【正文】 境進(jìn)行了調(diào)研。 因本項(xiàng)目屬于城市綜合體 類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 業(yè)態(tài)豐富同 44 時(shí)又不屬于限購(gòu)范圍，在當(dāng)前政策環(huán)境下，不但受到的負(fù)面影響極小，而且從過(guò)往銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可以看到還保有一定的上漲空間。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn) 不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。而且，由于本信托預(yù)計(jì)收益率較高也會(huì)吸引投資者積極認(rèn)購(gòu)。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn)的控制 受托人將充分發(fā)揮在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，把握市場(chǎng)變化走向。 48 附件 項(xiàng)目公司資料 （ 蘇州中潤(rùn)置業(yè) ） 工商。 三、其他 **信托股份有限公司作為合格機(jī)構(gòu)委托人擬 用固有資金購(gòu)買(mǎi)本集合資金信托計(jì)劃 4000 萬(wàn)信托單位。 2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 （ 1）管理風(fēng)險(xiǎn)的控制 受托人將以安全性為首要管理原則，向項(xiàng)目公司派駐董事，嚴(yán)格限制信托資金按照規(guī)定的信托資金用途使用。 （ 2）信用風(fēng)險(xiǎn) 合作方及投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。 4． 本信托計(jì)劃 我公司通過(guò) 受讓股權(quán)、 增資 擴(kuò)股 和辦理質(zhì)押 控制項(xiàng)目公司 100％的股權(quán)， 并向項(xiàng)目公司委派董事 、實(shí)行印信 和資金監(jiān)管等方式對(duì)其日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)控，確保對(duì)項(xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)和對(duì)重大事項(xiàng)的否決權(quán)。 同項(xiàng)目合作方高管人員多次來(lái)回交流溝通，全面實(shí)時(shí)地掌握項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動(dòng)態(tài)。 因近期房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓政策的持續(xù)使未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)不明朗，所以 將上述兩項(xiàng)變量分別 提高 在 0、177。 33 田 徑 場(chǎng) 體育會(huì)展中心 現(xiàn)代文化中心 市民廣場(chǎng) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 吳文化中心 巔峰會(huì)所 璞御公館 超甲級(jí)寫(xiě)字樓 奢華酒店 購(gòu)物中心 巔峰豪庭 鉑金大道 34 二、 項(xiàng)目 發(fā)展 狀況 、計(jì)劃 （一） 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 地下部分及裙房施工均已接近完成，鉑金大道（獨(dú)立復(fù)式商業(yè)步行街）及璞御公寓（ 100 米公寓式酒店）已取得預(yù)售 證，并部分對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（銷(xiāo)售狀況良好，首期開(kāi)盤(pán)的 10 套復(fù)式商鋪均已售罄，均價(jià)達(dá)到 萬(wàn)元 /平方，百余套公寓式酒店去化也已超過(guò) 80%，均價(jià)達(dá)到 2 萬(wàn)元 /平方），總計(jì)回籠資金超過(guò)一億元。 31 中潤(rùn)蘇州中心所處的蘇州吳中區(qū)中心城區(qū)主要是以東吳北路、東吳南路和運(yùn)河風(fēng)光帶為中心軸線，經(jīng)過(guò)近年來(lái)的精心規(guī)劃、科學(xué)實(shí)施、合理開(kāi)發(fā)完善城市各項(xiàng)功能，吳中區(qū)中心城區(qū)努力實(shí)現(xiàn)活力之城、魅力之城和全面接軌融入蘇州主城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。 中潤(rùn)蘇州中心項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)寶帶東路 123 號(hào)規(guī)劃用地內(nèi)（原職業(yè)中學(xué)），總占地面積 平方米。 2021 年 1 月，隨著“新國(guó)八條”的出臺(tái)，進(jìn)一步收緊房貸、二套房首付 60%、上海重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅等一系列嚴(yán)厲的政策不期而至，為 2021 年定下了緊張的市場(chǎng)基調(diào)。 在 2021 年 1 月 2021 年 2 月蘇州全市的成交房源中，吳中區(qū)以 萬(wàn)方的成交量?jī)H次于園區(qū)而排名全市第二，已經(jīng)成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最熱點(diǎn)區(qū)域之一。 2021 年蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占 GDP 的比重從 2021 年的約 6%逐漸穩(wěn)定到 20212021 年的 911%之間的較穩(wěn)定水平，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)保持 健康穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)規(guī)劃，吳中區(qū)原有的 16 平方公里的城區(qū)將進(jìn)一步拓展至 20平方公里，合理確定各個(gè)片區(qū)規(guī)模等級(jí)和功能分工，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、特色鮮明的城鎮(zhèn)新格局。 2021 年蘇州 GDP 超過(guò) 9000億元，地區(qū)生產(chǎn)總值比重約占整個(gè)江蘇省的 22%。 1982 年 2 月，蘇州市又 被國(guó)務(wù)院列為全國(guó)首批 24個(gè)歷史文化名城之一。長(zhǎng)期從事景觀工程的設(shè)計(jì)與施工，曾主要擔(dān)綱的景觀工程有： 20212021 年上海佘山銀湖別墅景觀工程、 20212021年上海佘山索菲特五星級(jí)酒店裝飾與景觀工程及廣東虎門(mén)索菲特五星級(jí)酒店裝飾與景觀工程等。擁有豐富的工程施工及報(bào)建工作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期服務(wù)于上海多家知名開(kāi)發(fā)商，先后在上海四平開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、上海大聞房地產(chǎn)公司任項(xiàng)目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、董事副總經(jīng)理等職務(wù)，擁有近 30 年的房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。 （三） 任根深 —— 總工程師 12 1974 年畢業(yè)于阜新礦業(yè)學(xué)院，大學(xué)學(xué)歷，中共黨員，高級(jí)工程師。2021 年在溫州創(chuàng)建浙江三和銷(xiāo)軸有限公司； 2021 年在嘉興創(chuàng)建浙江三和機(jī)電科技有限公司； 2021 年在安徽蕪湖創(chuàng)建蕪湖瑞和機(jī)電有限公司； 2021 年在嘉興成立嘉興中潤(rùn)置業(yè)有限公司； 2021 年 1 月至今任蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理。瑞安廣場(chǎng)》規(guī)模 5 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目估值人民幣 5 億元。目前是昆山市最大的批發(fā)市場(chǎng) ，土地產(chǎn)權(quán)持有年租金收益人民幣 5200萬(wàn)，目前項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值 億元。 蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司成立時(shí)注冊(cè)資本為 8000 萬(wàn)元人民幣，2021年 3月經(jīng)股東會(huì)決議，公司增加注冊(cè)資本至 20210 萬(wàn)元人民幣。 轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)。 印信管理 **信托參與管理項(xiàng)目公司的印信。 （ 4） 項(xiàng)目公司設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金歸集賬戶(hù) 專(zhuān)項(xiàng)資金歸集賬戶(hù)主要用于保管本信托退出所需資金，其銀行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人的個(gè)人銘章，法定代表人的個(gè)人銘章由項(xiàng)目公司保管，項(xiàng)目公司公章由 **信托保管。印信包括但不限于項(xiàng)目公司的公章、項(xiàng)目公司法定代表人個(gè)人銘章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等重要法律文件。信托資金專(zhuān)項(xiàng)用于中潤(rùn) 1 蘇州中心 股權(quán)投資 集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 直屬業(yè)務(wù)四部 2021 年 5 月 2 第一章 信托業(yè)務(wù)摘要 ..................................... 3 第二章 合作方介紹 ....................................... 8 第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 .......................... 15 第四章 項(xiàng)目情況 ........................................ 29 第五章 盡職調(diào)查情況 .................................... 43 第六章 風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制 .................................. 45 第七章 結(jié)論 ............................................ 47 信托經(jīng)理簡(jiǎn)介 ........................................... 47 附件 ................................................... 48 3 第一 章 信托業(yè)務(wù)摘要 **信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ **信托”或“受托人”）擬與 蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ 蘇州中潤(rùn) ”或“項(xiàng)目公司”） 合作設(shè)立“ **XX15號(hào) 項(xiàng)目公司股東將其持有的 剩余 股權(quán) 全部 質(zhì)押給受托人，使受托人控制項(xiàng)目公司 100%股權(quán)。 （ 2） 項(xiàng)目公司的印信由受托人進(jìn)行管理。 5 **信托通過(guò)對(duì)信托監(jiān)管賬戶(hù)、銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)的全程控制和對(duì)資金的預(yù)算管理等方式保證資金的安全和專(zhuān)款專(zhuān)用。受托人通過(guò)對(duì)信托監(jiān)管賬戶(hù)的全程控制和對(duì)資金的預(yù)算管理等方式，確保信托資金按照要求進(jìn)行使用，保證資金安全，控制信托計(jì)劃運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。信托計(jì)劃終止時(shí)，受托人可以按《公司法》及項(xiàng)目公司《章程》相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司股權(quán)。 二、信托收益 受益人預(yù)期收益： 認(rèn)購(gòu)資金為 100～ 300 萬(wàn)元的受益人（ A 類(lèi)受益人 ）收益率預(yù)計(jì)為 10%/年；認(rèn)購(gòu)資金為 300 萬(wàn)元～ 500 萬(wàn)元（含300萬(wàn)元）的受益人（ B 類(lèi)受益人）收益率預(yù)計(jì)為 12%/年；認(rèn)購(gòu)資金為 500～ 1000 萬(wàn)元以上（含 500 萬(wàn)元）的受益人（ C 類(lèi)受益人）收益率預(yù)計(jì)為 13%/年；認(rèn)購(gòu)資金為 1000 萬(wàn)元以上（含 1000 萬(wàn)元）的受益人（ D 類(lèi)受益人）收益率預(yù)計(jì)為 14%/年 8 第二章 合作方介紹 一、 項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 中潤(rùn)蘇州中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體即項(xiàng)目法人蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司成立于二〇〇八年一月十八日，企業(yè)注冊(cè)地址為江蘇省蘇州市吳中區(qū)長(zhǎng)橋街道寶帶西路 178 號(hào)，法定代表人為蔡麗 萍，注冊(cè)資本為人民幣 20210 萬(wàn)元，企業(yè)類(lèi)型為有限責(zé)任公司，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理，企業(yè)工商注冊(cè)號(hào)為320506000134031， 暫定二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 2021 年在江蘇昆山市投資開(kāi)發(fā)了 18 萬(wàn)平方米，以建材、木材批發(fā)為主的大型商貿(mào)城，總投入 8000 萬(wàn)， 2021 年 6 月 18日建成開(kāi)業(yè)。