【正文】 為住宅專用。 化弊為利、營造特色 把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點(diǎn)通過 設(shè)計(jì)強(qiáng)化為樓盤特點(diǎn)，把難題變?yōu)橘u點(diǎn)。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。 用地內(nèi)雨、污分流，雨水排到市政管網(wǎng)，污水經(jīng)自行處理達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)后方可排到市政管網(wǎng)內(nèi)。 第 五 章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及方案確定 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 根據(jù) ****市規(guī)劃局對于本項(xiàng)目規(guī)劃初步設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書， ****大學(xué) ****校區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需注意以下幾點(diǎn)： 項(xiàng)目總平面和單體建筑須在紅線范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃 設(shè)計(jì)。給水水源從市政給水干管以 DN200 引入校區(qū)。該地塊位于 ****市棲霞區(qū) ****大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東地塊，用地總面積為 平方米，其中市政配套用地面積 平方米，實(shí)際出讓面積為 平方米（其中社區(qū)中心及社區(qū)綠地面積 10000 平方米）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：≤ ；建 筑密度：≤ 25%；建筑高度：≤ 35 米；綠地率： 35%。 ****房價(jià)較快的漲幅曾引起房管部門的注意， ****大學(xué)城管委會主任梁學(xué)忠主任公開表示，管委會正在研究相應(yīng)對策，通過土地供應(yīng)、容積率等手 段調(diào)整房價(jià) 。 G、 其它： 在作教職工住宅小區(qū)總體規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng) 認(rèn)真審閱征地規(guī)劃紅線內(nèi)的各種設(shè)施，熟悉地形。 (5) 建 筑物 適當(dāng)融入中國傳統(tǒng)特色 (以屋頂變化來實(shí)現(xiàn) )，體現(xiàn) ****地區(qū)的歷史文化氣息 。 （二）本項(xiàng)目主要特色 教職工住宅小區(qū)位置概況： 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 ****亞東新城區(qū)；擬建教職工住宅小區(qū)從地貌上屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 周邊無噪音污染影響和污染源、危險(xiǎn)源。 ****是 ****開發(fā)的重點(diǎn)， 是 ****總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 （三） ****市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ****市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點(diǎn)來概況： 根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)查結(jié)論， ****在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長期因素。 供給方面的變動(dòng) （ 1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。時(shí)至今日，中國經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長與通貨緊縮并行。 三、 ****市房地產(chǎn)市場預(yù)測 （一） 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會實(shí)現(xiàn)的購買行為。 ****市 1994 年～ 2020 年人均居住面積年平均增長 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計(jì)算，年需增加近 96 萬平方米。此外，由于 ****市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購房需求進(jìn)一步放大。因此，未來 10 至 15年內(nèi) ****房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 二、 市場需求分析 目前， ****市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)，至 2020 年城市化率將達(dá)到 75％。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá) 萬平方米和 萬平方米。報(bào)告顯示， ****商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1∶ 7∶ 2 。 正因?yàn)橛辛吮憬荨⒖焖俚慕煌ǎ?****大學(xué)城中心區(qū)對 開發(fā)商的吸引力才更強(qiáng)勁。（ 1）山體占全區(qū)總面積的 65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 四、 生態(tài)優(yōu)勢 ****新市區(qū)地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。是 ****總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。管委會 采取 “一站式 ”辦公，并執(zhí)行 “首問負(fù)責(zé)制 ”和 “限期辦結(jié)制 ”，提高辦事效率?！笆濉逼陂g加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐， 堅(jiān)持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為 ****市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 ****大學(xué)已經(jīng)提出要增強(qiáng)事業(yè)發(fā)展的緊迫感，抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，構(gòu)筑優(yōu)勢，創(chuàng)建特色，提高辦學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)效益，以增強(qiáng)競 爭力，與江蘇省經(jīng)濟(jì)大省的地位相適應(yīng)。