房地產(chǎn)投資分析-第4章(更新版)
【正文】 自我積累形成的資金 4．通過(guò)其他方式取得的資金 1． 多渠道籌資有利于彌補(bǔ)自有資金的不足 ， 解決房地產(chǎn)資金需求量大的問(wèn)題 。 （ 1） 利息支出 （ 2）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)生的支出，主要包括三項(xiàng)： （ 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，約為銷售收入的 2％～ 3％； （ 2）銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的 ％～ 2％； （ 3）其他銷售費(fèi)用，約占銷售收入的 ％～ 1％。 管理費(fèi)用；財(cái)務(wù)費(fèi)用；銷售費(fèi)用。 a無(wú)形資產(chǎn)投資構(gòu)成 專利權(quán) ；非專利技術(shù) ；商標(biāo)權(quán) ；商譽(yù) ；土地使用權(quán) b 遞延資產(chǎn)投資構(gòu)成 研究費(fèi)用 ；開辦費(fèi)用 ；聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi) （ 5） 預(yù)備費(fèi)用構(gòu)成 預(yù)備費(fèi)用是指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際與計(jì)劃不相符而追加的費(fèi)用 ， 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分 。 建設(shè)投資估算精度必須滿足工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不缺項(xiàng)，不少算；選用指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整；投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算的要求。 依據(jù)： ① 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成 、 估算指標(biāo) 、計(jì)算方法 ， 以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件； ② 專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ， 以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)； ③ 擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量 。 ① 建設(shè)單位管理費(fèi)；② 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；③ 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和咨詢服務(wù)費(fèi)；④ 研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)；⑤ 合同公證及工程監(jiān)理費(fèi)；⑥ 辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)；⑦ 室內(nèi)裝修費(fèi)；⑧ 其他費(fèi)用。 土地使用權(quán)獲取成本；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；開發(fā)期間稅費(fèi)。 2． 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分 。 （ 4) 按實(shí)物形態(tài)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式的不同 ， 房地產(chǎn)投資資金可分為固定資金和流動(dòng)資金兩種 。 （ 收 ） 款
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