【正文】 活動(dòng)拓展銷(xiāo)售渠道 銷(xiāo)售期 營(yíng)銷(xiāo)分期策略 報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題 五、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及執(zhí)行 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考 一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) ?設(shè)定目標(biāo) ?提出問(wèn)題 ?解決問(wèn)題 二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功？ 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目叫好又叫座？ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的突破點(diǎn)（基于 4P） 構(gòu)筑“ 4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘： 自然資源 +地產(chǎn)： 構(gòu)建豪宅新的開(kāi)發(fā)模式； 打造獨(dú)特產(chǎn)品： 形成絕對(duì)產(chǎn)異競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)新需求模式； 生態(tài)技術(shù)運(yùn)用： 提高產(chǎn)品附加值，構(gòu)建生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)； 極致體驗(yàn)展示： 提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)承諾，以形成新溢價(jià)； 整合營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)五大體系，全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 精準(zhǔn)傳播體系： 高舉高打，鎖定高端客群； 跨界營(yíng)銷(xiāo)體系： 跳出地產(chǎn)，整合資源，創(chuàng)造嶄新價(jià)值； 圈層營(yíng)銷(xiāo)體系： 突破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道，擴(kuò)展新渠道； 超級(jí)團(tuán)隊(duì)體系： 提供五星級(jí)酒店服務(wù)模式； 銷(xiāo)售保障體系： 實(shí)戰(zhàn)推貨、超級(jí)團(tuán)隊(duì)、多渠道開(kāi)發(fā)； 4大亮點(diǎn)的構(gòu)建 精準(zhǔn)傳播體系 1 2 3 銷(xiāo)售保障體系 4 回款及媒體費(fèi)用預(yù)算 5 6 策略下的目標(biāo)達(dá)成體系 7 跨界營(yíng)銷(xiāo)體系 圈層營(yíng)銷(xiāo)體系 入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)布局 排他性的 4大亮點(diǎn) 打造獨(dú)特產(chǎn)品 自然資源 +地產(chǎn) 極致體驗(yàn)展示 構(gòu)筑“ 4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘 生態(tài)技術(shù)運(yùn)用 借勢(shì)區(qū)域規(guī)劃，放大資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式 壽光首席城市別墅 左岸綠洲傍依 300畝自然水域，同時(shí)雄踞新城 CBD，真正離 塵不離城，堪稱(chēng)“城市別墅”的完美標(biāo)桿。 要求項(xiàng)目的均好性： 由于豪宅客戶(hù)臵業(yè)選擇較廣，因此這要求營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)不斷地給予客戶(hù)加分的感覺(jué)，而不能出現(xiàn)減分的感覺(jué)，否則就有可能永遠(yuǎn)失去客戶(hù)。 ? 充分演繹 【 城市別墅 】 概念和生活， 發(fā)揮項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)、突出項(xiàng)目產(chǎn)品特色，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象， 才能獲取市場(chǎng)份額。 三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。此次將征免時(shí)限恢復(fù)到 5年，就意味著普通住房要購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn) 5年之后，才能享受到免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，無(wú)疑將使得短線(xiàn)的交易成本更大，從而抑制投機(jī)性購(gòu)房。 ?其次，寬松貨幣政策沒(méi)有變。唯一的健康水源；壽光最宜人的小氣候；最接近自然地人類(lèi)棲息地 團(tuán)隊(duì)：整合規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì) 騰德建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)（上海）有限公司，青島易境設(shè)計(jì)事務(wù)所，澳華（悉尼）景觀(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，地中海美墅出自專(zhuān)家之手 水岸城市別墅 地中海頂級(jí)居所 唯一的彌河生態(tài)景觀(guān)帶 ——純水岸，原生態(tài)； 唯一的高爾夫練習(xí)場(chǎng) ——國(guó)際化休閑娛樂(lè)之城； 唯一的新城中央居住區(qū) ——壽光新門(mén)戶(hù)，城市 CBD； 唯一的地中海風(fēng)情美墅 ——醇正地中海風(fēng)情濃郁開(kāi)啟； 唯一的雙會(huì)所私享官邸 ——雙會(huì)所尊榮，享你所想； 唯一的生態(tài)景觀(guān)大宅 ——超低容積率，超高綠化率； 唯一的文脈匯聚之地 ——名校環(huán)伺，浸潤(rùn)書(shū)香； 總之，這里有壽光最宜人的小氣候，是 最接近自然的人類(lèi)棲息地。 ?首先，國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)上行的政策沒(méi)有變。而充足的資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的基礎(chǔ)。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款 (租金 )應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。 房產(chǎn)新政 ?12月 14日，國(guó)四條出臺(tái) 壽光房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ——“大盤(pán)頻現(xiàn) ” 東部開(kāi)發(fā)如火如荼 ， 卡諾島 、 水岸嘉園 、 巨能華府 、 中南世紀(jì)城 、 領(lǐng)世郡 、 新城明珠等大盤(pán)不斷涌現(xiàn) ， 高端層面的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 。 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 宏觀(guān)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 客群分析 從客戶(hù)角度出發(fā)深入思考 從客戶(hù)特性研究入手，尋找本項(xiàng)目的客戶(hù)！ ?全面了解豪宅客戶(hù)的需求與特質(zhì) ?本案客群定位 客群分析 功能性需求 情感性需求 財(cái)富面需求 ?財(cái)富的保值 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的未來(lái)有非常大的期待，希望在東部新城不斷成熟的情況下，實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的保值與升值 ?身心的放松 : 通過(guò)離開(kāi)喧鬧的城市，緩解自身的壓力，從復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系的束縛中擺脫，實(shí)現(xiàn)心靈上的一次凈化 ?享受自然 : 厭倦了城市的喧鬧與煩躁，希望在彌河岸邊尋找到一塊能夠修養(yǎng)身心的世外桃源 ?交友的平臺(tái) : 與朋友分享一種與眾不同的生活經(jīng)歷；增加自己在圈子里的影響力；近一步推動(dòng)自身的事業(yè) ?尋找身份標(biāo)簽 : 通過(guò)在具有人脈與地脈的壽光彌河岸邊擁有一套豪宅，從而實(shí)現(xiàn)心理上的一次成就與滿(mǎn)足，并在朋友圈中建立一種優(yōu)越感 ?投資的工具： 通過(guò)臵業(yè)，從而純化自身的財(cái)富來(lái)源，并利用物業(yè)的升值使得財(cái)富實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 客戶(hù)最為看重的是產(chǎn)品的品質(zhì)品牌，以及區(qū)域的升值潛力，這體現(xiàn)了客戶(hù)對(duì)資源和產(chǎn)品的重視。 本案客戶(hù)鎖定 基于對(duì)高端物業(yè)客戶(hù)的研究及項(xiàng)目自身高端戰(zhàn)略定位 ，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)為壽光財(cái)富金字塔頂層及上層 。 開(kāi)創(chuàng)自然資源 +地產(chǎn)的新的開(kāi)發(fā)模式 排他性的 4大亮點(diǎn) 打造獨(dú)特產(chǎn)品 濕地公園 +地產(chǎn) 極致體驗(yàn)展示 構(gòu)筑“ 4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘 生態(tài)技術(shù)運(yùn)用 景觀(guān)建議 ——五重園林綠化 草坪 花海 花灌木 花喬木 大喬木 借鑒龍湖地產(chǎn)的造景技術(shù)，“五重園林立體綠化”，從任何一個(gè)角度看都是一個(gè)立體景觀(guān)，草坪到花卉到喬灌木、花冠木到喬木，渾然一體，它不是光禿禿的一兩棵樹(shù)擺在那