隨著科技的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，特別是加入世貿(mào)組織后，我國高等教育將更加廣泛地參與全球范圍內(nèi)的教育服務(wù)競爭。一是辦學(xué)體制多元化，過去那種單靠政府包辦大學(xué)的單一模式已經(jīng)被打破，高等教育辦學(xué)體制正向多樣化方向發(fā)展。 19%，意味著中國高等教育才剛剛邁入大眾化階段，不容盲目樂觀。積極推行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析； 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容確定； 建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 工程技術(shù)方案分析； 項(xiàng)目總投資估算及社會、經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測。先后有 700 多位國外、境外專家學(xué)者來學(xué)校講學(xué)、進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，學(xué)校已多次主辦國際與地區(qū)性學(xué)術(shù)會議，在國際上具有一定的聲譽(yù)。 學(xué)?？蒲幸?guī)模在九十年代初進(jìn)入全國高校前百名行列?，F(xiàn)代教育技術(shù)中心為電教、ＣＡＩ 、網(wǎng)上教育提供了現(xiàn)代化的手段。學(xué)校是信息產(chǎn)業(yè)部（原郵電部）部級培訓(xùn)基地及 亞太電信組織 （ＡＰＴ）培訓(xùn)基地之一。學(xué)校前身是 1942 年創(chuàng)辦于山東抗日根據(jù)地的戰(zhàn)郵干訓(xùn)班，是我黨、我軍早期培養(yǎng)通信人才的搖籃，辦學(xué)歷史已有 63 年?，F(xiàn)有實(shí)驗(yàn)室 44 個(gè)，主要儀器設(shè)備 13000 臺（套），大型儀器設(shè)備有 267 套。具有在職人員以同等學(xué)力申請碩士學(xué)位授予權(quán)，同時(shí)還有 4 個(gè)學(xué)科具有工程碩士學(xué)位授予權(quán)。學(xué)校在現(xiàn)代信息交換與通信網(wǎng) 絡(luò)、無線移動(dòng)通信與電磁兼容、信息理論與通信信號處理、管理信息系統(tǒng)、圖像處理與數(shù)字視頻技術(shù)、計(jì)算機(jī)通信與信息網(wǎng)絡(luò)安全、光通信與量子信息處理、非線性電路與智能優(yōu)化技術(shù)等學(xué)科領(lǐng)域的研究工作開展活躍，并有一定優(yōu)勢。 二、項(xiàng)目背景 在高等教育步入大眾化的進(jìn)程中，高等教育一方面 要擴(kuò)大招生規(guī)模，拓 展專業(yè)，滿足社會需求，另一方面要進(jìn)一步提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。 本項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的 社會和 經(jīng)濟(jì)效益，其建設(shè)是必要和及時(shí)的，項(xiàng)目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第一節(jié) 高等教育事業(yè)發(fā)展的需要 一、高等教育發(fā)展趨勢 高等教育在培養(yǎng)高層次專門人才、提高公民素質(zhì)和推動(dòng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有舉足輕重的作用。根據(jù)規(guī)劃， 2020年，我國高校毛入學(xué)率將達(dá)到 23%。 辦學(xué)模式市場化。信息技術(shù)的應(yīng)用與普及較早地在高校得以實(shí)現(xiàn)。在擴(kuò)大規(guī)模后，教職工人數(shù)達(dá)到了 1500 多人，后勤用房現(xiàn)出了較大的缺口。 本工程為住宅建設(shè)項(xiàng)目，對進(jìn)一步加快 ****市住宅建設(shè)，滿足 都市擴(kuò)容后人們尤其是 大學(xué)城內(nèi)的老師 對中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。市土地資源儲備中心在管委會設(shè)立分中心，負(fù)責(zé)對土地劃撥、出讓的具體操作，核發(fā)土地使用權(quán)證。憑借著高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)、大學(xué)城特有的文化氛圍和地天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境， ****新市區(qū)必將在 ****市的新城市發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)先機(jī)和優(yōu)勢。山體主要走向?yàn)闁|西方向，高度一般在 50米以上，最高為靈山 155 米。（ 4）規(guī)劃建設(shè) “綠色城市 ”和 “適居城市 ”， 綠地面積占總面積的 %。 七、設(shè)施 優(yōu)勢 自 2020 年初大學(xué)城啟動(dòng)建設(shè)以來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市建委、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的關(guān)心支持下，大學(xué)城工委、管委會積極融入全市發(fā)展大局，站在新市區(qū)建設(shè)和發(fā) 展的高度從事大學(xué)城建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批基礎(chǔ)設(shè)施工程。 另外， ****市 2020 年將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計(jì)劃完成竣工面積約 50萬平方米，可向市場提供更多的低價(jià)位住房。 低價(jià)住宅上揚(yáng)比重將會增大。據(jù)測算， ****市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增 500 萬 平方米以上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。 2020年“房展會”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價(jià) 3000 至 4000 元的占 42％， 4000至 5000 元的占 12％， 5000 元以上的占 9％。 ****市居民住宅商品化消費(fèi)意識不斷得到提高，住宅消費(fèi)需求旺盛。經(jīng)過對 ****市 712封市民來信的統(tǒng)計(jì)和 1000戶居民訪問分析，就目前 ****市整體講，購房需要率較高，很多人有購房打算?；A(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。與珠三角相似，長三角地區(qū)的外來人口急劇增長，隨著外來人口的素質(zhì)和財(cái)富的增加，他們越來越多地要求當(dāng)?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越的生活 和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。房地產(chǎn)市 場恰恰成全了這部分投資者 。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì) ，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩 也就成為必然 。 對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是 ****購房者的首選要素。地鐵 2 號線和 4 號線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入 ****，在 ****新市區(qū)南側(cè)交匯后，在 ****內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū) 。 7000年前，我們的祖先就在此繁衍生息，具 有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，自 古以來就是一個(gè)修身治學(xué)的好地方。 A、 總體規(guī)劃： (1) 教職工住宅小區(qū)建筑 主要采用現(xiàn)代風(fēng)格，要充分體現(xiàn)時(shí)代氣息，主色調(diào)以淺色為主（少量用跳色）， 以營造出明快、活潑、大方的氛圍； (2) 教職工住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有超前意識， 能適應(yīng)現(xiàn)代化不斷發(fā)展的需要； (3) 結(jié)合當(dāng)?shù)厍鹆晟降氐臈l件，充分利用地形地貌，注意節(jié)約用地， 使整個(gè)建筑群層次分明，錯(cuò)落有致； (4) 教職工住宅小區(qū)內(nèi)各功能區(qū)之間 既相對獨(dú)立 ，又便于貫穿， 利于社區(qū)管理。 D、 環(huán)境設(shè)計(jì)： 教職工住宅小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)首先 突出設(shè)計(jì)主大門至主標(biāo)志建筑，其次在各區(qū)片主要位置設(shè)主題景點(diǎn)，結(jié)合建筑物四周、道路兩側(cè)、小型水面等景觀（行道樹及綠化帶宜采用常綠植物），精心設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)春華、夏蔭、秋實(shí)、冬綠，使教職工住宅小區(qū)成為四 季如春、花園式、生態(tài)型的小區(qū)。 2020 年 下半年， ****市決定將于 2020 年 7 月啟動(dòng)地鐵 2 號線東延 ****工程， 2020年通 車。從市場情況上來看，并不是投放 2020 多套廉價(jià)房就能解決 ****板塊的置業(yè)需求。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等多所大學(xué)在此已經(jīng)建設(shè)或 計(jì)劃建設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。 雨水及防排洪按照高水高排、低水低排，雨水就近排入水體的原則進(jìn)行雨水及防洪規(guī)劃。要求動(dòng)與靜分開布局，各功能區(qū)相互依托，互不干擾。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案還應(yīng)按國家現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì) 要求 住宅均為高層或小高層住宅，住宅應(yīng)著重處理好小區(qū)空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離、角度關(guān)系。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費(fèi)者又買得起的優(yōu)秀樓盤。 ? 強(qiáng)調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對住宅組團(tuán)的影響減至最低，利 于營造安全而休閑的居住環(huán)境。 （六）公建布局 小學(xué)和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨(dú)地段獨(dú)立設(shè)置，自成一體且減少噪音對區(qū)內(nèi)的影響，同時(shí)鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便家長接送。 貫通小區(qū)南北中央的 30 米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風(fēng)在整個(gè)狹長地塊的疏導(dǎo)，各組團(tuán)圍而不合的排布利于通風(fēng)。 ? 各單體住宅旁形成分散的“點(diǎn)式”近宅綠地空間。中央綠帶的景觀以住宅間圍合組團(tuán)的多拱景墻為背景， 一路小橋曲水、花木掩映，構(gòu)成令人賞心悅目的景觀長廊。會所先行，樹立項(xiàng)目形象，打響品牌，繼而通過組團(tuán)單體與中央環(huán)境的營造強(qiáng)化特色。 入口設(shè)計(jì)：每戶入口均設(shè)有玄關(guān)。 主要房間均考慮其景觀和朝向，如起居室局部朝北以觀賞中央景觀。 局部主要沿街電梯為景觀電梯，以創(chuàng)造豐富的立體環(huán)境。 樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，從行為科學(xué)出發(fā)，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行 住宅設(shè)計(jì)。 幼兒園設(shè)計(jì)為 6 班，按標(biāo)準(zhǔn)園設(shè)計(jì)，樓層為 2層，設(shè) 計(jì)要求按設(shè)計(jì)要求按有關(guān) 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。 （ 2）澆灑道路和綠化用水 項(xiàng)目澆灑道路和場地用水按 ，每天二次，其用水量約為 55 M3/d （區(qū)內(nèi)道路 17800 M2）。 小區(qū)供水方式：生活用水采用分壓供水， 6 層及 6 層以下為低壓供水，設(shè)計(jì)壓力為