【正文】 拱北 富華里 238771㎡ 80130㎡ 23房 16500(精裝 ) 前山 心海州 1073958㎡ 預(yù)計(jì) 16000(精裝 ) 公園里 181599㎡ 70100㎡ 23房 13300(精裝 ) 花園城二期 296510㎡ 90150㎡ 34房 12800(毛坯 ) XX 華發(fā)四季 265000㎡ 88227㎡ 1485024000(精裝 ) 五洲花城二期 390924㎡ 173288㎡ 34房 15000(精裝 )起 云頂瀾山 390000㎡ 88㎡、 120㎡、 125㎡ 12021(毛坯 ) 南灣 華發(fā)新城 6期 491000㎡ 6090㎡ 17000(精裝 ) 本案 15 、小結(jié) 珠海市區(qū)樓市出現(xiàn)如下的特征： ? 目前主城區(qū)在售樓盤均價(jià)在 16000 元 /m2 左右，且多按精裝標(biāo)準(zhǔn)交樓； ? 主城區(qū)新盤基本售罄，待售樓盤不多，后市供應(yīng)不足。 建成通車后，開(kāi)車從香港到珠海的時(shí)間將由目前的 3個(gè)多小時(shí)縮減為半個(gè)多小時(shí)。 2）點(diǎn)評(píng) 貸款利率及首付比例提高，增加了購(gòu)房門檻，嚴(yán)重壓抑投資需求。 ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)下滑的跡象， 央行自 2021 年 6 月份開(kāi)始持續(xù)下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，釋放出國(guó)家稍微放寬貨幣政策的信號(hào)，對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有一定的作用。 、 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 情況 20212021年 珠海市固定資產(chǎn)投資情況 ( 單位：億元）02004006008001000%%%%%%%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增幅 % % % % %08年 09年 10年 11年 12年 ? 珠海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐年呈遞增的趨勢(shì)； ? 房地產(chǎn)投資一直占據(jù)固定投資比例達(dá) 3040%； ? 受房地產(chǎn)調(diào)控及市場(chǎng)反彈影響，房地產(chǎn)投資增幅起伏較大， 11 年大幅投資， 12 年則負(fù)增長(zhǎng)，隨著存量逐漸被消化，預(yù)計(jì) 13年則會(huì)有一定的增幅。 4 二、珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 、珠海地區(qū)生產(chǎn)總值 珠海市2 0 0 8 年 2 0 1 2 年區(qū)域生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況 （單位：億元）0. 0%2. 0%4. 0%6. 0%8. 0%10 .0 %12 .0 %14 .0 %16 .0 %18 .0 %區(qū)域生產(chǎn)總值 同比增長(zhǎng) % % % % % %07年 08年 09年 10年 11年 12年 ? 12年珠海完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長(zhǎng) %，相比前年增幅放緩了 個(gè)百分點(diǎn)。 、項(xiàng)目基本屬性 、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) 容積率： 規(guī)劃用地面積： ㎡ 建筑密度： 20% 規(guī)劃計(jì)容積率建筑規(guī)模： ㎡ 綠地率： 35% 配套公建： 120 ㎡ 停車位： 車位 /100 ㎡建筑面積 套型限制： 90 戶型≥ 70% 、項(xiàng)目屬性 ? 項(xiàng)目地理位置 吉大 新香洲 香洲 本案 2 ? 項(xiàng)目四至 ? 項(xiàng)目地貌狀況 該項(xiàng)目位于梅華西路以北、 XX 路以西，地塊方正；地塊平整無(wú)附屬建筑物，地勢(shì)較低，積水。 、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率提高 珠海市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 （單位：億元）0100200300400500600700800900%%%%%%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)所占比例 % % % % % %07年 08年 09年 10年 11年 12年 5 ? 12年第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %， %和 %，與前年相比，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率大幅提高， 增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 受物價(jià)及房屋價(jià)格上漲影響，人均消費(fèi)支出增加 %。公積金貸款利率基本保持在 %上下波動(dòng)，說(shuō)明樓市國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。 珠海被定位為“核心”，珠海作為珠江西岸核心城市，將與以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江口西岸城市一起，努力提升地區(qū)發(fā)展水平，珠?！爸榻靼逗诵某鞘小边@一定位，與 30 年前鄧小平將珠海定位為“特區(qū)”，具有同等重要意義。 ? 廣珠城際軌道 12 廣珠輕軌是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于 2021 年 12 月 18 日正式動(dòng)工，工程全線總長(zhǎng) 143公里，其中廣州至珠海主線長(zhǎng) 117 公里 ,2021 年 12月 31 日全線通車，廣州南站至珠海站最快只需 58 分鐘 。 XX 片區(qū)的職能定位為珠海市的行政、文化、體育中心，融市級(jí)行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū)。 、項(xiàng)目建設(shè)周期建議 目前珠海主城區(qū)待售及待開(kāi)發(fā)的樓盤較少， 待目前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后 ，珠海主城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)會(huì)逐漸減少，而市場(chǎng)也將會(huì)開(kāi)始復(fù)蘇，因此本項(xiàng)目適宜目前著手開(kāi)發(fā)， 2021 年下半年入市，本項(xiàng)目的建設(shè)周期為 。 24 九、不確定性分析 、項(xiàng)目盈虧平衡分析 考慮到市場(chǎng)銷售價(jià)格的變化，對(duì)本項(xiàng)目分析，主要是住宅價(jià)格及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的變化對(duì)各種指標(biāo)的影響，市場(chǎng)行情不確定因素各種銷售價(jià)格收益分析。 （營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%(非居民企業(yè) 10%)，印花稅稅率為 %，契稅稅率為 4%） 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果表 金額單位：萬(wàn)元 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 資產(chǎn)合計(jì) 25,500 39,178 13,678 負(fù)債合計(jì) 0 0 0 所有者權(quán)益合計(jì) 25,500 39,178 13,678 、可轉(zhuǎn)讓方案分析 有以下 三種轉(zhuǎn)讓方案可供選擇： 方案一： XX 公司 將其持有的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給 XX 公司 ，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬(wàn) 元。由于 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 ＝ ％ 50%,故增值稅稅率 為 30％。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅，受讓方不用繳納契稅。 方案二、三 前期 需進(jìn)行 盡職調(diào)查 ， 對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估。現(xiàn)將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 、研究分項(xiàng)結(jié)果 ? 在珠海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)， GDP 持續(xù)攀升的支撐和帶動(dòng)下，珠海的樓市平穩(wěn)發(fā)展； ? 珠海限價(jià)限購(gòu)政策，由于本項(xiàng)目定價(jià)高于珠海限價(jià)，必須通過(guò)現(xiàn)樓回款，一定程度上增加了本項(xiàng)目的資金成本及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 珠海主城區(qū)土地資源稀缺，而剛性需求較大； ? 本地塊地理位置優(yōu)越，緊鄰香洲區(qū)行政中心，周邊有多個(gè)大型成熟社區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本成熟； ? 從盈虧平衡分析可知，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般； ? 本項(xiàng)目實(shí)際投入 億元，通過(guò)商品房銷售回籠，總利潤(rùn)約 8685 萬(wàn)元，投資回報(bào)率為： %，投資回報(bào)率尚算可