【正文】 重。房展會：作為嘉善上海城銷售的重要補(bǔ)充。多元化渠道組合建議：渠道組合。建議策略：采用高開低走，靈活多變的價格策略。廣告促進(jìn)計(jì)劃嘉善上海城的銷售計(jì)劃時間過長，整體廣告策略必須根據(jù)嘉善上海城的階段性銷售計(jì)劃，制定詳細(xì)的廣告策略，以保證廣告策略和銷售策略的緊密性，促進(jìn)銷售計(jì)劃的順利實(shí)施。根據(jù)嘉善上海城的實(shí)際情況，將整個銷售分為幾個階段分別進(jìn)行。但嘉善對于浙江客層相對陌生，所以吸引浙江客層除了利用寶鋼的品牌外，還必須利用嘉善上海城美好的前景，來鼓勵他們對商鋪的投資。浙江的客層經(jīng)濟(jì)意識較強(qiáng)，具有投資意識，對嘉善又有一定的認(rèn)可度，因此，嘉善上海城在浙江的客層會存在投資客與自營客并存的態(tài)勢。在蘇南的這一部分城市中富裕人口較多，有在外地經(jīng)商或投資的習(xí)慣，具有相當(dāng)大的潛力。商鋪經(jīng)營者：嘉善的商鋪多數(shù)以沿街商鋪為主，產(chǎn)權(quán)的獲得渠道多樣，通過商業(yè)購買的產(chǎn)權(quán)商鋪只占很少的一部分，并且大部分的商家都是通過租賃來進(jìn)行經(jīng)營。吸引客層的主要因素嘉善市是浙江省的一個小城市，很難形成大商業(yè)輻射圈，形成必須的商業(yè)氛圍。在對目標(biāo)地區(qū)所在地的目標(biāo)人群進(jìn)行簡單分析，準(zhǔn)確的確定目標(biāo)客層。而這種壓力主要來自嘉善上海城的兩大優(yōu)勢：超大的規(guī)模和全面現(xiàn)代的業(yè)態(tài)規(guī)劃。這一類城市在主要發(fā)展個體經(jīng)濟(jì)的同時，也縮小了城鄉(xiāng)規(guī)模，加快了城市化的進(jìn)程。建議第一與第二階段間隔為十天左右；第二與第三階段間隔為二周左右為宜。傳達(dá)內(nèi)容 告知性信息，主要包括：A、寶鋼品牌概念；B、嘉善上海城嘉善新商業(yè)市中心的概念；C、嘉善上海城SHOPPING MALL的概念；D、嘉善上海城的規(guī)模概念； E、嘉善上海城帶來的嶄新生活理念。因此，嘉善上海城的規(guī)劃具有相當(dāng)重要的意義。建議在步行街和中央商場的一二層各設(shè)置一個洗手間，并采用目前流行的男女一比二配置方式。作為商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)者，我們決定消費(fèi)者和商者在商業(yè)交易中獲得快樂的能力，但是我們能夠?yàn)樗麄儎?chuàng)造出最優(yōu)秀的交易環(huán)境，使他們在交易中獲得最大的滿足。沿街商業(yè)街沿街商業(yè)街主要經(jīng)營機(jī)電電子產(chǎn)品，產(chǎn)品形象較差，因此在建筑外觀上無須做更多的補(bǔ)救。步行街休閑餐飲步行街是嘉善上海城最有特色的一條街。建議在網(wǎng)球場周圍搭設(shè)隔離網(wǎng)，高度不能低于八米?？紤]到客人的便捷和私密，娛樂層設(shè)手扶電梯及一到三樓自動電梯；夜總會和大浴場可不設(shè)手扶電梯，僅設(shè)一樓及地下停車場至三樓電梯。由于流行服飾商鋪占用面積較小，而商鋪相對較多。商鋪的規(guī)劃應(yīng)該考慮到品牌專賣的需要，由于在嘉善不需要開設(shè)大型品牌店，所以建議該區(qū)域以4080平方米的商鋪為宜，并可根據(jù)商家需要任意劃分。地下停車場嘉善上海城停車場建成以后，將會成為嘉善市中心最大的停車場，無論是否購物，都會是用車族?？康淖罴训攸c(diǎn)。為了能夠更好的對嘉善上海城進(jìn)行規(guī)劃，將有針對性的對上海城主要的三個區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。區(qū)域環(huán)境建議 設(shè)立門前廣場和中心廣場。上海城環(huán)境塑造定位建議上海城的環(huán)境定位將以人性化為主題，突出自然景觀中的“綠色小品” 和人文景觀中的“人文藝術(shù)”。步行街：休閑步行街是未來人流最多的地方之一，也是特色表現(xiàn)的重點(diǎn)。上海城建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)建議整體風(fēng)格：上海的建筑特色主要體現(xiàn)在上海二三十年代的歐式建筑。嘉善上海城是針對嘉善市民的商業(yè)項(xiàng)目，不可能建造的過于豪華和精美，只有簡潔明快的格調(diào)才能產(chǎn)生市民的向心力?！霸诩紊凭涂梢韵硎苌虾r尚生活！”