【正文】 體根據(jù)項目進(jìn)展情況發(fā)表大量的新聞性報導(dǎo)，吸引消費市場的注意，逐步樹立企業(yè)形象和項目形象，達(dá)到市場預(yù)熱升溫和為開盤造勢積累目標(biāo)客戶的目的；另一方面也是為銷售工作全面展開做準(zhǔn)備的時候，包括項目規(guī)劃設(shè)計方案 的審定，售樓處的籌建及銷售道具的準(zhǔn)備等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。有針對性地選擇了與本案相比具有較強(qiáng)競爭力的項目，進(jìn)行了的摸底考察。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)結(jié)合目前該項目的進(jìn)展程度擬訂此方案。 二二 、 項項 目目 定定 位位 項目優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢分析 1）龍馬潭區(qū)蓮花池是區(qū)政府折遷改造的重點區(qū)域，在未來 3 年內(nèi)，龍馬潭區(qū)蓮花池居住人口將超過 15 萬，龍馬潭區(qū)的人均消費水平預(yù)計將翻兩翻，區(qū)政府將進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資工作，促進(jìn)龍馬潭區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 所；沒有充足的停車場。 ? 規(guī)劃設(shè)計方案的審定 (9 月 10 日前確定 ) 規(guī)劃設(shè)計方案是一個項目的靈魂 ，一個優(yōu)秀的設(shè)計方案可以極大的促進(jìn)銷售工作的展開。因此，建立一個高品質(zhì)的售樓處是取得良好銷售業(yè)績的重要因素之一。 定期舉行例會，通報并交流各方工作進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)各方工作。 性等，再則能使新時代 MALL 廣場的名字逐漸深入人心，起到良好的宣傳作用。 銷售專案組：銷控表 日報表、周報表 簽約客戶登記表 ? 銷售道具的準(zhǔn)備 銷售道具是宣傳并樹立項目形象，促進(jìn)銷售的必要的、有效的手段之一，它主要包括： 1． 售樓處 由于項目還沒有任何形象，售樓部的設(shè)計建造及整體布置就顯得非常重要了。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2． 鳥瞰圖、沙盤模型、樓書、銷售平面、銷售海報、 DM 單、招商手冊、 此部分銷售道具以靜態(tài)或虛擬現(xiàn)實的方式展現(xiàn)項目全貌，在銷售過程中起至關(guān)重要的引導(dǎo)作用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二） 門市公開期，商場預(yù)約期 經(jīng)過醞釀期的充分準(zhǔn)備，此階段項目已完全具備開盤條件，通過門市的開盤，考查一下市場對本項目的認(rèn)知程度，以確定廣告推廣的主題及方向，繼續(xù)擴(kuò)大知名度，逐步建立“口碑”效應(yīng)，達(dá)到在銷售門市的同時為負(fù)一層商場及第三層商場積累目標(biāo)客戶的目的，以確保商場開盤時能達(dá)到預(yù)期造勢的目的。此一方案在銷售期間可隨時根據(jù)銷售動態(tài)及時掌控，調(diào)整商業(yè)面積的功能分配，實現(xiàn)商場集中去化，并保證開業(yè)后全商場良好運營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三） 門市引爆期，商場過渡期 通過前期門市的公開上市，使本項目已在市場中樹立了良好的項目形象，并且也為門市積累了一定數(shù)量的意向客戶，把握時機(jī)，引爆后期步行街門市，掀起銷售高潮，推動商場進(jìn)入熱銷狀況。 3） 產(chǎn)品及業(yè)務(wù)調(diào)整 根據(jù)預(yù)約情況對后期工作及時調(diào)整： ① 價格調(diào)整 調(diào)整方式應(yīng)根據(jù)前期銷售情況待定； ② 業(yè)種業(yè)態(tài)配比調(diào)整 及時調(diào)整業(yè)種業(yè)態(tài)面積比例，使各種需求準(zhǔn)確獲得滿足。另外，當(dāng)每間門市按順位推出時有 落空的，則立刻由假客戶填補。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。此方法費用低效果好！ 3）漲價策略 我們可以根據(jù)銷售情況適時調(diào)價。且本項目經(jīng)過前段的銷售，目標(biāo)消費群體已基本去化，且所余門市或商鋪的位置、面積、及價格的選擇空間有限，但此時項目結(jié)構(gòu)已封頂，部份招商項目已開始營業(yè)。主要采用派送或郵寄 DM 的形式 ，加強(qiáng)直銷作用。 宣傳策略： 此階 段廣告主旨應(yīng)與銷售策略配合，采用促銷性策略，并適當(dāng)擴(kuò)大宣傳力度， 使廣告和銷售相輔相承，再創(chuàng)銷售佳績。 公開宣傳力度減小，以坐銷為主 通過興市宣傳，完成銷售的 60% 全面持續(xù)期 （興市期） 2 月 — 3 月 利用春節(jié)期間良好的興市勢頭，增強(qiáng)購房者對本項目的投資信心 利用開業(yè)，通過各種SP 活動進(jìn)行促銷宣傳 完成銷售的 70% 二次高潮期 （興市期） 3 月 — 5 月 利用春節(jié)過后的又一房地產(chǎn)銷售時期，進(jìn)行現(xiàn)房宣傳 現(xiàn)場 SP 活動，抽獎活動來帶動現(xiàn)場人氣 完成銷售的 90%以上 各營銷階段在制定時均作戰(zhàn)略考慮，在實施過程中，每一階段營銷方案要根據(jù)前期的實際情況作調(diào)整后再作具體的戰(zhàn)求方案，尤其是其中的價格方案。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 另外，通過填寫《來電、來人資料表》保持對廣告效果的監(jiān)控，及時反饋，并根據(jù)銷售情況以及訴求重點的偏移適時調(diào)整廣告方案。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 銷售策略 進(jìn) 一步挖掘潛在的客戶資源。 宣傳策略： 重點在商品促銷，以直接有力的訴求，打動消費者，以推介產(chǎn)品功能為主，選擇多種媒體組合強(qiáng)化攻擊，同時舉辦大型 SP 活動。本階段我們將利用前期凝集的人氣，消化前期積累的客戶，并通過價格的逐步攀升讓已購客戶真正體會到升值潛力， 建立良好的“口碑”效應(yīng)， 進(jìn)一步促進(jìn)銷售。 4）價格策略 ① 開盤價格的制定 我們將于門市引爆前，預(yù)先制定四、五套不同的開盤價格表， 適時根據(jù)引爆當(dāng)日的來人情況決定采用哪套開盤價格，具體操作如下： a 如當(dāng) 日來人量達(dá)到 20 組以上時，我們將采用高開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格較高的作為開盤價，逐步攀升； b 如當(dāng)日來人量在 1020 組時，我們將采用平開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格適中的作為開盤價，逐步攀升； c 如當(dāng)日來人量不足 10 組時，我們將采用低開高走的策略，即選用預(yù)設(shè)價格表中價格較低的作為開盤價，逐步攀升。 ④ 銷售區(qū)域調(diào)整 預(yù)定狀況良好時只需對各種業(yè)態(tài)配比作微調(diào)，使整體去化，反之則立 刻引導(dǎo)客戶集中在一區(qū)域內(nèi)，確保商場今后開業(yè)成功。 １．銷售策略 1） 后街門市銷售 ① 抓住前期門市宣傳銷售勢頭，借 勢銷售后街門市； ② 對情景步行街作大力炒作，提升門市檔次，提高銷售業(yè)績； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4）產(chǎn)品及業(yè)務(wù)確定