【正文】 計全面，布局合理，具 有超前意識，充分預(yù)留管線位置； 供水系統(tǒng)設(shè)計中 考慮建設(shè)儲水池，以備市政管道斷水或用水高峰水壓不足之需； 燃氣管道的設(shè)計 考慮能滿足天然氣的使用； 配電設(shè)計 有一定的富余量，配電房外進線要考慮雙回路的功能； 對計算機網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 設(shè)計要求 能滿足教職工住宅小區(qū)當(dāng)前建設(shè)信息化住宅小區(qū)和今后相當(dāng)長一段時間的發(fā)展需要。這一消息給 ****樓市再次注入強心針，部分樓盤銷售單價連續(xù)突破 6000 元大關(guān)，如尚東區(qū)翡翠谷項目均價起超每平方米 6200 元，東方天郡項目成交均價也保持在每平方米 6000 元以上，個別項目的花園洋房和別墅類物業(yè)出現(xiàn)熱銷勢頭。 根據(jù)房價、 7成 15年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入 5 萬元以上的家庭可以購買總價值 40萬元左右的房產(chǎn)。 二、自然條件 ****屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候濕潤，四季分明，無霜期較長，雨水充沛，光照充足。雨水管道沿道路布置，雨水經(jīng)雨水口收集后，沿校區(qū)道路布置 DN300— DN600 的雨水管，收集后 排入校區(qū)道路下的雨水管，最后排入市政雨水管網(wǎng)。公建配套按國家有關(guān)規(guī)定進行配置，公共配套設(shè)施應(yīng)考慮資源共享作用，避免重復(fù)建設(shè)。 二、規(guī)劃方案確定 ****大學(xué) ****校區(qū) 教職工住宅 小區(qū) 規(guī)劃建筑方案設(shè)計根據(jù) ****市規(guī)劃局建設(shè)項目可行性規(guī)劃設(shè)計要求及校方有關(guān)設(shè)計要求修改編制。 由于本項目周邊均為城市道 路，因此，本項目的規(guī)劃布局應(yīng)著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與小區(qū)建筑、空間的關(guān)系； 注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設(shè)計，著重處理好組團與中心綠地、院落綠地的關(guān)系。 （三）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學(xué)、幼兒園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設(shè)施，北區(qū)南部建設(shè)小區(qū)中心會所。 ? 充分考慮經(jīng)濟性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。較好地利用這小片邊緣地塊。 （八）豎向設(shè)計 建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側(cè)，在中區(qū)形成內(nèi)低外高的內(nèi)向 型布局。 （十）小區(qū)景觀 自我天地 用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強化內(nèi)向型休閑天地。 （十一）以休閑為特色的社區(qū)風(fēng)格 規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風(fēng)格品格，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。 然后開發(fā)配套小學(xué)、幼兒園及南區(qū)，大量吸納人氣并完善區(qū)域環(huán)境。部分房型還設(shè)有入口花園，創(chuàng)造不同的生活情趣。 立面設(shè)計 考慮到小區(qū)位于城市重要地段，從城市設(shè)計出發(fā)，強調(diào)每個街面具有相對豐富的建筑輪廓線，從整體環(huán)境出發(fā)，體現(xiàn)親切、清新的現(xiàn)代居住文化造型。 局部屋項和架空層進行燈光處理，以增加人性化和強烈的標(biāo)志性。小區(qū)住宅設(shè)計適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣。 會所設(shè)計分經(jīng)營性和區(qū)內(nèi)康體休閑會所兩種類型。 綠化用水按 ，每天一次，其用水量約為 100 M3/d，（綠地 62120平方米）。 7~12 層為中壓供水，設(shè)計壓力為 。 本次規(guī)劃小區(qū)住宅為 2060 戶，公建為 50000 平方米（不。小區(qū)總進水管為兩個 DN150。 d，時變化系數(shù) K＝ ，本項目規(guī)劃人口： N＝ 7210 人，最高日用水量為 2524M3/d。 小學(xué)設(shè)計為 24班，樓層為 3層，設(shè)計要求按有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范進行。 所有凸窗均考慮距地 450 高，局部為落地玻璃窗，使光線更充足，視野更開闊。而不同的地塊又富有變化和個性。 房間方正，動靜分明，內(nèi)部可靈活分割。 戶戶朝南，而且每戶都有很好的景觀視野，所有住宅均考慮其市場的均好性。 首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會所、商業(yè)設(shè)施，形成中心環(huán)境。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。 ? 有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。 形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。 休閑化：停車場入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草地磚加 以園林化。 人車流線： ? 配合地形特點：以南北向為主線，以東西向為 輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。 注重項目可操作可行性 從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習(xí)慣與市場操作性。 二、總體 規(guī)劃 規(guī)劃布局主要的特點有：功能明確的總平面設(shè)計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計等。 規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合消防、環(huán)保、防雷、衛(wèi)生防疫、人防等規(guī)范要求。 規(guī)劃總平面應(yīng)功能分區(qū)明確，布局合理。 排水 本項目采用雨污分流制，污水管道按照自然地形走勢布置，并做到高水高排，低水低排，沿校區(qū)道路布置 DN300— DN600 的污水管，污水收集后排入校區(qū)道路下的污水管，最后排入市政污水管網(wǎng)。 從地貌上該地塊屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 ****大學(xué)城里的老師是未來 ****房地產(chǎn)的重要購買人群， 2020 多套的教師廉價房其實只是解決了一小部分購房者的需求，而且還受到了特殊人群的類別限制。但隨著 2020 年 鼓樓醫(yī)院、金鷹國際商城以及個別知名高校確定入駐， 5月初 ****在售的幾家樓盤紛紛調(diào)高房價，許多樓盤多層項目的售價超過 5500元／平方米。 (2) 副大門設(shè)在西北角、東圍墻邊， 與其周圍公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合建設(shè)。 本項目規(guī)劃： 為了把教職工住宅小區(qū)建成一個富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國民居特點的花園式新型住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟、實用”的要求 進行規(guī)劃設(shè)計教職工住宅，且具有良好的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。 ****市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標(biāo)均達到國家一級旅游區(qū)標(biāo)準，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一 ， 是 ****地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。 ****新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓 ，北抵 312 國道，南達滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6 公里，通過繞城公路和機場高速可直達祿口新機場。面積在 80m2～ 120m2 最受歡迎。 由以上分析可知，長三角的房地產(chǎn)價格是需求和供給變動的多種因素相互作用的產(chǎn)物。 （ 2）建筑成本上漲。另一方面，社會高收入階層財富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。 需求方面的變動 （ 1）經(jīng)濟增長，外來人口增多。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的 加大，使 ****近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。 隨著住宅制度的不斷完善，促進住房消費政策的落實。 近年來， ****房價上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點。但目前， ****市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到 25％，低于全國同類城市 2至 3 個百分點。 此外，種種跡象都表明，今后一段時期 ****商品住宅的供應(yīng)量會增加，但結(jié)合市場需 求的變化趨勢分析， ****房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。從 ****目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場供應(yīng) 70％的樓盤在 3000～ 5000 元 /平方米這一價位區(qū)間， 5000 元 /平方米以上的住宅項目占 10％左右， 3000元 /平方米以下的占 20％，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。大型國際會議和各類國際活動頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟、文化信息，借助大學(xué)城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡(luò)，使大學(xué)城成為現(xiàn)代信息傳播平臺和國內(nèi)最大的數(shù)碼港之一。（ 3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。 ****大學(xué)城所處的地域 環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、崗地和谷地平原相間分布。 根據(jù) ****市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有 60萬老城居民向新區(qū)疏散，而 ****新市區(qū)正是適應(yīng) ****“東進南延”（向城東 ****地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā)展） 和“三個集中，一個疏散”（向 ****、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū)疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。征地指標(biāo)由省市計劃單列。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的地區(qū)購買住宅。 近年來， ****大學(xué) 已迅速地進行了新校區(qū)的多 方 面建設(shè)，大 大 改善了辦學(xué) 條件 ，給廣大學(xué) 子 提供了一個 規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新型的信息科技類大學(xué)校園 。 辦學(xué)手段信息化。二是投資渠道多元化，據(jù)統(tǒng)計，從 1998年到 2020年，我國高等學(xué)校新增加的教育投資，只有 20%來自政府，80%來自銀行貸款和社會力量投入。由于我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，民眾對高等教育的需求日趨旺盛，經(jīng)過連續(xù)幾年 的擴招，普通高校在校人數(shù)已由 1998年的 340萬人，增加到 2020 年的 718 萬人，提前 10 年實現(xiàn)高等教育毛入學(xué)率達到 11%的目標(biāo)， 2020 年更達到 %。 項目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實。同時，本項目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個 ****大學(xué)城乃至 ****市的高校教職工住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟的新增長點。公寓化管理的學(xué)生宿舍舒適美觀，間間通電話，寬帶接入，餐廳寬敞清潔，并有郵政、電信營業(yè)廳、洗衣房等服務(wù)設(shè)施，為學(xué)子提供良好的生活和學(xué)習(xí)條件。共獲省、部級獎 34項。 學(xué)校設(shè)有 5個博士學(xué)科、專業(yè)， 13個碩士學(xué)科、專業(yè)， 32個本科專業(yè)。固定資產(chǎn)總值 億元，其中教學(xué)、科研儀器設(shè)備總資產(chǎn) 15648 萬元。 目 錄 第一章 總 論 ................................................ 2 第二章 項目建設(shè)的必要性 ....................................... 7 第三章 市場分析 ............................................. 10 第四章 項目建設(shè)條件 .......................................... 27 第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 ...................................... 31 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 .......................... 46 第七章 項目管理、實施進度及招標(biāo) .............................. 52 第八章 投資估算及資金籌措 .................................... 60 第九章 財務(wù)評價 ............................................. 66 第十章 結(jié)論與建議 ............................................ 68 附表、附圖和附件 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名 稱： ****大學(xué) ****驛郡 教職工住宅小區(qū) 建設(shè)單位： ********置業(yè) 有 限公 司 委托單位： ********置業(yè) 有 限公 司 項目法人： 項目聯(lián)系人： 建設(shè)地址： 一、承建單位基本情況 ****大學(xué)是一所以工學(xué)、理學(xué)、管理學(xué)為主體，以電子、信息學(xué)科為特色，具有工學(xué)、理學(xué)、文學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)和教育學(xué)等多個學(xué)科門 類，博士、碩士、本科等多層次教育協(xié)調(diào)發(fā)展的高等學(xué)校。 ****大學(xué)現(xiàn)有 3 個校區(qū)， ********校區(qū)、 ********校區(qū)、 ********校區(qū) 以，占地面積共 畝，學(xué)校有較好的教學(xué)、科研、體育、生活設(shè)施。圖書藏量 80 萬冊，其中信息、通信、電子、計算機類專業(yè)書籍在我國高校中屬藏書量最高的院校之一，圖書館建有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并與校園網(wǎng)相聯(lián)，達到國內(nèi)先進水平。 “ 九五 ” 以來，經(jīng)國家、省、部等各級鑒定的科研項目達 312 項，多項處于國內(nèi)領(lǐng)先、有的達到國際先進水平。近年累計選派了210 余人次出訪或參加國際學(xué)術(shù)會議 學(xué)校還建有體育館、游泳池、乒乓球室、體操房、籃球場、足