將成為嘉善普通市民心中的驕傲。每個消費(fèi)者都有追求更高享受的需求，但是在物質(zhì)上沒有辦法得到支持。擁有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將會使商業(yè)布局顯得極為合理。友誼廣場的定位也是SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心），但實(shí)際上遠(yuǎn)不如嘉善上海城業(yè)態(tài)規(guī)劃完善，當(dāng)嘉善上海城提出相同的概念時，友誼廣場將面臨巨大的壓力。沿街商鋪：驥江路步行街驥江路步行街是嘉善沿街商鋪的代表，也是嘉善目前的商業(yè)中心。商場經(jīng)過裝飾，也有眾多飾品擺設(shè)，但看起來比較陳舊，給人一種沒落的感覺。因此，在嘉善，無論是商場、沿街商鋪或?qū)I(yè)市場，基本上都是由個人來經(jīng)營，它們有一個共同的缺點(diǎn)，就是規(guī)劃混亂、經(jīng)營無序，從而導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍的下降和商業(yè)格局的混亂。第一篇 嘉善上海城項(xiàng)目規(guī)劃建議總述嘉善上海城的項(xiàng)目規(guī)劃關(guān)系到整個項(xiàng)目未來的銷售和營運(yùn)前景，是整個項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。２、 嘉善目前缺乏真正意義上的休閑購物場所，梅谷商城的出現(xiàn)將有效的滿足消費(fèi)者的需求，而整體的經(jīng)營氛圍和完美的經(jīng)營環(huán)境，將有效的提升商城整體的經(jīng)營態(tài)勢。而嘉善梅谷商城擁有一萬多平方米的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到嘉善所有的重點(diǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模，滿足嘉善消費(fèi)者的不同需求。 專業(yè)化趨勢商業(yè)運(yùn)營的一個明顯的特征就是專業(yè)化管理經(jīng)營，只有這樣才容易在一個區(qū)域（如一個城市）形成規(guī)?；艛嗷?jīng)營的態(tài)勢，從而提升整個市場的經(jīng)營業(yè)績。而另一部分是通過租用商鋪，來取得商鋪的經(jīng)營權(quán)。這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強(qiáng)，不會輕易放棄對商鋪的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)而投資其他商鋪。商鋪需求分析 嘉善商業(yè)環(huán)境總評嘉善縣原來城市的主要業(yè)態(tài)為第二產(chǎn)業(yè)，但是由于近年來經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化和第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，嘉善的商業(yè)規(guī)模得到了提升，商鋪的數(shù)量也不斷增加?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！嘉善梅谷商城策劃書嘉善商鋪分析前言嘉善縣的整體商業(yè)氛圍相對于浙江其他縣級城市來講比較濃厚，商鋪在全縣的覆蓋范圍比較廣泛。晉陽路酒吧業(yè)為主嘉善目前酒吧較為集中的區(qū)域。A、 原有商鋪業(yè)主現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是經(jīng)過多年的經(jīng)營，通過本身資金的積累，用購買的形式獲得產(chǎn)權(quán)。A、 原有商鋪業(yè)主目前在嘉善的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過對商鋪產(chǎn)權(quán)的購買，來獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。同時，嘉善缺乏一個真正意義上的中心型購物中心，使消費(fèi)者無法在同一個區(qū)域獲得所有購物、休閑的滿足。目前，嘉善絕大部分的商場都沒有形成品牌化的經(jīng)營，無法產(chǎn)生強(qiáng)大的競爭力。優(yōu)勢分析：１、 嘉善梅谷商城的定位和規(guī)劃符合現(xiàn)代化經(jīng)營和管理，業(yè)態(tài)分布明晰，消費(fèi)者能夠獲得最暇意的購物感受。