【正文】 ] 12 項(xiàng)目的定位某種程度上決定了項(xiàng)目的成敗。這點(diǎn)也非常重要； 如何做好本地商戶引導(dǎo)的問題。 商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃理念； 租金雖低，但銷售額更低； 沿街商鋪空置率較高，在 建商業(yè)規(guī)模過大； （二） 、目標(biāo)商戶對 靈武開元商業(yè) 街 的總體反饋 地 段好 ； 在主力店 新百 超市 、新百電器 的帶動下，或許將會有一定的人流量，但培育期較長，需觀望、等待時(shí)機(jī)； 品牌商戶在縣級城市開設(shè)店面有數(shù)量的限制，市場不 能容納過多的商鋪，暫時(shí)不考慮； 品牌商戶在縣級城市基本不考慮公司直營，主要通過在當(dāng)?shù)貙ふ壹用松虂黹_展店鋪的拓展； [2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 10 雖然租金較低，但是沒有人流、沒有營業(yè)額，貿(mào)然入駐依然會虧本； 整個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展與一些品牌定位不相匹配； 距離 靈武 較近，沒有必要投入過多的人力與物力來開專賣店， 靈武 已經(jīng)形成了消費(fèi)外流趨勢； 餐飲和娛樂業(yè)相對比較好經(jīng)營； 【小結(jié)】 一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的推出到成功是需要相當(dāng)長的市場認(rèn)可的，在 靈武 市 目前 有如此多的商業(yè)項(xiàng)目的情況下，如何讓消費(fèi) 者認(rèn)可此項(xiàng)目是非常困難的。主要原因是當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平太低，構(gòu)不成消費(fèi)中心；當(dāng)?shù)匦∞r(nóng)意識比較濃厚，花錢欲望比較保守。 城市商業(yè)業(yè)態(tài)單一和缺少檔次 目前， 靈武 市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾類所占的比例最大，約 25%。 城市商業(yè)經(jīng)營模式 有待優(yōu)化 靈武 市以 中興路 、 富興路 、 西平 街是街鋪經(jīng)營的主要商業(yè)區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)以臨街商鋪為主。 (蘇寧電器全國第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)店擬入駐靈武唐城時(shí)尚廣場 ) 【休閑娛樂類】 靈武 的休閑娛樂業(yè)處于發(fā)育階段，缺少較高檔次的休閑、娛樂項(xiàng)目，部分高端消費(fèi)群常常驅(qū)車到 銀川 市區(qū)消費(fèi)，以此，今后幾年， 靈武 的休閑、娛樂業(yè)發(fā)展空間較大。 （二）商業(yè)基本業(yè)態(tài)分析 【 服裝服飾類】 目前 靈武 市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾類 所占的比例最大，約占 1/4。 二、 靈武 市商業(yè)發(fā)展基本概況 （一）城市商業(yè)總體布局 近幾年， 靈武 市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建 成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場、商貿(mào)市場等一批商業(yè)設(shè)施。居民消費(fèi)指數(shù)尚處于初級階段的水平。 另據(jù)抽樣調(diào)查表明， 靈武 當(dāng)?shù)卦S多較高層次的消費(fèi)群依靠發(fā)達(dá)的省際交通，甚至常常到 西安 、 蘭州 來購物。由于歷史原因和地方經(jīng)濟(jì)的相對滯后，長期來， 靈武 的人口流動性很大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前 靈武 市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占 10％；農(nóng)村人口的流動性較城市更大，每年約占 16％左右。yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 0 / 25 銀川中房商貿(mào)物業(yè)服務(wù)有限公司 靈武 “ 中房 靈武 地區(qū)人口規(guī)模約 23萬，其中市區(qū)居民約 5 萬。此外， 靈武 當(dāng)?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，也形成了到 銀川 消費(fèi)的習(xí)慣。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化 ，這為 靈武 發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。主要有 靈武 商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）等。隨著當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的進(jìn)步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費(fèi)領(lǐng)域具有一定的市場潛力。 已 建成西湖公園、棗園等休閑旅游項(xiàng)目 。 此外，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面，造成業(yè)主或商家不斷降低鋪?zhàn)?，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時(shí)商場鋪?zhàn)獾拖氯詿o人經(jīng)營的局面。此類主要是為顧客提供日常用品。 商品檔次多以中低檔為主； 走遍 靈武 所有的商鋪和商場，也找不到幾個(gè)知名品牌購物店， 連 二三線產(chǎn)品 都很難找 。 [2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 11 如何避免為他人做嫁衣的局面 ，一旦商家認(rèn)可靈武 了，便要對 靈武做實(shí)地考察，而目前靈武 市仍然有相當(dāng)部分的商鋪空缺，從絕對位置上講本案 肯定 要好， 但也要注意 如何讓我們的商家選擇本案，而不是選擇其他地方。因此在引進(jìn)一些主流品牌方面存在著天然的障礙。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn)有的 條件 很難做到這一點(diǎn)。再通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項(xiàng)目，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來聚集和吸引大量的人流。 （三）業(yè)態(tài)布局 靈武開元商業(yè) 街 業(yè)態(tài)布局示意圖 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 新百連超 新百電器 開元百貨 女人街 美食街 娛樂城 配套項(xiàng)目 [2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識鋪 贏定天下 ] 16 開元百貨 業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層 區(qū)域 劃分主要可分為： 時(shí)尚購物 ――重在提升 靈武 購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進(jìn)一批國內(nèi)品牌專賣店、連鎖 店，商品類別涉及服飾、運(yùn)動休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、化妝品 時(shí)尚家居等，使之成為 靈武 當(dāng)特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。 ? 迪廳 — — 擬引進(jìn) 1 家較高檔次的能吸引年輕人聚集的迪斯科舞廳。 美食街租金價(jià)格分類 美食街受購物廣場的招商情況價(jià)格波動相對較大，但為了能使前期迅速的招商，建議價(jià)格上不易定的過高，通過商家的聚集來打造 靈武 市餐飲美食街，所以前期的價(jià)格不易過高。要想在眾多的商業(yè)項(xiàng)目中讓商家關(guān)注，在業(yè)態(tài)定位上必須與其他商業(yè)項(xiàng)目不能發(fā)生大規(guī)模的正 面沖突，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項(xiàng)目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“特”字上做文章，以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭。 （三）招商時(shí)間及進(jìn)度安排 總體設(shè) 想 結(jié)合目前的工程進(jìn)度以及各個(gè)業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時(shí)間等各方面因素， 靈武開元 招商及開業(yè)時(shí)間劃分為三個(gè)周期。 第三階段 —— 全面招商期 因?yàn)樵谇懊婊A(chǔ)上，部分主力店以及各個(gè)業(yè)態(tài)的商家都有進(jìn)駐，已經(jīng)不用過 分擔(dān)心業(yè)態(tài)的混亂而只招不確定了，所以基本上采取“短、平、快”的招商方式，盡快簽約。 項(xiàng)目招商道具制作時(shí)間安排與預(yù)算 招商道具制作，包括招商書、海報(bào)、 DM、招商推薦廣告片等制作約 12～ 15萬