別墅價格定位均價：6000元/平米；雙拼別墅價格定位均價：5000元/平米；聯(lián)排別墅價格定位：4500元/平米二、定位依據(jù)目標(biāo)客戶接受度針對享受型目標(biāo)客戶所需的獨棟別墅、雙拼別墅，本項目擁有一線的景觀、低容積率及低密度等高品質(zhì)，而市場空檔存在；對上升型客戶需求的聯(lián)排別墅，本項目根據(jù)其價格上的承受力，以前線景觀為依托，迎合市場，造就高密度、高容積率的規(guī)劃。這種由低到高分期滾動的開發(fā)模式較為保險，使得整個樓價有逐步上升、增值的表象，但同時也給客戶形成一個檔次很低的形象。（五）、管理公司:聘請國際背景知名管理公司實行顧問式管理，提出初步管理方式及管理費用測試及服務(wù)內(nèi)容的擬訂；（六）、經(jīng)營管理：聘請國際背景知名經(jīng)營公司實行顧問或合作成立公司的方式對項目各項配套服務(wù)設(shè)施進行經(jīng)營管理工作，提出經(jīng)營方式，在項目前期規(guī)劃階段提供專業(yè)建議，并對收益等進行財務(wù)分析，結(jié)合營銷模式提出合理經(jīng)營項目等項工作。第十節(jié)、 錯位方面旅游、休閑、運動產(chǎn)品店精品店寵物店咖啡吧小酒吧水族店其它第八節(jié)、 會所等生活配套及經(jīng)營模式建議會所等生活配套以泛會所形式構(gòu)建，突出項目的尊貴、休閑、時尚、浪漫、運動、健康、體驗、養(yǎng)生等特點。因而項目的商業(yè)配套主要細分如下：北美風(fēng)格實際上是一種混合風(fēng)格。 通過風(fēng)險評估及利潤估算，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益能夠得到很好的統(tǒng)一。以水為平臺，使游艇與建筑、項目資源得到最大化整合，創(chuàng)造項目的邊際利潤，為項目啟動找到突破口，同時為企業(yè)今后運營瑤湖的旅游資源預(yù)留管線。賣點細分一、教育賣點二、商業(yè)賣點三、文化賣點四、旅游賣點五、健康運動賣點六、休閑娛樂賣點七、養(yǎng)生保健賣點八、商務(wù)賣點九、生活方式賣點十、社交賣點十一、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能賣點第三章 若不然，只有在明年3月中旬直接切入市場，在5月中旬開盤。 D、外部配套：目前外部高校區(qū)還未成氣候。 第五章 、未來別墅市場趨勢 市場現(xiàn)狀目前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售的別墅項目雖有十幾個，但上檔次的別墅產(chǎn)品僅兩三個，而且大多數(shù)價格比較平實，總價在70—120萬左右，且都在城郊結(jié)合部。以南湖花園、怡湖花園、現(xiàn)代莊園為代表的第一代別墅，給人以不折不扣的農(nóng)莊感覺，品質(zhì)較差，屬于初級產(chǎn)品。 從產(chǎn)品形態(tài)上看，紅谷灘主要是高檔公寓的供應(yīng)者，其它板塊則是高檔公寓和別墅的供應(yīng)者。從最初的“一枝獨秀”、“兩極分化”、“三足鼎立”、“四方會談”到現(xiàn)在，已基本上形成了目前四大板塊：城南板塊、紅谷灘板塊、青山湖板塊和京東板塊。 去年該市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，其中，全市商品房新開工面積達379萬平方米，%；商品房竣工面積達261萬平方米，%；全年商品房施工面積達到1067萬平方米，%，其中商品房住宅施工面積達791萬平方米，% 小結(jié)：南昌整個房地產(chǎn)現(xiàn)狀與其經(jīng)濟體量是相關(guān)的，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，供給與需求將是穩(wěn)步增長，不會大起大落。 透析目前的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合南昌市的城市區(qū)域特點，有著規(guī)劃的合理性。 本項目市場需求的有效性判定第一節(jié)、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析無庸置疑，一個成功的企業(yè)品牌必有一個鶴立于市場的核心競爭力，一個城市也一樣。從南昌近幾年的經(jīng)濟發(fā)展走勢來看，不管是從經(jīng)濟總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。南昌科教事業(yè)發(fā)達，擁有科研和技術(shù)開發(fā)機構(gòu)136家。