房地產(chǎn)投資分析導(dǎo)論(更新版)
【正文】 責(zé)任。 （ 3）受益憑證的流通可擴(kuò)大資本市場(chǎng)的規(guī)模，促使資本市場(chǎng)更加完善。 、倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè) 主要影響因素：土地位置 特點(diǎn)：物業(yè)適應(yīng)性差，風(fēng)險(xiǎn)大。 特點(diǎn)：地價(jià)高、拆遷難度大，因此開(kāi)發(fā)成本高、周期長(zhǎng)。（蛛網(wǎng)定理） ? 假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格行情，修正其開(kāi)發(fā)計(jì)劃，一般在 1年或 2年以后新的供給生效。 （ 2）供給量指的是在某一特定的價(jià)格水平下，單位時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的供給數(shù)量。反映了投資者對(duì)某一房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)能力的一種假定。 ? 思考 :原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 10 ? （ 3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：指通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開(kāi)展住房出席業(yè)務(wù)，或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃活動(dòng)融通資金而形成的輔助性的金融市場(chǎng)。 （ 2）廣義的市場(chǎng)： 一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和； 二是房地產(chǎn)商品流通過(guò)程中各種交換關(guān)系的總和。 （ 1）不可分離的部分：不僅包括土地上的建筑物、道路、停車(chē)場(chǎng)、水電設(shè)施等，也包括土地上的樹(shù)木及苗圃等。 ? （ 1）價(jià)值量大； ? （ 2）政府干預(yù)； ? （ 3）感覺(jué)； ? （ 4）愿望； ? （ 5）心理效用。 11 房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題 （ 1）基本概念和術(shù)語(yǔ) 1）交易價(jià)格：指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過(guò)程中發(fā)生的價(jià)格，是雙方議價(jià)的結(jié)果，也稱(chēng)為實(shí)際價(jià)格。以便弄清楚某一空間在可供使用有效需求所能達(dá)到總空間的比例。 16 （ 4）房地產(chǎn)交易價(jià)值的形成 a b Vs 房產(chǎn)價(jià)值 Vp 最可能售價(jià) 當(dāng) Vp≥Vs，賣(mài)， Vs為最低價(jià)（ a端） c d Vb 買(mǎi)價(jià) VI 房產(chǎn)價(jià)值 當(dāng) Vb≥VI，買(mǎi)， VI為最高可接受價(jià)格（ d端） 賣(mài)方 買(mǎi)方 a d Vs VI 交易區(qū)間 當(dāng) ad時(shí)，交易有可能發(fā)生，否則無(wú)法成交 房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成取決于交易雙方對(duì)同一宗房地產(chǎn)價(jià)值的不同認(rèn)知，只有買(mǎi)方對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估不低于賣(mài)方時(shí)，交易才會(huì)發(fā)生。如此重復(fù)，每一次運(yùn)動(dòng)使市場(chǎng)向均衡價(jià)格和均衡供給量（ P0,Q0）靠近。 特點(diǎn)：地價(jià)便宜，開(kāi)發(fā)成本低。（受經(jīng)濟(jì)水平影響大） （ 2）與人口年齡結(jié)構(gòu)關(guān)系密切。 24 ? 缺點(diǎn)： （ 1）投資者不具有直接控制其資金和管理的機(jī)會(huì)。 （ 3）只承擔(dān)有限責(zé)任。 26 二、房地產(chǎn)投資的構(gòu)成 （一）投資主體 ? 指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的
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