【正文】 層 數(shù) 32層 現(xiàn)在的銷售階段 持銷期 總套數(shù) 600套 銷售率 40% 物業(yè)費(fèi)用 /月 /㎡ 銷售起價(jià) 均價(jià)： 3900 普 通 均價(jià) 4500 最高價(jià)格 均價(jià)： 5000 總價(jià)： 13萬(wàn) 總價(jià) 14萬(wàn) 總價(jià)： 155000 面積范圍 一房（ 3 3 39 ） 一房一廳（ 4 4 5 557） 二房一廳（ 80 ） 戶型結(jié)構(gòu) 一房、二房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主力 戶型 （及存量和消化狀況） 一房一廳的，共有 560套左右，現(xiàn)已銷售 240套 還剩下 320套 二房的是頂層復(fù)式 .80㎡ 左右，共 30套 已售 10套，還剩下 20套 整體配套 天然氣，會(huì)所，幼兒園，商業(yè)街，寫字樓，汽車東站。 簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目屬于黃金交通點(diǎn)上的小戶型投資項(xiàng)目，項(xiàng)目原屬于老鄭州華聯(lián)爛尾樓和老邙山區(qū)委地塊，現(xiàn)在銷售的為二期（一期為老鄭州華聯(lián)辦公樓改造），銷售形勢(shì)不錯(cuò)，主要的客戶群體大部分為投資，小部分為居住人群，會(huì)分流一部分投資型客戶。對(duì)美好時(shí)光三期投資型客戶產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。其次，小戶型項(xiàng)目達(dá)成預(yù)定銷售率的銷售周期普遍較短，往往在項(xiàng)目銷售的前期就能實(shí)現(xiàn)過半的銷售率。另外在 30萬(wàn)上下的總價(jià)上還有一部分中等戶型存在，但是套數(shù)普遍不多。值得注意的是消費(fèi)者從前幾年僅僅關(guān)注地段轉(zhuǎn)向關(guān)注產(chǎn)品和品牌以及環(huán)境等各方面綜合性因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （六）配套分析 在和市調(diào)項(xiàng)目銷售人員的攀談中我們了解到，鄭州市小戶型市場(chǎng)的客戶群更多的關(guān)注周邊大環(huán)境的配套，如是否臨商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有休閑娛樂設(shè)施，位于前幾位的依次為：交通方便，工作方便，習(xí)慣區(qū)域，配套設(shè)施好，生態(tài)環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ螅瑑r(jià)格合適，教育質(zhì)量好。 現(xiàn)階段擁有較好環(huán)境的小戶型多為知名開發(fā)商開發(fā)的小戶型和普通景觀住宅進(jìn)行配套，使得環(huán)境、配套等等實(shí)現(xiàn)共享。 對(duì)于供應(yīng)量來(lái)算，東區(qū)和北區(qū)是小戶型開發(fā)最為集中的地區(qū)，從開發(fā)面積到開發(fā)套數(shù)占到六成，城南和城西體量大體相當(dāng)，為二成左右，中心區(qū)占到二成左右。但是由于低總價(jià)、小面積的住宅吸引了大量的客戶，購(gòu)買銷售相對(duì)于整個(gè)大戶型還是非常好的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鄭州小戶型市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析 20xx年 1月 30日 客戶服務(wù)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、前言 本報(bào)告通過對(duì)鄭州市小戶型市場(chǎng)的調(diào)查分析，旨在了解和掌握小戶型的供需狀況和戶型消化關(guān)系，為美好時(shí)光三期小戶型的營(yíng)銷分析提供依據(jù)。 （二）發(fā)展期 20xx年鄭州市以“時(shí)尚 party”項(xiàng)目拉開了小戶型市場(chǎng)的序幕，小戶型作為某個(gè)項(xiàng)目的主力產(chǎn)品開始陸續(xù)推出，但是多在市區(qū)內(nèi)十余畝的小地塊內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，缺乏小區(qū)環(huán)境，多采用一梯十來(lái)戶的通廊布局，戶型和功能不完善。 面積 批準(zhǔn)預(yù)售（萬(wàn)平米） 登記銷售（萬(wàn)平米） 套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)售（萬(wàn)平米） 6929 1818 20xx 登記銷售（萬(wàn)平米） 7269 1877 2175 平均成交價(jià) 登記銷售 3213 2979 2798 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小戶型產(chǎn)品預(yù)售套數(shù)增長(zhǎng)02004006008001000120014001600一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月產(chǎn)品預(yù)售套數(shù)增長(zhǎng)（五）有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0200400600800100012001400二月 四月 六月 八月小戶型產(chǎn)品銷售登記量( 套數(shù)) 增長(zhǎng)小戶型產(chǎn)品銷售登記量增長(zhǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12010080604020020二月 四月 六月 八月庫(kù)存量（套數(shù)）登記庫(kù)存量登記 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、調(diào)查分析 （一）宏觀形式 根據(jù)對(duì)于各方面提供資料的分析，截至 20xx年一月鄭州市現(xiàn)在銷售的項(xiàng)目約 22個(gè)，其中東區(qū)（含鄭東新區(qū)）6個(gè)，中區(qū) 4個(gè)，北區(qū) 7個(gè)，西區(qū) 3個(gè)，南區(qū) 2個(gè)，其中包含一些大項(xiàng)目的小戶型分期（如部分長(zhǎng)城康橋花園的別館分期作為一個(gè)獨(dú)立的小戶型項(xiàng)目處理）。 周邊環(huán)境具有交通方便、辦公環(huán)境好等特點(diǎn)（清華 soho，都市 a座）。 現(xiàn)在較為熱銷的戶型是將臥室合客廳有條件隔離，不在一個(gè)視覺動(dòng)線之上，在有限的面積內(nèi)保證居室私密性和功能分區(qū)，是較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。中低價(jià)位的項(xiàng)目銷售態(tài)勢(shì)良好，受到市場(chǎng)追捧。 在調(diào)查的過程中，我們發(fā)現(xiàn) 15萬(wàn)－ 18萬(wàn)和 23萬(wàn)－ 25萬(wàn)是兩個(gè)重要的價(jià)格區(qū)間，前者是鄭州市投資類小戶型的一個(gè)價(jià)格瓶頸，而后者是居住類小戶型的價(jià)格瓶頸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜上， 20xx年開始銷售的小戶型產(chǎn)品，近七成的小戶型項(xiàng)目銷售率達(dá)到 70％以上，顯示小戶型住宅極強(qiáng)的市場(chǎng)消化能力，相對(duì)于小戶型的單價(jià)而言，地段更加受到客戶的關(guān)注，地理位置優(yōu)越，生活便利的項(xiàng)目受到市場(chǎng)的青睞。 簡(jiǎn)評(píng)：此項(xiàng)目屬于鄭州市典型的黃金地段商業(yè)綜合體項(xiàng)目，住宅的主體為投資小戶型類型，產(chǎn)品做的較差，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，整體項(xiàng)目體量龐大，主要的客戶類型為投資客戶，投資客戶中主要以出租為主，少部分希望通過轉(zhuǎn)手售出。 07年主要銷售舉動(dòng) 20xx年 1月 15日 2月 15日購(gòu)房送海南游。但是由于其消化周期過長(zhǎng)，產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)明顯的和市場(chǎng)脫節(jié)局面，現(xiàn)在正在努力進(jìn)行尾盤清售，為后期產(chǎn)品作客戶積累。 整體配套 天然氣，社區(qū)商業(yè)，超市，干洗店等 客戶群定位分析及分析 第一次置業(yè)購(gòu)房者，年輕人居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報(bào)告結(jié)束，謝謝！