南昌市的水域面積高達28%，2004年南昌市的空氣質(zhì)量排名，在省會城市中名列第八。道路運輸面向全國各地，水路運輸通達長江沿岸，遠洋運輸通達日韓等國及港臺地區(qū)，一個以南昌為中心，以公路為主骨架，以水路為主通道，以港站為主樞紐，干支銜接、水陸相聯(lián)、鐵路、公路、水路、民航為一體的交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，較好的適應(yīng)了南昌經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。 而對別墅用地的供應(yīng)更是同步進行，早在前年，國土資源部就發(fā)布緊急通知，決定至少5年內(nèi)，國家將不再為別墅類建設(shè)提供土地，因此，現(xiàn)有的別墅用地都是在此之前批出的，這表明別墅的供給量會有所放緩。 第二節(jié)、 這是一個不好的項目一、區(qū)域不成熟，認知度低項目所處瑤湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟，現(xiàn)今只有其旁的艾溪湖萬科長島支撐，盡管銷售不錯，但購房者心理認知度不高，驅(qū)動力不強，與紅谷灘、象湖、青山湖的認知度不可同日而語，區(qū)域形象未改變，雖有高校園區(qū)的拉動，但是仍然沒有從根本上改變大勢。商業(yè)配套及生活設(shè)施也有了一定的完善，已建設(shè)或規(guī)劃了文化中心、體育中心（田徑場、游泳館、面積達10000平方米的體育館）、服務(wù)中心（超市、餐飲、超級市場）等一系列設(shè)施，這表明在不遠的將來項目周邊大配套會日漸成熟。 ——天與不受，反受其咎（二）對于本項目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。 南昌瑤湖項目全程策劃總體方案序言說明總體工作思路第一部分：市場部分第一章本項目市場需求的有效性判定第一節(jié)城市發(fā)展戰(zhàn)略分析第二節(jié)南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀第三節(jié)板塊競爭態(tài)勢第四節(jié)本項目市場需求有效性結(jié)論第四章 賣點整合第一節(jié)項目定位第二節(jié)賣點細分第三章 ,包括退讓瑤湖75—100米范圍，,呈東西窄，南北長的條狀格局。三、交通條件本案處于瑤湖大橋之側(cè)，紫陽大道已建成通車，地段在交通上的便利性日益明顯。春夏之際，湖面開闊，煙波浩渺；秋色之時，更有數(shù)以萬計的珍奇候鳥紛至棲息，美不勝收。 據(jù)此各大銀行相繼調(diào)升個人住房按揭利率及首付比例。第二節(jié)、城市經(jīng)濟環(huán)境——中部的第二世界一、城市概況南昌市是江西省省會，是內(nèi)陸省會開放城市，國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，共轄東湖區(qū)（市人民政府駐區(qū)）、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。二、人文景觀南昌是一個有著深厚文化底蘊的城市，“飛閣流丹，下臨無地”，雄踞贛江之側(cè)，被譽為三大名樓之一的滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。南昌經(jīng)濟已實現(xiàn)四個百億突破。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。在商業(yè)布局上，南昌市知名的現(xiàn)有沃爾瑪廣場、萬達購物廣場以及本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達進駐的時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。城市化的擴張需要房地產(chǎn)作為支撐，對于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機遇。 《規(guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實際居住人口將達到350萬，城市建設(shè)用地從2002年的165平方公里擴大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點多組團推進”（含一個中心城，五個外圍城市組團）的格局部署。但從長遠來看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動?xùn)|部的發(fā)展已是大勢所趨。