中小型城市推盤營(yíng)銷策劃方案(更新版)
【正文】 一樓藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等B棟部份二樓超市C區(qū)一樓美容美發(fā)、按摩、足浴等C棟部份二樓美容院、健身館、休閑俱樂部D區(qū)一樓餐欽D棟部份二樓情調(diào)酒吧、咖啡廳說明:n 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行，并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的；n B區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，營(yíng)造項(xiàng)目紅紅火火，人潮涌動(dòng)，熱鬧氛圍。n 主力目標(biāo)群年齡在26—40歲，包括本地人和外來人口。n 市場(chǎng)存在著“真正意義的精品物業(yè)”的市場(chǎng)空缺，優(yōu)質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)與概念模糊，市民向往高質(zhì)量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導(dǎo)得當(dāng)，存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；n 本市中心商業(yè)區(qū)的可開發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價(jià)值呈攀升趨勢(shì)。n 本市為三級(jí)市場(chǎng)，商戶嚴(yán)重不足，項(xiàng)目招商尚有一定難度。n 項(xiàng)目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；n 目前市場(chǎng)缺乏這類宜商宜居宜投資的產(chǎn)品；n 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果表明：市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢(shì)中較為暢銷的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實(shí)用戶型，市場(chǎng)空間較大；n 欽州缺欠以城市活力一族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。n 市場(chǎng)需求欽州作為一個(gè)以吃聞名的沿海城市，目前尚無一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)需求空白點(diǎn)巨大，投入運(yùn)營(yíng)后，必將成為市民、旅游觀光者消費(fèi)的新基地。n 分批調(diào)價(jià)樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原則就是具體由分批調(diào)價(jià)體現(xiàn)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。這種策略主要針對(duì)位置差難銷售的商鋪，視當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況而定。具體操作為：四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購(gòu)房合同，首付20%的剩余部分由開發(fā)商墊付，客戶只要在一年內(nèi)分三次交給開發(fā)商即可，其余60%向銀行貸款。為了使知名大型商戶進(jìn)駐本項(xiàng)目，必須做好調(diào)查及游說工作，能使其對(duì)欽州市場(chǎng)、本項(xiàng)目擁有良好的發(fā)展前景充滿信心，覺得能獲得豐厚的收益，本案認(rèn)為，這是招商工作的關(guān)鍵，也是有利促進(jìn)銷售工作的重要砝碼。n 純租金經(jīng)營(yíng)者直接將商鋪?zhàn)饨o商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營(yíng)擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，此法經(jīng)營(yíng)者無任何風(fēng)險(xiǎn)，但缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的形象。以絕版地理位置為中心，產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)、以投資概念為重點(diǎn)，整合項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，進(jìn)行強(qiáng)烈概念炒作，突出訴求項(xiàng)目的唯一性及投資升值潛力，創(chuàng)造市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)。n 推盤組合第一組合： 住宅D棟16套、小戶型A棟位置較差部份75套商鋪D區(qū)一層及A區(qū)劣勢(shì)鋪位第二組合：商鋪D區(qū)二層及一層剩余商鋪，商鋪A區(qū)優(yōu)勢(shì)部分小戶型A棟位置較好部份100套第三組合：住宅C棟48套、B棟20套B區(qū)二層及C區(qū)一層中性鋪位第四組合：B區(qū)一層及C區(qū)未開售鋪位n 試探發(fā)售期：2005年3月1日—4月30日推出第一組合，住宅開盤，商鋪內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出“輕松付首期”；目的：以住宅的熱銷制造整個(gè)項(xiàng)目的開門紅態(tài)勢(shì)，創(chuàng)造第一批業(yè)主；通過市場(chǎng)反應(yīng)探測(cè)商鋪的定價(jià)合理性，為下期住宅及商鋪銷售打下基礎(chǔ)；n 銷售擴(kuò)張期：5月1日—6月30日第二組合商鋪公開發(fā)售，住宅加推 第二組合商鋪推出“返租回報(bào)”投資計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)行“輕松付首期”；目的：維持住宅的熱銷，價(jià)格作合理提升，銷售率達(dá)80%以上。推廣活動(dòng)：欽州市首屆房地產(chǎn)與投資論壇推廣計(jì)劃：（待定）銷售擴(kuò)張期（~）推廣策略：本周主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)規(guī)劃及銷售現(xiàn)場(chǎng)的描述以及促售信息、招商信息進(jìn)行炒作。 營(yíng)銷費(fèi)用分配計(jì)劃內(nèi)容費(fèi)用預(yù)算（萬元）占總費(fèi)用比例現(xiàn)場(chǎng)包裝5%售樓部12%招商、銷售物料8%宣傳海報(bào)7%報(bào)紙18%電視12%戶外5%SP活動(dòng)11%沙盤、模型9%設(shè)計(jì)費(fèi)3%招商8%其它2%合計(jì)100% 2縱向分配推廣階段費(fèi)用預(yù)算（萬元）占總費(fèi)用比例第一階段65%第二階段35%合 計(jì)100%總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理策劃部售樓部招商部 銷銷售主管銷銷售主管 招商經(jīng)理平面設(shè)計(jì)計(jì)策劃主管 置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問
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