二、商辦項(xiàng)目《中潤(rùn) 戴其豐先生 2021 年 9 月 — 2021 年 12 月就讀于浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)管 11 理系， 2021 年 6 月 —2021 年 5 月在清華大學(xué)工商管理總裁班進(jìn)修。曾服務(wù)于黃河集團(tuán)、富力地產(chǎn)等多家知名開(kāi)發(fā)商，中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人 ，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。 （六） 錢(qián)小明 —— 工程部項(xiàng)目經(jīng)理 畢業(yè)于上海交通大學(xué)工業(yè)與民用建筑專(zhuān)業(yè)，中共黨員，工程師。 （九） 張劍 —— 高級(jí)景觀工程師 19932021 年就讀于福建農(nóng)林大學(xué)，獲園林專(zhuān)業(yè)學(xué)士學(xué)位和城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)碩士學(xué)位 。 1981 年 2 月，國(guó)務(wù)院將蘇州市列為全國(guó) 4 個(gè)重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)城市。改革開(kāi)放以來(lái)，蘇州市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，大力實(shí)施科教興市、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、可持續(xù)發(fā)展和城市化戰(zhàn)略，積極推進(jìn)體制和科技創(chuàng)新，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展。 吳中區(qū)是蘇州的南大門(mén)，按照市政府“南優(yōu)”要求，吳中區(qū)在城市功能、形態(tài)等方面將全方位與中心城區(qū)無(wú)縫對(duì)接。 20 二 、項(xiàng)目 市場(chǎng)研究及定位 (一 )蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 2021 年蘇州固定資產(chǎn)投資總額為 億元，占全市 GDP 總額的40%，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)發(fā)展得到快速發(fā)展。蘇州的購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)勁，潛在購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)龐大，為 2021 年蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，樓市將經(jīng)歷一次“機(jī)遇”與“危機(jī)”并存的政策消化年。2021 年商業(yè)物業(yè)的成交走勢(shì)總體看是量升價(jià)平， 2021 年總體看是量?jī)r(jià)齊升，橫向比對(duì) 2021 年和 2021 年，加之各年度的政 策環(huán)境，足見(jiàn)商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)日漸明朗，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的青睞程度日益提高。 2021 年 10月取得項(xiàng)目首批商品房預(yù)售許可證【蘇房預(yù)吳（ 2021） 202 號(hào)】 （取得預(yù)售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個(gè)二期酒店式公寓） 。本項(xiàng)目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)，成為本土商業(yè)巨頭，構(gòu)筑繁華商圈中心，締造城市財(cái)富圖騰，帶動(dòng)吳中區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的步伐。以上國(guó)際高端主力品牌商家的入駐，勢(shì)必會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，從而進(jìn)一步提升中潤(rùn)蘇州中心這一 城市中央高端商業(yè)復(fù)合體 的項(xiàng)目形象和品牌價(jià)值，大力推動(dòng)本項(xiàng)目的全面銷(xiāo)售。 （ 五 ）敏感性分析 將發(fā)生變化較為可能的二項(xiàng)指標(biāo)：銷(xiāo)售收入（ 物業(yè)總估算價(jià)值 ）和 總投資 成本進(jìn)行敏感性分析，根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，銷(xiāo)售收入上下浮動(dòng) 5%10%是有可能的，而 總投資 成本也有 5%－ 10%浮動(dòng)。 派專(zhuān)人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)及其管理能力有了直觀的認(rèn)識(shí)； 多次前往工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司相關(guān)信息進(jìn)行查詢(xún)、核實(shí)，作出深入調(diào)查了解。本項(xiàng)目現(xiàn)已取得部分預(yù)售證（按目前銷(xiāo)售價(jià)格估算可以達(dá)到 7 億元）， 預(yù)計(jì) 8 月份超高層寫(xiě)字樓也可以取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì) 2021 年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預(yù)售許可證，經(jīng)測(cè)算在此期間內(nèi)需要資金投入約為 5 億元，信托資金中用于投入后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的 億元到位后配合預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)即可產(chǎn)生的約 8 億元銷(xiāo)售回款，完全可以符合滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金缺口。 2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) （ 1）管理風(fēng)險(xiǎn) 在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥思昂献鞣焦芾矸绞?、管理能力的缺?，導(dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警 盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報(bào)告不可抗力 因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。 在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項(xiàng)目公司的內(nèi)部動(dòng)態(tài)，并及時(shí)做到信息的