【正文】 ① 價(jià)格確定 若預(yù)約情況良好，引爆時(shí)則可取價(jià)格帶中較高點(diǎn)價(jià)格，提高整體均價(jià)，反之則取較低點(diǎn)確保大量去化。 因此，從此階段起，我們應(yīng)將全部精力放在銷售現(xiàn)場， 全面坐盤銷售 。 鑒于各案商場銷售特性，為短時(shí)間達(dá)到不同經(jīng)營業(yè)態(tài)的相對集中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 銷售方式 此階段是銷售準(zhǔn)備階段，也是為開盤造勢積累客戶的階段。也便于銷售人員更形象地向客戶介紹項(xiàng)目情況、回答客戶提出的問題，對銷售起到事半功倍的效果。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 因此，它們的設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念應(yīng)充分體現(xiàn)項(xiàng)目特征，并具有良好的視覺效果及廣告效應(yīng)。為加強(qiáng)人員管理，提高銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，更好的完成銷售任務(wù)，特對銷售人員在工作中的儀容儀表、待人接物、工作考勤、客戶接待、客戶登記、信 息反饋、銷控管理、合同管理及違規(guī)處罰等方面作出統(tǒng)一規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行。在正式銷售前，我們將派2 名前期組織人員進(jìn)場，以便了解項(xiàng)目動態(tài)，安排工作進(jìn)度，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作；銷售部裝完及戶外看板落成后，再派 1— 2 名銷售人員進(jìn)場，這時(shí)全體銷售人員就位，整理售樓處、熟悉市場及項(xiàng)目情況、進(jìn)行培訓(xùn)考核，并對市場進(jìn)行深入調(diào)查。“形”即“形象”，屬于銷售道具范疇， 是具體的物質(zhì)部分；“神”即“精神”，屬于企業(yè)文化范疇，是抽象的理念部分，他要靠銷售部全體人員來實(shí)現(xiàn)。但目前項(xiàng)目主體已快完工，目前最主要的不足來源于后街門市的周邊環(huán)境上，需請求開發(fā)商進(jìn)行對后街的改造，在后街上追加一條情景步行街，來提升后街的經(jīng)營檔次，提高后街門市的銷售勢頭。 項(xiàng)目經(jīng)營劃分： 底層為超市 一層為匯通百貨的賣場周邊門市為配套商業(yè)， 二層為匯通百貨賣場 三層為兒童游樂場所、咖啡吧、酒吧、賓館等 主題命名：新時(shí)代 MALL 廣場 中心廣告語：聚龍馬精神 展時(shí)代風(fēng)采（定位于檔次上的廣告語） 龍馬首席一站式購物廣場（定位于經(jīng)營模式的廣告語） 廣告語跟隨項(xiàng)目名稱出現(xiàn)在項(xiàng)目 LOGO 中 三三 、 各各 階階 段段 銷銷 售售 策策 略略 及及 宣宣 傳傳 推推 廣廣 策策 略略 一）準(zhǔn)備醞釀期 此階段，項(xiàng)目處于前期準(zhǔn)備與市場預(yù)熱狀態(tài)，是銷售工作展開的基礎(chǔ)，只有“基礎(chǔ)”穩(wěn)固“大廈”才能堅(jiān)實(shí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （（ 此此 方方 案案 沒沒 有有 對對 銷銷 售售 價(jià)價(jià) 格格 進(jìn)進(jìn) 行行 核核 定定 ， 因因 為為 沒沒 有有 全全 面面 的的 市市 場場 調(diào)調(diào) 查查 ， 在在 一一 個(gè)個(gè) 周周 內(nèi)內(nèi) 對對 周周 邊邊 進(jìn)進(jìn) 行行全全 面面 的的 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 后后 重重 新新 對對 價(jià)價(jià) 格格 進(jìn)進(jìn) 行行 核核 定定 ， 目目 前前 此此 方方 案案 是是 按按 開開 發(fā)發(fā) 商商 提提 供供 的的 銷銷 售售 價(jià)價(jià) 格格 下下 擬擬 定定 的的 ）） 引引 言言 本人根據(jù)前期對蓮花池周邊市場調(diào)研的資料，并結(jié)合在實(shí)際工作發(fā)現(xiàn)的不足之處，及時(shí)調(diào)整了工作的方向和重點(diǎn)。 “ 鴻 越 商 貿(mào) 中 心 ” 策 劃 方 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 一一 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 基基 本本 情情 況況 項(xiàng)目位置： 瀘州市龍馬潭區(qū)蓮花池 項(xiàng)目標(biāo)地： 龍南路門市總建筑面積： 平方米； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 因此，根據(jù)市場需求并結(jié)合項(xiàng)目情況， 本人將項(xiàng)目定位為集辦公居住、購物休閑、餐飲美食、娛樂觀光為一體的大型 SHOPPING MALL。也只有設(shè)計(jì)方案確定了，我們才能 “量體裁衣” ，尋找優(yōu)點(diǎn)，展示優(yōu)點(diǎn)；克服缺點(diǎn)，彌補(bǔ)不足。 這里所說的售樓部不僅包括“形”，還包括“神” 。 人員配備及培訓(xùn)考核（ 9 月 1 日前完成） 我們根據(jù)本案量體的大小，預(yù)計(jì)銷售人員配備為 25 人（可適時(shí)增加或減少），將 結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)展情況，逐步配備人員進(jìn)場。 編制《業(yè)務(wù)人員管理?xiàng)l例》 正所謂“ 無規(guī)矩不成方圓 ”。 它們是此階段展現(xiàn)公司實(shí)力及項(xiàng)目形象的唯一途徑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。尤其在期房階段，好的銷售道具能給客戶產(chǎn)生身臨其境的感覺，使客戶充分了解項(xiàng)目的基本情況，增強(qiáng)購買信心。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。從 此階段開始，銷售工作將全面展開。 銷售方式 在此階段，項(xiàng)目剛剛公開發(fā)售，廣告宣傳力度較大，前期積累的大量 意向客戶將來現(xiàn)場咨詢， 此時(shí)客戶購買特征比較明顯，再輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。待引爆日過后，隨著項(xiàng)目知名度的擴(kuò)大，門市與商場相輔相承，逐步進(jìn)入全面強(qiáng)銷期。 ③ 面積大小調(diào)整 對商鋪的面積大小劃分進(jìn)行調(diào)整，以保證盡可能最 大限度的滿足消費(fèi) 市場的需求。營造搶購場面，推動其它客戶 購買。 1 月至 2 月，是瀘州市房地產(chǎn)市場的銷售旺季。當(dāng)銷售情況較好時(shí)可以全面漲價(jià)；當(dāng)銷售率下降時(shí)可根據(jù)各區(qū)域（或各業(yè)種業(yè)態(tài)）的銷售情況，將銷售情況良好的部分漲價(jià)；并提前告知 意向客戶，以達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。在此情況下， 我們將根據(jù)現(xiàn)房發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，采用坐銷與直銷互補(bǔ)的銷售策略 ，對前期客戶進(jìn)行再追蹤， 擴(kuò)大戰(zhàn)果 。 六） 二次高潮期 人們常說“一年之季在于春”，在這個(gè)萬物復(fù)蘇的時(shí)候，商場形象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 宣傳推廣計(jì)劃 宣傳推廣計(jì)劃應(yīng)與銷售階段相輔相承，主要內(nèi)容包括各銷售階段的訴求重點(diǎn)、媒體組合方式、發(fā)布頻率、促銷活動及費(fèi)用預(yù)算等幾部分。 推廣預(yù)算 新朝代 MALL 廣場全部推廣廣告預(yù)算 媒體 廣告量 金額 新聞軟文 共 10 篇 8000 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 沙盤模型 1 套 ╳ 2= 8000 元 DM 單 5000 份 2500 元 指路牌 2 2021 元 總額 總量控制 萬元 (注：項(xiàng)目 LOGO，項(xiàng)目銷售中心設(shè)計(jì)方案，樓書， DM 單文案及設(shè)計(jì)方案在上訴方案定稿后提供 ) 王嘯濤 2021/8/2