因此，在嘉善上海城的項(xiàng)目規(guī)劃的建議中，我們將會使現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃模式與嘉善目前的現(xiàn)狀有效結(jié)合，根據(jù)“一切從事實(shí)出發(fā)”的原則，努力使嘉善上海城的規(guī)劃即符合其整體形象定位，又符合未來銷售和管理的事實(shí)。嘉善的商場運(yùn)作并不規(guī)范，由于經(jīng)營管理的落后，多采用出租的形式。購物環(huán)境比較惡劣，光線較弱。每層業(yè)種交錯經(jīng)營，比較混亂，且在二三層，有較多空鋪位。競爭對手：友誼廣場友誼廣場是我們在嘉善的唯一的競爭對手，它項(xiàng)目上馬較早，也是由上海公司開發(fā)行銷，所以項(xiàng)目經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃。 業(yè)態(tài)規(guī)劃明確、科學(xué)。 形象提升。將上海作為中國人民心中休閑購物天堂的理念移植到嘉善上海城的身上。二、 要貼合市民心理，產(chǎn)生向心力。另外在不同的區(qū)域如步行街、中央商場室內(nèi)，可專門針對不同業(yè)態(tài)的特點(diǎn)進(jìn)行建筑特色突出表現(xiàn)。整體建筑的走道和門面要精心規(guī)劃，不要留下死角，保證通道的通暢。因此，建議在嘉善上海城的規(guī)劃中，將上海城的環(huán)境規(guī)劃放到相對重要的地位。在廣場、建筑外觀和室內(nèi)裝潢上加入雕塑、壁畫、浮雕歐洲主要藝術(shù)表現(xiàn)形式，提升整個嘉善上海城的檔次，并能夠與上海多元化的城市文化相結(jié)合。嘉善上海城分為三個區(qū)域，每個區(qū)域的規(guī)劃都不盡相同。保證賣場和嘉善上海城人流的互動。整體格調(diào)給人以明亮現(xiàn)代，略帶暖色的感覺。建議該區(qū)域的整體格調(diào)以暖色調(diào)為主，比較能夠長時間的保持消費(fèi)者的購物欲望。建議本層分為三個獨(dú)立的區(qū)域，分別是：娛樂城、夜總會、大浴場三個部分相對獨(dú)立，彼此之間僅設(shè)通道一條。一、風(fēng)速過大影響打球；二、網(wǎng)球容易被擊出場地。而免費(fèi)使用則會在一定范圍內(nèi)帶動整個嘉善上海城的消費(fèi)。步行街南半部分主要以餐飲為主，建議商鋪規(guī)劃面積在150300平方米之間（三層）；北半部主要以藝術(shù)品和休閑用品商店為主，建議商鋪規(guī)劃面積在2060平方米之間（中央商場一樓沿街）。無論使商者還是消費(fèi)者都能在買賣交易中獲得樂趣。二、 完善服務(wù)系統(tǒng)建議在休閑餐飲步行街引進(jìn)銀行等金融單位，并設(shè)置二十四小時自動取款機(jī)。嘉善上海城的建立將標(biāo)志著在中國東部的小城市里一樣可以擁有最新、最現(xiàn)代、最具商業(yè)理念的SHOPPING MALL，它的成功將標(biāo)志著商業(yè)改革在中國中小城市的順利開始。一、前期策劃理念上海城前期策劃理念重點(diǎn)目標(biāo)受眾 嘉善市民、在嘉善經(jīng)商的外地商人、路過嘉善的人廣告目標(biāo) 使目標(biāo)受眾在短時間內(nèi)對嘉善上海城的情況有一個概念上的認(rèn)知，基本了解我們的項(xiàng)目，在嘉善形成良好的輿論氛圍。三個階段的運(yùn)作間隔不能過長，否則會影響整體宣傳效果。在商業(yè)市場方面，多存在外向型的專業(yè)市場，如浙江的義烏是小商品的集中地，面向全國提供貨源；而在經(jīng)濟(jì)形式方面多是家庭式的經(jīng)營模式，規(guī)模大的形成了家族制企業(yè)，規(guī)模小的則形成了變布城鄉(xiāng)的個體經(jīng)濟(jì)。作為一種全新的商業(yè)模式，嘉善上海城在嘉善的探索性開發(fā)必將遭遇重重困難，面臨巨大的壓力。我們將通過對嘉善目前客層的簡單分析，尋找目標(biāo)客層的購鋪特點(diǎn)和實(shí)際需求，以及他們的家鄉(xiāng)所在地，確定銷售目標(biāo)地區(qū)?？傮w來講，嘉善并不是一個封閉的城市，擁有對外開放商業(yè)的潛能，因此有針對性的選擇外地客層是非常必要的。嘉善上海城客層定位目標(biāo)市場細(xì)分第一層 嘉善市第二層 蘇南、蘇北第三層 上海、浙江目標(biāo)客層描述第一層 嘉善市客層嘉善市的客層主要是指在嘉善目前正在經(jīng)營的客商（包括嘉善本地人、在嘉善經(jīng)商的外地人）以及要向商業(yè)發(fā)展的主要潛在客層。