【正文】 流量較少區(qū)域，商鋪空置率較高，同時也有一些黃金地段商鋪由于經(jīng)營定位不當 或功能定位不佳 經(jīng)營狀況也相對較差，如女人廣場 2 樓、巨龍商場負 1 樓等…… 消費分析 隨著綦江“半小時”入主城，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯凸顯，市民消費習慣逐漸與主城相似，比較追求時尚，注重品牌，特別是工薪一族購物消費接近于中檔以上水平， 其消費人群除原縣城人口外，潛在消費人群還有大量轉(zhuǎn)移農(nóng)民，根據(jù)“綦江縣城鄉(xiāng)建設規(guī)劃”綦江縣將以農(nóng)民工轉(zhuǎn)移為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的突破口，即以推進條媒沉陷區(qū)綜合治理鼓勵農(nóng)民轉(zhuǎn)移，以示范小城鎮(zhèn)建設吸納周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)移，以縣城拓展園區(qū)平臺建設促進農(nóng)民轉(zhuǎn)移，第二、通過綦江做大做強三個百億級產(chǎn)業(yè)，工人的收入及消費水平都將提高，第三、到綦江投資興業(yè)的外來企業(yè)已有 60 多家，在縣城現(xiàn)有常住的 20 萬人口中，已吸納了 5 萬多外來務工創(chuàng)業(yè)人員，這部分人也將帶動和影響當?shù)氐南M水平和消費習慣向主城靠攏，另據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測縣城常住人口在未來 10 年內(nèi)將 達到 40 萬人口規(guī)模。 ◆ 交通路線 項目橫跨通惠河與龍角橋相并，前臨綦河，背依渝黔鐵路、渝黔高速 中國最大管理資源中心 公路，位于綦江大橋與彩虹橋之間的商業(yè)主干道上，距綦江火車站僅 5 分鐘車程，距綦江汽車站僅 3 分鐘車程，各路環(huán)城公汽、小巴、的士川流不息，均可在此停靠，交通十分便利。 開發(fā)單位 重慶玖虎實業(yè)有限公司，地址： 重慶市沙坪壩白鶴林 [二 ] 地域分析 綦江概況 ◆ 綦江縣位于四川盆地與云貴高原結合部，東連萬盛，南接貴州的桐梓和勻水，西臨江津，為“西南出海大通道”上的重要節(jié)點，素有“重慶南大門”“西南齒輪城”“中 國農(nóng)民版畫之鄉(xiāng)”之稱，全縣轄 19 個鎮(zhèn)， 314個村， 50 個居委會， 2639 個村民小組，幅員面積 2182 平方公里，人口 95萬，其中城市人口 萬。明珠 招 商 策 劃 書 時 間： 年 月 日 版號： A 中國最大管理資源中心 玖虎 ◆ 商業(yè)概況 得天 獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢促進了綦江商業(yè)的高速發(fā)展，目前綦江的商業(yè)中心主要在河東區(qū)，三條商業(yè)街已成規(guī)模，其中又以九龍大道立交橋段為商業(yè)核心地帶，聚集了眾多知名商家。 ◆ 金融、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生 由縣政府到巨龍廣場是綦江的商業(yè)中心，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、信用合作社都在項目附近設立有分理處，移動、聯(lián)通、電信三大通訊都設有營業(yè)廳，大型醫(yī)院主要為急救中心。 項目劣勢 ◆ 項目前后臨河，道路及配套設施還不完善，商場臨街步行道較窄，且無拓展空間，不利于商品展示和積聚人氣，物流運輸不便； ◆ 項目緊依河東市場，河東市場已形成規(guī)模，經(jīng)營業(yè)態(tài)較廣，租金也相對較低，勢必成為本案強有力的 競爭對手； ◆ 項目對配置大型商業(yè)倉庫的設置有所欠缺 。 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位原則 —— 小商品批發(fā)帶動多功能商業(yè)業(yè)態(tài)，同時還需考慮以下 2 點： （ 1）市場 的 整體 形象， 能 帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心，因此，應該是 綦江 商圈其他賣場缺乏的項目，或者是將來在 綦江 更具競爭優(yōu)勢的項目 ； （ 2） 引進的項目必須考慮到商業(yè)街周邊企事業(yè)單位、居民區(qū)、學校等群體的購物習慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費群體，有非常明確的針對性。 （ 2）利用資源優(yōu)勢結合重慶朝天門市場小商品招商。 下 篇 招商推廣 [八 ] 總體招商思路 招、引、挖相結合 —— 招本市商戶，引外地商戶，挖其他市場大戶，以當?shù)厣碳覟橹鳎Y合重慶朝天門市場小商品招商。 原則 尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務，最終格局應取決于招商的結果； 合理有效使用空間的原則，是將商鋪組合經(jīng)營，還是分割經(jīng)營，要從商品經(jīng)營所需空間的占用情況出發(fā)； 經(jīng)濟效益原則，應充分考慮業(yè)主的經(jīng)營利益，達成業(yè)主與市場經(jīng)營者雙贏的局面； 關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，形成互補、互促經(jīng) 中國最大管理資源中心 營、關聯(lián)性強的商品可在同一或相連功能區(qū)經(jīng)營； 大客戶和知名品牌優(yōu)先原 則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮； 充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成； 方便顧客消費的原則，在商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，要體現(xiàn)一個原則，就充分享受一站式消費，這就需要市場內(nèi)商品品種齊全； 視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和店面形象。 試營業(yè)活動的籌備 [十 ] 項目入市時機與態(tài)勢 入市時機 戰(zhàn)場上需要天時、地利 、人和，市場的招商、培育同樣需要這些條件，該項目招商以項目基礎設施及環(huán)境的完善為時機，結合該項目住宅入駐計劃，時間分段、對象客戶分區(qū)域招商。 [十三 ] 公關活動 主題 玖虎〃明珠招商項目推廣現(xiàn)場咨詢活動 目標 —— 借招商推介，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商； —— 借招商推介現(xiàn)場，對市場招商政策進行全方位的推廣； —— 引起社會廣泛關注，提高傳播效果； —— 邀請媒體參與，進行新聞炒作。 調(diào)研工作主要分三步走： 第一步：詳細了解調(diào)查項目（市場主體和經(jīng)營商家）的基本情況。 b、工商、稅務政策 中國最大管理資源中心 經(jīng)營戶對入住后的配套費用十分敏感。 （ 3） 媒體宣傳 招商一旦啟動，必須通過媒體加強宣傳，配合招商，跟進造勢。 組織開業(yè) 中國最大管理資源中心 所有工作均以開業(yè)為目標。 [十六 ] 招商小組工作 招商工作 計劃 中國最大管理資源中心 ? 市場調(diào)查、經(jīng)營方案策劃階段（ —— ） —— 合同簽訂 后十個工作日內(nèi)擬定本項目招商策劃方案，組建招商機構，明確工作職責并召開工作會； ? 招商組織、方案確定階段（ — ） —— 進行市場調(diào)研，確定本招商方案； ? 市場裝修、消防報審階段（ — ） —— 完成市場內(nèi)部裝修，攤位夾隔，報消防審批； ? 優(yōu)惠政策、租金價格確 定及市場宣傳階段（ — ） — — 落實招商優(yōu)惠政策，確定租金價格進行宣傳推廣工作，發(fā)放 DM 宣傳單； ? 市場推廣活動及招商階段（ — ） — — 在綦江、重慶兩地舉行玖虎〃明珠招商項目推廣現(xiàn)場咨詢活動進行造勢，同時組織重慶客戶到現(xiàn)場考察登記； —— 商場管理員工的招聘、培訓工作及上崗，同時 擬訂商鋪租賃合同，商場管理公約，商場經(jīng)營管理制度及入伙資料，協(xié)助甲方辦理商場開業(yè)手續(xù)及商戶進場手續(xù)，組織開業(yè)活動準備等工作； ? 市場二次裝修階段（ — ） —— 確保招商營業(yè)率達 50%以上，辦理經(jīng)營戶入伙手續(xù)進行二次裝修，在月底完成，同時做好二次裝修的安全管理工作；做好市場開業(yè)的各項準備工作，協(xié)助甲方組織開展市場開業(yè)慶典活動； ? 10 月 1 日市場開業(yè)，同時招商工作繼