【正文】 一、基本原則 13 （ 1）定位原則 目前，隨著沃爾瑪、步步高、家潤多、國美、通程電器、友誼精品商城、通程精品商城等國內外知名商業(yè)巨頭聚首東塘商圈，東塘的整體商業(yè)氛圍日益漸濃，作為名氣不大，沒有品牌知名度的商業(yè)街，特別是第四－六區(qū)統(tǒng)一招商項目的定位，應遵守 以下幾個原則： A、引進的項目必須能提升整個商業(yè)街的形象，帶動人氣，增強業(yè)主和經營戶的投資信心，因此，應該是東塘商圈其他賣場缺乏的項目，或者是將來在東塘更具競爭優(yōu)勢的項目。在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議，其中： 11 月 30日后購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 40%。 這種方式簡單、明了，但實際操作起來可能會有一定的難度，因為要業(yè)主交納 2021 元保證金其主動權在業(yè)主手中，開發(fā)商難以制約，如果操作不好可能會遭到業(yè)主抵制，而導致整個招商工作被耽擱下來。由于大客戶租賃時間相對較長、租賃面積相對較大，可能其租賃的價格會低于散戶租賃的價格，開發(fā)商會損失部分租金，但從長遠來看這有利于整個商業(yè)街的經營，有利于 56 區(qū)商鋪今后的銷售或租賃。所以，在本項目中，我們拿出一個區(qū)的位置來經營女性服裝、服飾。也就是說四個月的時間要招滿864 90%（開業(yè)率）（ 120%自營客戶） =622 個商鋪，平均每月要招出 138 戶，每天要招出 138247。 問 題 三： 引入大型租賃戶后，可能導致租金達不到 8%，業(yè)主不同意 引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進駐會形成示 范效用，吸引中小客戶進駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。 確保整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經營穩(wěn)定。建議在 11 月底建成，前期暫時在營銷中心內辦公。 二、招商人員人數 商業(yè)街鋪位 864 個，現(xiàn)出售的 1— 4 區(qū)鋪位較小且分散，如此以來增加了招商的難度和強度。 距明年項目開業(yè)只剩下半年時間（ 2021年 11月 1 日 — 2021 年 4月 30 日），除去春節(jié)一個月的時間，實際剩下的時間只有 5 個月，因此對完成 90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更進工作和招商廣告的配合，對完成這個任務有一定的信心。 自營業(yè)主（租賃戶）風險分析 ? 項目招商在開業(yè)前不能完成 85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延； ? 由于招商工作的疏漏，導致商業(yè)街內經營無序、魚龍混雜； ? 沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費用比較高； ? 生意不是很理想或經營慘淡； ? 開發(fā)商賣完后走人。 問 題 五： 2021 年 5月 1 日前招商任務完不成 90%，影響開業(yè) 規(guī)避方法： 在目前的形式下，必須對招商工作進行科學、合理的評估，認真分析招商工作中的問題和 困難，正確預見并確定項目的開業(yè)時間。 按目前功能分區(qū)，三區(qū)做男士用品、動動休閑產品，四區(qū)做兒童用品、文化用品 ，要招商有相當大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區(qū)位置，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢，如三、四區(qū)按目 7 前功能分區(qū)經營，將有很大困難。 就地下商業(yè)街在長沙經營的歷史來講，長沙民眾已經習慣將她定位為中檔偏下的消費場所。這其中客戶主要分成自行招租、委托招租、自營三種。 對于 2021年 10 月 30日后 11 月 30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后 5日內與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 40%。 11 月 30日后購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選 擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。 D、項目定位的覆蓋面，基本能輻射達到項目周邊 3 公里以內。 商業(yè)街沿線一公里范圍 內的科研單位、技術單位、廣告信息公司以及有關文化愛好者。 租金預測： 根據對前期市場調查了解，租金預測可達 40~70元 /m0（建筑面積）。 房地產顧問有限公司： 所有招商人員工資及提成 所有招商人員的交通、通訊等招商有關費用 所有招商合同工本費、辦公用品費等 20 長沙市房地產顧問有限公司營銷部 20211025