而且嘉善地理位置優(yōu)越，正好位于浙江南部的幾個主要地級市的中心，并是或曾經(jīng)是泰州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江三市的下屬縣級市。蘇北的徐州、連云港、宿遷商業(yè)意識不強(qiáng)，建議不作為主要宣傳客層。浙江：浙江是中國的經(jīng)濟(jì)大省，個體經(jīng)濟(jì)、私營經(jīng)濟(jì)尤其繁榮，并有長期在外投資、經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)。銷售節(jié)奏控制嘉善上海城的規(guī)模宏大，在銷售的過程中，必須有效的控制銷售的節(jié)奏，才能取得最好的業(yè)績。 2003年10月上旬至2003年底，實(shí)施第一階段銷售計(jì)劃； 2004年1月上旬至2004年2月底，實(shí)施第二階段銷售計(jì)劃； 2004年3月上旬至2004年4月底，實(shí)施第三階段銷售計(jì)劃； 2004年5月上旬開始，實(shí)施第四階段銷售計(jì)劃。友誼廣場的價格過高，通過多次調(diào)研，發(fā)現(xiàn)友誼廣場的銷售情況并不是太好，并且放寬了銷售策略，對一些限制進(jìn)行放開，如可以隨意選擇鋪面大小，不再嚴(yán)格要求規(guī)劃辦法，并且在4月初推出5年包租，%。為了避免在未來的銷售中戰(zhàn)線過長，人力、物力和財(cái)力，無法在時間上達(dá)到統(tǒng)一，建議采用多元化渠道銷售的方式，通過多種銷售模式的組合，在同一時間里達(dá)到最好的銷售效果。整體工作比較煩瑣，但是是為外地客戶服務(wù)的最好方式和途徑。 其他銷售渠道。當(dāng)我們在進(jìn)行銷售時，有意向的客戶會對嘉善有一個綜合的了解，但嘉善目前總體消費(fèi)能力過低的事實(shí)確是不容退卻的。而銷售促進(jìn)的活動經(jīng)費(fèi)從預(yù)先增加的5%銷售金額中提取。具體執(zhí)行方式為：客戶可以在開盤后幾個月內(nèi)延遲付款時間，發(fā)展商在相應(yīng)的時間里為其保留相應(yīng)的鋪位，但必須簽明購鋪合同和延遲付款合同，并交付一定押金作為違約金。 贈獎。在面向境外市場的時候，即使是實(shí)施多元化銷售策略，所造成的影響和范圍仍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。一個房產(chǎn)項(xiàng)目的品牌同樣具備這些深刻的內(nèi)涵，才能真正成為一種獨(dú)立的品牌形象而存在。 要具備商業(yè)市中心的個性特點(diǎn)，表現(xiàn)出獨(dú)具商業(yè)引力的氣魄。嘉善上海城是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的超大型商業(yè)中心，其銷售、經(jīng)營與管理相對而言都非常的復(fù)雜繁瑣，所以品牌維護(hù)的任務(wù)就相當(dāng)?shù)姆敝兀徊恍⌒木蜁д`。刺激銷售隊(duì)伍：公共關(guān)系對刺激銷售隊(duì)伍的積極性非常的有效。小城市的商業(yè)改造是整個東部中小城市發(fā)展的一個難點(diǎn)，沒有太多可以借鑒的方式。因此，通過傳媒的力量來影響嘉善上海城目標(biāo)客層的觀念將是十分有效的，也是最好的途徑之一。建議嘉善上海城的客層推廣主要通過SP活動進(jìn)行。在下面的廣告策略中，將根據(jù)我們銷售的目標(biāo)區(qū)域及確定的目標(biāo)客層，確定廣告發(fā)布的覆蓋區(qū)域，并根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，制定相應(yīng)的廣告發(fā)布節(jié)點(diǎn)，再通過有效的控制確保廣告計(jì)劃緊隨銷售計(jì)劃的進(jìn)程。根據(jù)主要客層的分布情況，基本上確定在：嘉善、蘇南、上海與浙江。嘉善上海城擁有12萬方超大規(guī)模，目標(biāo)客層分布區(qū)域廣泛，必須采用多通路銷售策略進(jìn)行推廣，因此相配合的廣告活動也必須采用多種廣告策略進(jìn)行輔助宣傳。 配合SP活動、HR推廣進(jìn)行媒體投放與軟文輔助。但由于專欄廣告的出現(xiàn)，使得受眾對軟文產(chǎn)生了厭惡感，并由于軟性廣告的集中排版，受眾可以更為容易回避對軟性廣告的閱讀。——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！