南昌市完成存量房交易21753件，%，%，%，%，%。 紅谷灘板塊：目前推出的樓盤主要有鹿璟名居、江信國際花園、銘雅當(dāng)然，房地產(chǎn)作為終端產(chǎn)品，不管是哪一板塊都必須走競合的路線。 在需求穩(wěn)定增長的前提下，青山湖、紅谷灘、象湖的供應(yīng)遞減的情況下，區(qū)域之間的可轉(zhuǎn)換成為可能，瑤湖板塊有望成為城區(qū)購房者的下一站。 、當(dāng)前別墅市場態(tài)勢——這是一個低水平競爭的市場一、而以白金瀚水景花園、綠地山莊作為第四代別墅產(chǎn)品的隆重登場，則預(yù)示著精品別墅時期的到來。歐洲城，又跑得太遠了，突破了1000萬元大關(guān)。 別墅開發(fā)的水平走高房地產(chǎn)作為南昌的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，政府從持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，引進外地品牌開發(fā)商開發(fā)高檔公寓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓及別墅已成為必然。B、天然環(huán)境：。 B、土地政策：嚴(yán)格控制別墅用地導(dǎo)致供應(yīng)量減少。SO戰(zhàn)略：整合資源新鮮強力拋出沖擊市場通過對瑤湖水面的利用開發(fā)和住宅產(chǎn)品的結(jié)合，緊跟瑤湖風(fēng)景區(qū)與高校區(qū)的區(qū)域政策及規(guī)劃方向，以生活化、個性化的品牌形象搶在第一時間沖擊市場，形成瑤湖項目帶動京東區(qū)域的“虹吸”效應(yīng)。第二部分：產(chǎn)品部份目標(biāo)客戶的定位基于市場的分析，結(jié)合項目的地塊條件，本項目目標(biāo)客戶定位以錯位原則為主，以補位原則為輔來指導(dǎo)項目的客戶定位，細分如下：以購買力劃分：A、高產(chǎn)享受型客戶群想買歐洲城的獨立別墅，但經(jīng)濟上實力未夠或其它因素?zé)o法實現(xiàn)者。 45％B、40－50歲 40％B、中等文化層次資產(chǎn)上升型目標(biāo)客戶群多為社會中產(chǎn)階層，其特點是有著高文化素質(zhì)及體面的職業(yè)收入，并處于事業(yè)的上升期。項目定位項目定位的依據(jù)市場機會及空間項目區(qū)位及環(huán)境產(chǎn)業(yè)的延續(xù)根據(jù)上述對項目地塊分析及市場走勢的分析，我們認為本項目所處位置地段決定了其在項目定位上不可一味追求高檔，高則會超出市場的預(yù)期價格心理；太中也不好，會與競爭對手形成同構(gòu)。針對市場上的這種現(xiàn)狀，本項目在整體形象上應(yīng)以突出異質(zhì)性、獨一性、個性化為主，從以區(qū)別于其他樓宇的地方作為“主賣點”，在市場突破上，給人一種全新的沖擊。第二節(jié)、 方案5既考慮了抗風(fēng)險問題，又考慮了獲利能力，而且獲利還有上漲空間。而目前南昌市場上基本還沒有出現(xiàn)過這種風(fēng)格的建筑產(chǎn)品，因此，具有一定的差別化。 結(jié)合本項定位，智能化配備建議按準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建三個系統(tǒng)。 “圣”：綿延中國古代文化的積淀和厚重，圣人是道德的化身，是教化程度深厚的標(biāo)桿，其它如圣水、圣地、神圣無一不是彰顯尊貴而美麗的地方，而項目地塊恰如是。 組合傳播原則由于不同媒體將覆蓋不同層面的傳播，不同的階段性需求也需要不同的傳播主導(dǎo)思想，因此將構(gòu)架空間、時間、意識流三方面的立體傳播體系。 傳播主題可以為下：——365天假期生活驚艷全城——，南昌別墅的新跨越第四階段：此階段媒體的主要任務(wù)是把環(huán)境、游艇、概念等所有的一切優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)化為一種資源——品牌，形成口碑傳播，降低廣告成本。 第三節(jié)、廣告策略一、廣告發(fā)布原則銷售主導(dǎo)性原則廣告與媒體傳播同樣占用媒體，但很大程度上是以直接銷售導(dǎo)向為目的的，要通過廣告直接獲得來電或來訪。 廣告核心訴求點：緊抓住游艇別墅，生活特區(qū)項目整體形象定位，銷售前期以形象概念訴求為主；公開期項目賣點及開盤活動訴求為主；強銷期以促銷信息告知為主。 各類費用分配基本比例費用分配合理性，是資源適用合理性的實際表現(xiàn)，必須根據(jù)總體思路體系進行分配布局，我們在充分分析及考慮了以上各類媒介的作用后進行以下初步分配。D、公關(guān)促銷活動——包括各階段的展銷會配合節(jié)假日的公