【正文】 電器設(shè)備關(guān)閉。 六、其它 ，不早退，外出做好去向登記。 %的人有 80%的財(cái)富。 ?花錢(qián)是為了賺錢(qián) 理念： ，不會(huì)因?yàn)槟闶且粋€(gè)新手而對(duì)你手下留情。 ，且專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)，勝任工作。例：市場(chǎng)的改變等。 。 。 。 。 千萬(wàn)不要擔(dān)心客戶跑了。業(yè)務(wù)員之間要有默契。 ——考慮整件說(shuō)明流程，讓客戶有深刻印象，因此業(yè)務(wù)員應(yīng)多多互相練習(xí)。 ，他會(huì)做什么。比別人更努力就一定會(huì)帶來(lái)好運(yùn)，不要看輕你的客戶。先預(yù)防他可能提拒絕的問(wèn)題。相信公司的眼光，公司接下樓盤(pán)，證明它有可賣(mài)性，此外只有相信自己的產(chǎn)品，才能讓客戶相信你。向高的目標(biāo)挑戰(zhàn)，給自己壓力 ，讓自己想盡辦法去達(dá)成目標(biāo)。 情感是推銷(xiāo)的潤(rùn)滑劑 成交前情感的交流 成交前情感的注入 成交前情感的聯(lián)絡(luò) 這過(guò)程最重要在于那些小訂的客戶，安定安撫客戶，強(qiáng)化其決定。 五步推銷(xiāo)法 ——主要是在于激 發(fā)個(gè)人潛力，不斷地開(kāi)發(fā)客戶，有決不放棄的決心。舉事實(shí)的例子給客戶聽(tīng)，告訴他房子可以增值的實(shí)際問(wèn)題，還可舉交通等方面。 。不要讓客戶感覺(jué)到你在賣(mài)東西， “生意不在人意在 ”，讓他感到買(mǎi)你的東西能得到好處。 ，人們通常會(huì)請(qǐng)朋友幫忙，基本上都想和朋友做生意，客戶通常對(duì)陌生人產(chǎn)生不信任感。人在生命的參與中盡享人生的風(fēng)流。人是情緒化的產(chǎn)物，感情用事超過(guò)理智的抉擇?，F(xiàn)代工商社會(huì)，主客觀限制人真實(shí)的表現(xiàn)自我，而表現(xiàn)出虛偽。它是極為常見(jiàn)的，愈為 人所忽略，而愈是這些遺忘的常常散發(fā)出人性的光輝。只要你有耐心善于傾聽(tīng)，學(xué)會(huì)關(guān)注，你會(huì)發(fā)現(xiàn)人們大都在毫無(wú)選擇渲泄感情，并 無(wú)確切指明。不了解人性，不能把握人性，不能知變而應(yīng)變，勢(shì)必舉步艱難，動(dòng)輒得咎。能了解人性的弱點(diǎn)，卻不擊破人性的缺點(diǎn)；明知?jiǎng)e人占了便宜，還讓他三分?？鞓?lè)最具有感染。 權(quán)力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。生活架構(gòu)里，找到歸屬感。面對(duì)生命謝幕，你不曾真實(shí)的活過(guò)！實(shí)現(xiàn)自我。留得青山在，不怕沒(méi)柴燒，永遠(yuǎn)保持健康的高峰狀態(tài)，即使有所挫折，也會(huì)東山再起。許多事正因?yàn)槟阄也簧朴诔蕴澏チ撕芏?。誠(chéng)實(shí)的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無(wú)上的信用。 成長(zhǎng)的過(guò)程原本就包含著無(wú)限的痛苦。堅(jiān)忍，誰(shuí)能夠保有它，誰(shuí)就可以出人頭地；誰(shuí)能夠取得它，誰(shuí)就可以登峰造極。 成功不帶絲毫的勉強(qiáng)。不要怕挑毛病，挑剔是顧客的權(quán)利，有挑剔才有購(gòu)買(mǎi)的意愿人，是最聰明的動(dòng)物，卻往往做出一些連自己都難以置信的愚蠢的事情。 推銷(xiāo)（ Selling）： 將 產(chǎn)品出處告訴消費(fèi)者，讓他們買(mǎi)后得到好處與方便，提高生活品質(zhì)，增加生產(chǎn)效率。只要你投入，就會(huì)有相當(dāng)?shù)膱?bào)酬。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫(huà)家、政客等。它包括了： 事前：了解四周環(huán)境，調(diào)查市場(chǎng)需求，分析、預(yù)測(cè)，規(guī)劃產(chǎn)品，訂出合理價(jià)格，選擇適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷(xiāo)政策等。我要養(yǎng)成良好的習(xí)慣，全心全意去工作。 領(lǐng)讀：今天，我開(kāi)始新的生活。 事中：人力推銷(xiāo)，研究推銷(xiāo)技巧（接近、交談、表演、拿訂單、顧客管理等）。會(huì)做行銷(xiāo)，別人才會(huì)承認(rèn)你做 “好 ”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。 抓住機(jī)會(huì)作最大的利用！ 行銷(xiāo)業(yè)觀： 19世紀(jì)初的三十年里，是生產(chǎn)產(chǎn)品的導(dǎo)向時(shí)期，生產(chǎn)供不應(yīng)求。 行銷(xiāo)包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括 “行銷(xiāo) ”。誰(shuí)都不愿見(jiàn)到自己慢性自殺，誰(shuí)都不希望自己摧毀自己。黎明前的黑暗，有極大的耐力與勇氣，才足以突破。堅(jiān)忍必須百分之百出自內(nèi)心，必須以自己的意志與毅力來(lái)灌溉、培養(yǎng)，一點(diǎn)一滴地琢磨，一點(diǎn)一滴累積，才可以漸漸地匯聚成自己內(nèi)在最雄厚的財(cái)富，任何人抱不走，奪不去。只有不向環(huán)境低頭的人，才有征服環(huán)境的一天。任何一個(gè)人，由于主觀上一些大家知道的原因，本身成多或少，都會(huì)有一些 “虛 ”的成份存在。患得患失，刁鉆圓滑對(duì)個(gè)人品格淘汰，將是致命打擊。若是疏于對(duì)健康的重視，一旦壯志未酬，身先瘁，這份含恨不曾明目的悲傷，有誰(shuí)能給以慰籍？沒(méi)有娛樂(lè)、沒(méi)有消遣、沒(méi)有朋友、沒(méi)有……孤獨(dú)、寂寞、缺乏人情味，生命異常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。正視自己的 “弱點(diǎn) ”，更重視自己的 “長(zhǎng)處 ”，這是你所以是你的質(zhì)的所求，更是立世的實(shí)力基礎(chǔ)。人由一種情境到另一種情境往往不會(huì)有原有的能力標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)校也無(wú)法教人有什么超常發(fā)揮。 開(kāi)放心胸：互相依靠，人在相互依靠中，共同追求完美；心要的自主行為只是手段而非目的。發(fā)自心性的怡悅，才會(huì)對(duì)世界接納和寬容。人人都有發(fā)表欲，人人都有自己主張，不要搶在別人前面發(fā)表自己意見(jiàn)，對(duì)任何足以傷感情的話，敢隨時(shí)克制；多為別人想想，假如我是會(huì)怎樣。 