【正文】 計(jì)，可采用下式： 住戶營業(yè)額估計(jì)；戶數(shù) *人店率 *客單價(jià)則：第一商圈： 80*45%*50=1 800(元 ) 第二商圈： 350*25%*58=5075(元 ) 第三商圈： 600*10%*70=4200(元 ) 住戶總營業(yè)額： 1 800+5075+4 200=11 075(元 ) 對(duì)于商圈內(nèi)流動(dòng)人口的營業(yè)額估計(jì)，可采用下式：流動(dòng)人口營業(yè)額估計(jì) (元／時(shí) )；每小時(shí)平均人數(shù) *客單價(jià) *入店率將不同年齡層加總的預(yù)估營業(yè)額 (元／時(shí) )乘上一個(gè) “常數(shù) ”，即為每日流 動(dòng)客的營業(yè)額。有關(guān)資料的收集可借助問卷調(diào)查表，調(diào)查表可通過 4條渠道發(fā)送：委托專業(yè)人員上門分送；與居委會(huì)合作分送；與學(xué)校合作，通過 中小學(xué)生送達(dá)到家庭；郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱內(nèi)。 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 19 頁 b．將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測(cè)定的流動(dòng)人口數(shù)平均，得到每小時(shí)平均人數(shù)。實(shí)際上，任何兩地的交通條件和供應(yīng)狀況都不會(huì)完全相同。對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，如往返于商店的距離和花費(fèi)的時(shí)間多少是顧客樂于接受的，一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客，最可能來新店的人們的住址等。 商圈包含三個(gè)層次 ：中心商業(yè)田、次級(jí)商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。投資性決策中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)未來投資效果預(yù)期的不確定性。 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 19 頁 ◆ 裝修 購物環(huán)境對(duì)人的心理會(huì)產(chǎn)生很大影響，消費(fèi)者購物有 70%80%都是在一個(gè)悠閑自在的環(huán)境里，不知不覺地購物的。 LSA是一本自助式零售的商業(yè)出版物，它定義的 “大型超市 ”主要指銷售區(qū)域大于 2500平方米，即是那時(shí)的典型的家樂福大賣場的面積。因此，在傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計(jì)算所有競爭對(duì)手的銷售情況、產(chǎn)品線組成和單位面積銷 售額等情況，然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，得出未來的銷售潛力。當(dāng)前在我國私家車沒有普及的情況下，這點(diǎn)尤為重要，它直接關(guān)系到消費(fèi)者購物的便利程度。 前瞻性 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 19 頁 超市選址是一項(xiàng)長期投資，關(guān)系著超市經(jīng)營發(fā)展的前途。 麥德龍?jiān)谥袊倪x址則更加注重商圈戰(zhàn)略的重要性，強(qiáng)調(diào)將目標(biāo)市場由點(diǎn)擴(kuò)展成網(wǎng)絡(luò)，以產(chǎn)生規(guī)模效益。 超市賣場應(yīng)具備怎樣的交通？ 家樂福的法文是 CARREROUR，它的意思是 “十字路口 ”。而超大商圈指高速公路或快運(yùn)所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主。 胡莘還認(rèn)為，在密集商業(yè)區(qū)零售業(yè)日趨飽和的情況下，零售企業(yè)在選址過程中還應(yīng)該要有前瞻性，把握制造商圈原則或者說未來中心原則，同時(shí)還要把握好時(shí)間上的切入點(diǎn)，如果進(jìn)入太早，商圈還不成 熟，時(shí)間成本會(huì)加大；如果太晚，租賃的價(jià)格會(huì)很高，成本同樣會(huì)很大。這些因素使零售商店的選址變得異常重要，特別是外資零售企業(yè)在這方面表現(xiàn)得極為慎重。而這些與大賣場的選址有極其密切的關(guān)系，如果選址適當(dāng)，大賣場占有地利優(yōu)勢(shì)，就能吸引大量顧客，其經(jīng)營業(yè)績自然就會(huì)很好。投資者跟著這樣的好品牌走，無疑將降低投資風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)營的項(xiàng)目要互補(bǔ)。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 19 頁 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 19 頁 世界零售巨頭的選址準(zhǔn)則 作者：畢勤 我們不僅希望處于一條合適的街道上，而且還要求位于這條街道的合適的一側(cè)。 過去古語說 “一步差三市 ”。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。 肯德基選址按以下幾步驟進(jìn)行： 一、商圈的劃分與選擇 1．劃分商圈 肯德基 計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。 其次，對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。 