【正文】 平均日照 1300小時(shí)。 城步苗族自治縣清風(fēng)洞景區(qū)旅游開發(fā)項(xiàng)目 可行性論證報(bào)告 項(xiàng) 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。收購公司的主要有兩項(xiàng) — 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們可以在收購過程中讓對(duì)方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保， XX 公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9 個(gè)，除個(gè)別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會(huì)招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會(huì)要求投資方安置。 工程款支付 2020 萬元 設(shè)備款支付 1000 萬元 歸還原股東投入資金 5000 萬元 （假設(shè)我公司投入 11000 萬元后獲得貸款，原股東 對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入 11000萬元，收回投資款 5000 萬元） 配套等 1000 萬元 2020 年 1 季度： 工程款等支付 2020 萬元 2020 年 2 季度： 開始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益 據(jù)介紹， XX 公司已經(jīng)投入 16000 萬元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權(quán)對(duì)等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿 11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動(dòng)遷資金、 3000 萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 據(jù)此，我們認(rèn)為 XX大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、 XX 足球場(chǎng)交通樞紐，其 SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在 12020 元 /平方米，有達(dá)到 15000 元 /平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。 板塊分析 ：本板塊 2020 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng) ， 同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況， 而且 在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來看， 相對(duì)本區(qū)域其它板塊， 泡沫較少。 北外灘、 XX 北路板塊 情況 價(jià)格變動(dòng)情況 自 2020 年下半年起， XX 區(qū)的房?jī)r(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià) 15000 元 /平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá) 21800 元 /平方米的臨潼苑， XX 北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也 突破 萬元。唯有軌道交通三號(hào)線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居 XX 面積最為緊湊。 此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材 等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街 以 航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。 2020 年， XX 北路新一輪改造全面啟動(dòng)，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、 AC 尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了 XX北路商業(yè)街功能和 形態(tài)規(guī)劃。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。 二、 市場(chǎng)分析 XX 區(qū)概況 XX 區(qū)位于 XX 市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 XX 北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。 XX 區(qū)主要規(guī)劃 XX 北路商業(yè)街 開發(fā)規(guī)劃 XX 北路商業(yè)街簡(jiǎn)介 XX 北路是 XX 著名的市級(jí)商業(yè)街之一，全長 ，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到 60 萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成 XX 的中心城區(qū)商業(yè)，成為 XX這個(gè)國際化消費(fèi)大都市的核心圈商業(yè)。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場(chǎng)，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。 XX 北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。 XX 地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘 及 XX 北路 ，其他 XX 板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。 四平板塊 價(jià)格變動(dòng)情況 ： 位于四平路四達(dá)路口的世博花園 2020 年 9 月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在 8500 元 /平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在 7000 元 /平方米左右， XX 足球場(chǎng)附近的花園城二 期 9 月底均價(jià) 8000 元 /平方米左右 ，而 花園城 三 期 下月開案價(jià)格為 9200— 10000 元 /平方米 。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為， XX 大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于 XX 北路的價(jià)格（ XX北路北端 26000 元 /平方米）。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。 現(xiàn)金流量分析 目前沒有獲得對(duì)方項(xiàng)目的詳細(xì)資料，無法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表 ，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場(chǎng)情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計(jì)劃為： 2020 年 9 月： 動(dòng)遷款支付 5000 萬元 土地出讓金支付 3000 萬元 設(shè)備采購支付 2020 萬元 （目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進(jìn)展緩慢） 其他 1000 萬元 2020 年 4 季度： 項(xiàng)目融資流入 12020 萬元 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ? 收購公司風(fēng)險(xiǎn)。 ? 從項(xiàng)目本身看，本項(xiàng)目在 XX 足球場(chǎng)交通建成后，應(yīng)有大幅價(jià)值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場(chǎng)）。 三、氣象水文 清風(fēng)洞景區(qū)地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，屬中業(yè)熱帶山地氣候。因此，加快清風(fēng)洞景區(qū)建設(shè)是加快城步旅游發(fā)展的迫切需要，也是加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)，豐定人們精神文化生活的需要，不僅有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且有長遠(yuǎn)的社會(huì)效益。由政府牽頭對(duì)景區(qū)進(jìn)行總體評(píng)估和規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后實(shí)行分段、分片承包開發(fā)，逐步發(fā)展。詳見下表： 1999—2020年游客統(tǒng)計(jì)與預(yù)測(cè) 年 度 人 數(shù) 國 內(nèi) 國 外 海內(nèi)外同胞 1999 5200 5100 20 80 2020 8800 8500 60 240 2020 13700 13200 180 320 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 二、環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的污染甚微，主要是開發(fā)后游人的生活廢棄物對(duì)環(huán)境有一點(diǎn)影響，為此，應(yīng)采取以下措施： 在旅游景區(qū)內(nèi)充分設(shè)置垃圾箱及衛(wèi)生警示牌。 三、建立行之有效的管理機(jī)制，科學(xué)管理，合理開發(fā)。根據(jù)以上資料 ，可以預(yù)測(cè)清風(fēng)洞景區(qū)的旅客量、總收入、年利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 清風(fēng)洞接待游客量按全縣的 20%計(jì)劃，則年游客量 =51萬人次 20%=。