打開(kāi)人性的灰箱，你我是朋友 以良好的風(fēng)度、優(yōu)美的儀態(tài)，亮出你的青春護(hù)照；以個(gè)人的內(nèi)蘊(yùn)的美質(zhì)學(xué)識(shí)德性，走進(jìn)人的心里。有的不過(guò)是在證明一下自己的存在。人與人曾經(jīng)熟悉的變得陌生而遙遠(yuǎn)，而陌生的又將成為恒久的缺憾。人們的談吐變得異常沉重，謹(jǐn)慎。人的感情又永遠(yuǎn)只能發(fā)泄而不能負(fù)載。以誠(chéng)懇的態(tài)度待人，設(shè)身處地替別人打算；懂得寬容；樂(lè)于成人之美，樂(lè)聞人之譽(yù)。要讓他相信你，因此，得 與他交朋友。 三要素（行銷(xiāo)成功）：態(tài)度、幽默、行動(dòng) 個(gè)人親和力，讓客戶很快接受你，有禮貌 行動(dòng)：決不放棄，要求客戶買(mǎi)下房子。 ，例：付款方式如何的輕松，按時(shí)交房、證明交通的便捷等。 客戶不喜歡業(yè)務(wù)員與他爭(zhēng)，即使業(yè)務(wù)員贏了，結(jié)果客戶也會(huì)失去。 例如：給自己訂一個(gè)目標(biāo)，如一個(gè)億銷(xiāo)售的案子，給自己定一個(gè)四、五千萬(wàn)業(yè)績(jī)的目標(biāo)，鞭策自己去達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。 行銷(xiāo)成功二十六招 。 。 時(shí)赴約，客戶絕對(duì)不喜歡不守時(shí)的業(yè)務(wù)員 。 。 開(kāi)啟客戶的心動(dòng)鈕 如何發(fā)現(xiàn)客戶的瞬間欲望 。通過(guò)對(duì)客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購(gòu)買(mǎi)的訊息 。 ，例：文件夾（價(jià)格表、房型、交通、消息等），讓客戶明白看到，促使他了解相信你的產(chǎn)品。 。） 商品有沒(méi)有問(wèn)題？ 公司有沒(méi)有問(wèn)題？ 服務(wù)有沒(méi)有問(wèn)題？ 價(jià)格有沒(méi)有問(wèn)題？ 總結(jié)：做業(yè)務(wù)一定要有心， “世人無(wú)難事，只怕有心人 ” 客戶的訊息 不必說(shuō)太多的話，盡量讓客戶自己表達(dá)，從中獲得訊息。 ，比如樣板房。確實(shí)有少部分的客戶，逼不得的，只有暫時(shí)放一下 “小狗行銷(xiāo)法 ”，試用產(chǎn)品。要真誠(chéng)。充分準(zhǔn)備基本資料。 。 ，努力去達(dá)成。 ，這個(gè)世界是不理智的。 ，跟對(duì)人，用你的實(shí)力掌握你的收入。 ，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領(lǐng)帶，女士必須化淡妝。 。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的問(wèn)題的資料，并予以 分析研究的方法。在擬訂正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、廣告銷(xiāo)售和促銷(xiāo)方法等情況詳加了解，從中找出問(wèn)題的重點(diǎn)，并深入研究中間的因果關(guān)系。 次級(jí)資料的來(lái)源 政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料 同業(yè)公會(huì)、商會(huì)及各種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料。 公司本身有關(guān)的各種資料。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 5 什么是單位產(chǎn)權(quán)房？ 答：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。但差價(jià)應(yīng)由所在單位承擔(dān)，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔(dān)。 (4) 購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)：購(gòu)買(mǎi)上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的新建內(nèi)銷(xiāo)商品住宅每套建筑面積在 80平方米以上（含 80平方米）、價(jià)值在 40萬(wàn)元以上（含 40萬(wàn)元）的可申報(bào) 1個(gè)藍(lán)印戶口；購(gòu)買(mǎi)除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷(xiāo)商品住宅，建筑面積在 120平方米以上（含 120平方米）且房屋總價(jià)值在 40萬(wàn)元以上（含 40萬(wàn)元）的，可申報(bào) 2個(gè)藍(lán)印戶口；購(gòu)買(mǎi)除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷(xiāo)商品住宅，建筑面積在 160平方米以上（含 160平方米）且房屋總價(jià)值在 40萬(wàn)元以上（含 40萬(wàn)元）的，可申報(bào) 3個(gè)藍(lán)印戶口。 1建筑面積計(jì)算有什么規(guī)則？ 答：建筑面積有以下計(jì)算規(guī)則： (1) 計(jì)算建筑面積的范圍： 4) 單層建筑物不論其層高均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計(jì)算。 10) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，其超過(guò) 建筑面積（多層按多層計(jì)算）。 8) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 1公用建筑面積分?jǐn)傆惺裁匆?guī)則？ 答：公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅? (1) 分?jǐn)傇瓌t： 3) 房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｉ唐贩康匿N(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 分?jǐn)偟墓妹娣e =套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 1房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 答：在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，由于房屋未竣工，無(wú)法實(shí)際測(cè)量房間內(nèi)凈面積。 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)內(nèi)銷(xiāo)商品房后，除僑匯房、平價(jià)房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)到的應(yīng)是綠色權(quán)證。