【正文】 ),2,1(0 njλ j ???θV D ?m in(D) ? ? ? ????? Tyx 00 ,m inθθD簡寫 44 ? 對偶規(guī)劃 的含義是： ? 當(dāng) (x0,y0)為一個生產(chǎn)活動時，考察相應(yīng)于 (x0, y0)的DMUj0的有效性，實質(zhì)上是在 (θx0, y0)∈ T條件下（即產(chǎn)出為 y0 ，投入為 θx0），追求以最小的投入獲得預(yù)期的產(chǎn)出，即求 θ的最小值。 0 0 36 定理 4 設(shè) ε是非阿基米德無窮小，線性規(guī)劃 (Dε)的最優(yōu)解 λ0, s0, s0+, θ0有： 若 θ0=1，則評價單元 DMUj0為弱 DEA有效； 若 θ0=1，且 s0 = 0， s0+ = 0，則評價單元 DMUj0為DEA有效。 ? DMUj0為 DEA有效 ，就是 DMUj0相對于其他評價單元，效率評價指標(biāo)取得最優(yōu)值，在多指標(biāo)投入和多指標(biāo)產(chǎn)出情況下，取得最佳經(jīng)濟效率。 ? 在約束條件 hj≤1 (j =1, 2, …, n)下， 選擇一組最優(yōu)權(quán)系數(shù) u和 v, 使得 h0達(dá)到最大。 11 （ 4）最小性 ? 生產(chǎn)可能集 T是滿足上述條件（ 1） ~（ 3）的所有集的交集。 ? 1985年，查恩斯、庫伯、格拉尼 (B. Golany)、賽福德 (L. Seiford)和斯圖茨 (J. Stutz)提出了 C2GS2模型 。 ? 假設(shè)各企業(yè)規(guī)模收益不變，同比例擴大產(chǎn)量到 120. 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 投入 1（ x1j） 19 1 1 2 10 5 8 20 投入 2（ x2j） 10 1 6 15 17 1 1 20 產(chǎn)出（ yj） 120 8 24 40 120 20 24 60 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 x1j 19 15 5 6 10 30 40 40 x2j 10 15 30 45 17 6 5 40 yj 120 120 120 120 120 120 120 120 3 x1j x2j 20 40 20 40 1 5 3 4 8 2 6 7 ? 把 8個生產(chǎn)點包圍在右上方最小的凸集中，形成的折線總體，稱為數(shù)據(jù)包絡(luò)曲線。它也是研究多投入多產(chǎn)出生產(chǎn)函數(shù)的有力工具。 DEA模型的特點之一 ： ? 應(yīng)用客觀數(shù)據(jù)，避免了主觀性。 13 DEA評價系統(tǒng)構(gòu)成 權(quán)重 權(quán)重 14 圖中， xij—DMUj評價單元第 i種投入指標(biāo)， xij＞ 0； yrj—DMUj評價單元第 r種產(chǎn)出指標(biāo)的產(chǎn)出量， yrj＞ 0； vi—第 i種投入指標(biāo)的權(quán)系數(shù)， vi≥0； ur—第 r種產(chǎn)出指標(biāo)的權(quán)系數(shù)， ur≥0； (i=1, 2, …, m。請寫出 第一個評價單元 相對效率的 C2R模型。 31 （ 2） DMUj0為 DEA有效的充分必要條件是：線性規(guī)劃（ D）的最優(yōu)解 VD =θ0=1，且對于每一個最優(yōu)解 λ0= (λ10,λ20,…, λn0)T, s0, s0+,θ0都滿足條件 s0=0，s0+=0. 定理 3 評價單元的最優(yōu)效率指標(biāo) Vp與投入指標(biāo) xij及產(chǎn)出指標(biāo) yrj的量綱選取無關(guān)。 ? 設(shè)有 n種生產(chǎn)要素投入 ， 則生產(chǎn)函數(shù)為： y = f(x1,x2,… , xn)， 或者 y = f(x) 其中 ， y是 最大可能 的產(chǎn)出水平 （ 向量 ） ，xi(i=1,2,… ,n)是 n種要素的投入量 。 ? 【 定義 1 一般稱 T為所有可能的生產(chǎn)活動構(gòu)成的 生產(chǎn)可能集 ： T =｛ (x, y)|產(chǎn)出 y能用輸入 x生產(chǎn)出來｝，有 (xj, yj)∈ T (j=1,2,…, n)】 ? 一般地 ， 當(dāng)產(chǎn)出為 y時，如果相應(yīng)的投入 x不可能再減少，則認(rèn)為這樣的生產(chǎn)過程為技術(shù)有效的 。其中 f(x0) = y0 = (y10,y20,…, yp0) ? 定理 5 如果 (x0, y0)是最大產(chǎn)出規(guī)模點，則 (x0, y0)是規(guī)模收益不變的。若 θ*=1 ，則決策單元D M Uj0為弱 ED A 有效；若 θ*=1 ， s* +＝ s* －＝ 0 ，則D M Uj0為 ED A 有效；若 θ*1 ，則 D M Uj0為非 E D A有效。這說明兩市創(chuàng)新狀態(tài)屬于資源有效利用（ DEA有效）狀態(tài)，即在現(xiàn)有創(chuàng)新系統(tǒng)運行狀態(tài)下，蘇州、宿遷兩市獲得的產(chǎn)出達(dá)到了最優(yōu)。 ? 一是進一步完善創(chuàng)新系統(tǒng)中的利益機制、動力機制和制約機制，促進科研與生產(chǎn)結(jié)合，縮短科學(xué)技術(shù)向現(xiàn)實生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化的過程。 。 。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)方法 74 第二章 房地產(chǎn)企業(yè) 一 .房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)程序與成本費用 二 .房地產(chǎn)中介企業(yè) 三 .物業(yè)管理企業(yè) 75 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)程序與成本費用 一 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定義 : 指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。