以先標(biāo)準(zhǔn)后本土的思想建立的麥當(dāng)勞，首先尋找適合自己定位的目標(biāo)市場作為店址，再根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)調(diào)整。 每天３０分鐘，快樂的為思想加油。有人說，這是麥當(dāng)勞的本土化策略帶來的結(jié)果。用一個(gè)形象的比喻來說，他們不會(huì)給每個(gè)人量體裁衣，他們需要做的只是尋找能夠穿上他們衣服的人。 最后，商鋪的投資是一個(gè)既有風(fēng)險(xiǎn)、又能夠帶來較高回報(bào)的決策，所以還要更多地關(guān)注市場定位和價(jià)格水平，既考慮投資回報(bào)的水平，也注重 中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到投資收益的目的。 商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場，商場營業(yè)額在 1000 萬元算一分， 5000萬元算 5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。 商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。 2．選址時(shí)一定要考慮人流的主要流動(dòng)線會(huì)不會(huì)被競爭對(duì)手截住。而他們的所到之處，人氣猛增，平添了許多賺錢機(jī)會(huì)。順應(yīng)這種趨勢(shì)，我們能夠看到，在家樂福的附近都能形成規(guī)模不小的，集餐飲、休閑、娛樂、購物、服務(wù)為一體的商業(yè)圈，有快餐店、品牌專營店、服飾店、理發(fā)店、游戲場、膠卷沖洗店、在國外甚至有賭博場。一個(gè)壞店的損失大于一個(gè)好店的贏利，一個(gè)店的其他東西都可以改變，惟獨(dú)地址是無法改變的。其實(shí)早在1992年，沃爾瑪就已經(jīng)被獲準(zhǔn)進(jìn)入中國，但是直到 1996年沃爾瑪才落戶深圳。其中基本商圈是指接近超市并擁有高密度消費(fèi)者群的區(qū)域，通常超市 5070％的顧客來自基本商圈。 超市的服務(wù)對(duì)象一般分為居住人口、工作人口、流動(dòng)人口三個(gè)部分，超市良好的經(jīng)營需要正確判斷這三類人的來源和數(shù)量。然而在中國，這個(gè) “十字路口 ”的含義更多是意味著居住人口眾多，相對(duì)成熟的商圈。 萬客隆選址跟麥德龍有一定的相似之處，它在北京的第一家店就在洋橋地區(qū)，當(dāng)時(shí)不僅有附近居民來購物，而且還吸引了門頭溝、房山甚至河北廊坊的顧客光臨。所以不僅要研究所在區(qū)域的現(xiàn)狀，還要能正確地預(yù)測(cè)未來。同時(shí)，超市投資者還要了解有關(guān)城市建設(shè)發(fā)展的相關(guān)要求，該地區(qū)的交通、市政、公共設(shè)施、住宅建設(shè)或改造項(xiàng)目的近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃，這些都應(yīng)在選址考慮的范圍內(nèi)。 自行車圈，指自行車方便可及的范圍，單程不超過 10公里。 大賣場所具有的一般特點(diǎn)是：平均約有 7萬種商品，營業(yè)面積（指顧客能夠走到和 接觸到的地方，不包含貨區(qū)和加工場所），大多在 700012020平方米之間，這樣才能比較完整地涵蓋標(biāo)準(zhǔn)食品超市和百貨商店的經(jīng)營內(nèi)容。即使在這樣高的一個(gè)層高中，賣場也只會(huì)把包括頂在內(nèi)的部位涂上白色涂料，頂部成排懸掛在鋼架上的日光燈，管道和空 調(diào)排送氣管都暴露在外 ——不過燈光的合理利用可以使之消失在購物者視野之外 ——這樣做的原因除了盡量獲得開闊的空間之外，還可以節(jié)省巨量的裝潢開支，以此大大降低成本。 其他國內(nèi)外零售企業(yè)由于各種原因，尚未見有在選址工作中應(yīng)用 GIS技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開始這 方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。次級(jí)商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的 15％一 25％。雷利提出的雷利法則，也可稱為 “零售引力法則 (定律 )”。 對(duì)于超級(jí)市場而言，不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不同，目標(biāo)顧客不同，因而具有不同的商圈范圍；借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，一般而言；倉儲(chǔ)式商場實(shí)行會(huì)員制度。住戶測(cè)定的方法是： a．按商圈范圍分層測(cè)定住戶效。任何一個(gè)商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購成本和流動(dòng)資金降低。 ①開店投資預(yù)估。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨商品銷售額的變化 96變化韻費(fèi)用 ,如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅等。 ①比較法 即將本店的各種條件與銷售業(yè)績良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。 ——辦公區(qū)。 但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。 (5)經(jīng)濟(jì)情況：主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。在作商圈內(nèi)競爭分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。 第三是對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。