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。凡簽訂 97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持 97版的預(yù)售合同直接辦理過(guò)戶手續(xù)。 (7) 預(yù)售合同的登記備案。 (9) 辦理預(yù)售的商品房過(guò)戶手續(xù)。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個(gè)月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財(cái)稅部門(mén)辦理契稅的納稅申報(bào)。 (5) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍； (6) 因房地產(chǎn)受讓人的過(guò)錯(cuò)，未在約定 的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 (11) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。 3購(gòu)房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購(gòu)房自用 往往需要考慮以下問(wèn)題： (2) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (3) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (4) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (5) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (6) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無(wú)噪音、無(wú)污染等），保證健康生活； (7) 相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)； (8) 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (9) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。高層建筑的中上樓層，視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光極佳。 經(jīng)濟(jì)因素，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。 分期付款是指購(gòu)房者交付首期房款后（一般 為總額的 30%左右），根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。在這種形式中，參與購(gòu)房的不僅有買(mǎi)賣(mài)雙方，還有銀行。 對(duì)沒(méi)有交繳公積金的購(gòu)房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購(gòu)房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng) 展開(kāi)，購(gòu)房者可以直接了解欲購(gòu)物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購(gòu)房決策提供依據(jù)。但購(gòu)買(mǎi)期房與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房相比較，購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場(chǎng)察看。 其 次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低是否適當(dāng)、安全，小區(qū)道路人、車(chē)是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無(wú)宣傳品中未標(biāo)明的建筑物等等。購(gòu)房者無(wú)法直接體察自己所購(gòu)房屋的具體狀況。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房如果要說(shuō)有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。那些對(duì)自己未來(lái)收入信息十足的購(gòu)房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)更好一些或更大一些的住房。通過(guò)這種方式購(gòu)房，購(gòu)房者不僅利用銀行資金， 減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長(zhǎng)，還可利用銀行對(duì)售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。同時(shí)購(gòu)房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問(wèn)題時(shí)能將損失控制在最小。 政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，都會(huì)影響房?jī)r(jià) 的漲落。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。 3如何選擇購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費(fèi)者選擇購(gòu)置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； (3) 孩子的教育設(shè)施是否完備； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； (5) 綠化環(huán)境； (6) 親朋好友往來(lái)是否方便； (7) 市政配套是否齊備； (8) 和習(xí)慣生活 區(qū)域的其他差異。 (12) 除上述情形外，交付的建筑面積超過(guò)預(yù)售 合同約定的，預(yù)購(gòu)人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)人。 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 ?一屋多售 ?的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多 個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為 ?一屋多售 ?。 對(duì)未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同 約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房