《大都市招商方案》word版(文件)
【正文】 占比比較多的商鋪群給其選擇； 對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主，可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償。 時間已來不及。 嚴格按功能分區(qū)招商，那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。 針對以上種種情況分析，如果要保證 2021年 5月商業(yè)街整體 90%以上開業(yè)，且功能分區(qū)不混亂，經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法： 在目前銷售的 14 區(qū)中 13 區(qū)招租散戶； 46 區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目（目前銷售的只有 4區(qū)） 13 區(qū)招商方案 一、 功能定位及招商對象 功能定位： 因東塘周邊的商業(yè)企業(yè)中：友 誼商城裝修后經(jīng)營定位為中高檔，東塘百貨經(jīng)營定位為高檔，旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經(jīng)營定位均是低檔，考慮到差異化經(jīng)營，商業(yè)街經(jīng)營定位應該是中檔偏低。相對的，男裝和童裝在市場的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項目面積 并不是很大，全部集中在三區(qū)。 招商對象： 1 區(qū)：品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時尚包類等） 2 區(qū)：女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等） 3 區(qū)：男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等） 三、招商人數(shù) 我司在 10月 19 日至 10月 25 日已進行了初步委托租賃招商工作，從工作情況來看，建議由 3 名招商人員進 行招商比較合適 13 區(qū)招商具體操作方法： 1）、召開臨時業(yè)主委員會，聘請專業(yè)公司在業(yè)主與租賃戶之間搭建招商信息平臺，讓其自行商定相關細節(jié)，開發(fā)商負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督。因為它們兩者的特點不一樣，下面分別進行闡述： ? 已售出商鋪的招商 到 2021 年 10 月 20 日為止，商業(yè)街目前已銷售鋪位 285個，占 14區(qū)總鋪位數(shù)的 %。 11 月底以前購買商鋪選擇委托租賃的業(yè)主在 12月 10 日前可選擇由開發(fā)商指定的公司委托租賃，交納保證金，并簽定委托租賃協(xié)議。 對于 2021 年 10月 30 日前購鋪的客戶在 2021年 11 月 30日前與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 20%。 ? 未售 出商鋪的招商 11 月 30 日后，如未出售的商鋪，一律交由開發(fā)商指定的招商公司代為租賃。 對于在簽定正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 20%。 委托租賃具體操作流程。 C、可以引進國內(nèi)外大型知名商業(yè)機構(gòu)。 B、因引進的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準定價的基礎上，應該考慮以下兩個著重點： ①如引進的項目知名度大，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標準應參照市場行情，適當略低于租金基準定價，但租賃期應至少達 3 年以上，且每年租金價格要保證 5％左右的遞增。 目標顧客： 東塘沿韶山南路至井灣子止，沿線一公里范圍內(nèi)的四十幾個中高等院校（不包括小學）。 目標顧客： 東塘商圈講究生活品質(zhì)和品位的消費人士。 東塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。 租金預測： 因該類商業(yè)機構(gòu)有其相當大的知名度，根據(jù)其以往的投資習慣和投資成本，租金預測在 25~50 元 /m2（建筑面積）。 業(yè)主： 如須委托長沙市房地產(chǎn)顧問有限公司代為租賃，須支付委托租賃商鋪一個月的租金給長沙市房地產(chǎn)顧問有限公司作為傭金，同時交納 100/宗的資料費。一方面保證按原計劃銷售 14 區(qū)，另一方面以 6區(qū)的整體招商租金收益支付 4區(qū)返租費用之后（因大型商業(yè)項目的租金可能略低于售價年回報的 8％，故與返租租金有 一定差額），開發(fā)商仍將有很大的租金收益。 ? 大型知名商業(yè)連鎖機構(gòu) 該類機構(gòu)以國內(nèi)外知名商業(yè)品牌商場為主，一般要求面積達5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費群體，有廣泛的品牌知名度，有較高的商業(yè)信譽和超強的吸引力，能提升整個商業(yè)街整體定位，帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心。 15 東塘商圈熱愛生命、熱愛運動的都市青年以及大中學生。 租金預測： 根據(jù)市場該群體的投資實例，預測租金 60 元 /m2左右（建筑面積）。 ③因大型商業(yè)項目裝修較一 般商鋪復雜，往往需要 1－ 3 個月的裝修期，如商業(yè)街在明年 2021 年 3 月底客戶才能進場裝修的情況下，建議給予免 1－ 3個月裝修期的租金優(yōu)惠政策。 （ 2）租金價位定價原則
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