具有兩個特征：消費的排他性（只允許俱樂部成員消費）與非競爭性（某個成員對物品的消費不會影響其他成員的消費）。 82 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) 和運作程序 二 .房地產(chǎn)物業(yè)市場 房地產(chǎn)開發(fā)市場； 建筑施工市場； 物業(yè)交易租賃市場； 房地產(chǎn)金融市場。 84 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行機制及其功能 一 .房地產(chǎn)市場的運行機制 ，即從事房地產(chǎn)交 易的當(dāng)事人。 ，提高房地產(chǎn)使用 效益的功能。 90 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 二 .影響房地產(chǎn)供給的主要因素 成本價格收入比、土地供應(yīng)量、稅收信貸政策、市場預(yù)期等。 Q0 O P1 P S P2 P0 P1 圖 11 特短期內(nèi)土地、房地產(chǎn)供給 如圖 11： OP表示價格， OQ表示供應(yīng)量，實線 S表示土地、房產(chǎn)供給曲線。 96 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性 特征 一般商品市場（完全競爭市場） 典型的房地產(chǎn)市場 買賣參與人數(shù) 參與者眾多，沒有壟斷，沒有寡頭或壟斷競爭 參與者少，買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權(quán) 專業(yè)知識和交易方式 買賣雙方對產(chǎn)品了解較多，容易達(dá)成交易 買賣雙方缺乏專業(yè)知識、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費用 產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；不同廠商的產(chǎn)品差異性較小 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，每一宗各不相同 產(chǎn)品的移動性 產(chǎn)品可以運輸至熱銷市場 位置固定，不可移動；房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的市場 投資量和購買頻度 投資量小，購買頻率高 對一般家庭來講是一筆大宗投資，不會經(jīng)常購買 政府的作用 政府極少干預(yù)，任其自然 政府通過金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā) 價格 價格由供給雙方順利交互作用達(dá)成 價格也由供需雙方交互作用決定，但交互作用并不通暢；交易任何一方對信息的不了解可能會導(dǎo)致價格的扭曲 一 .房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別 表 11 97 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性 二 .房地產(chǎn)市場的特點 （ 1）影響范圍的區(qū)域性（由房地產(chǎn)的固定性和異質(zhì)性導(dǎo)致） （ 2）競爭的不充分性（由房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導(dǎo)致） （ 3）供給調(diào)節(jié)的滯后性（由房地產(chǎn)開發(fā)的長周期及用途的難改變性導(dǎo)致） （ 4）交易的復(fù)雜性 （ 5）對金融業(yè)的依賴性 （ 6）易受政府干預(yù)（房地產(chǎn)影響經(jīng)濟和社會的發(fā)展，且易受政策的影響） 98 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 一 .房地產(chǎn)供給對需求的反應(yīng)過程 需求上升 → 空置減少 → 房地產(chǎn)價格 /租金上升 ↗ → 開發(fā)商進入 → 供給增加→ 空置上升 → 房地產(chǎn)價格 /租金下降 →供給減少 99 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 二 .房地產(chǎn)市場的供求平衡 如圖 1:供給曲線 S與需求曲線 D交于均衡點 E。假定供給曲線 S0不變 ,則均衡點由Ｅ移動到 E1點，這時均衡價 N1低于初始價格 N0 。 104 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 房地產(chǎn)市場供求失衡狀態(tài) :即供給與需 求的非均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給 價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之 間，或者有一對不一致，或者兩對都不一 致的經(jīng)濟狀態(tài)。結(jié)構(gòu)性供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。 109 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） 第一象限 D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i 第二象限 P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 5 四象限模型 110 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 第一象限： 演示房地產(chǎn)使用市場，反應(yīng)了租金 R是如何確定的。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格。只不過使用市場和資產(chǎn)市場合二為一，資產(chǎn)價格和租金的形成由相同的市場參與者 —— 業(yè)主使用者決定。在相同租金水平 下，就會使房地產(chǎn)價格上升，引發(fā)開發(fā)量的增加， 最終導(dǎo)致存量的增加和租金的下降，從而達(dá)到新的