【正文】 地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。一種是 95版（使用至 1998年 5月 31日），另一種是 97版。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。建設(shè)用地實(shí)行征收土地使用費(fèi)的辦法后， 1992年原市房產(chǎn)管理局發(fā)文認(rèn)為內(nèi)銷商品房銷售價(jià)格放開，原規(guī)定的最高限價(jià)以及有關(guān)商品房屋的地段、級差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價(jià)格可由雙方當(dāng)事人視市場供需情況自行協(xié)商確定。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 10) 崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。 (3) 不計(jì)算建筑面積的范圍： 2) 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計(jì)算建筑面積。 12) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過 ，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 5) 多層建筑物的 建筑面積按已建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 (6) 申報(bào)藍(lán)印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應(yīng)具備 18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當(dāng)?shù)木幼±碛?；符合?jì)劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責(zé)任。 安居房購買后可按有關(guān)職工所購公有住房上市出售的規(guī)定上市。 6 什么是使用權(quán)房？ 答：房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，如果要調(diào)查全部消費(fèi)者，事實(shí)上是行不通的，在時(shí)間與金錢上不經(jīng)濟(jì)。 市場研究機(jī)構(gòu) 。非正式調(diào) 查又稱預(yù)備調(diào)查。 指將所要調(diào)查的事項(xiàng)，采取面對面、電話或書面的形式向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程。 ，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動(dòng)在業(yè)務(wù)員處。 ，售樓處任何先見到者都必須前往接待，業(yè)務(wù)員對待客戶須謙 恭有禮、精神飽滿、態(tài)度積極。 （不要與別人相比，關(guān)鍵在于突破自己） 一、儀容儀 表 ，著裝整齊，清潔得體； ，鞋面隨時(shí)保證干凈無塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過于艷麗； ，盡量不留長指甲； ； ，服務(wù)周到細(xì)致。 ，不服輸，不能輸，不怕輸。 ?對行業(yè)的認(rèn)識，最動(dòng)蕩的最穩(wěn)定 ，親和力認(rèn)識更多的人。 。 。覺得自己無能才賣高價(jià)位產(chǎn)品。不了解客戶的需求。應(yīng)用感覺，發(fā)揮想象力。 ，客戶如果很關(guān)心問地很細(xì)，或客戶之間對于價(jià)格互相討論，這表現(xiàn)出了客戶強(qiáng) 烈的購買欲望，此時(shí)業(yè)務(wù)員就應(yīng)該考慮如何來回答與解決客戶的要求，并要善于觀察思考對策。 。曾經(jīng)怎樣幫助解決買房的問題，如付款方式方面等，客戶會感到很放心。 。 。 出要求客戶立即下定單之后記得立即閉嘴。對市場了解，各個(gè)樓盤地段的情況。一定要不斷地看書，有空就看各類書籍，增加自己的知識面，不要什么都不懂。不能報(bào)有無所謂的態(tài)度。 ——在最短時(shí)間內(nèi)讓客戶有第一印象，介紹模型非常重要，有一定流程。 有的客戶對買房不懂，不要很無禮地找出他的錯(cuò)誤，應(yīng)慢慢地講解給這些客戶聽。找一個(gè)與客戶相似的例子，舉給客戶聽。 收集客戶的問題點(diǎn)，不能死記某一樣?xùn)|西，應(yīng)該視具體情況與人來決定。累計(jì)無形資產(chǎn)，即使賣完房子也要保持朋友的關(guān)系。 欺騙──走向自我毀滅 欺騙了人一次，為了硬頭皮撐下去，不得不欺騙第二次。人最容易涌 陷入習(xí)慣性的網(wǎng)中不知自拔，因而它舒適又安全。個(gè)性在挑戰(zhàn)之間樹起一道心墻。自然也就喜歡上了你。也是最需要?jiǎng)e人，最容易接納他人的時(shí)機(jī)。人都喜歡接受別人的關(guān)切與注意。 ，人和坐財(cái) 凡社會上出人頭地的人，都善于運(yùn)用群眾的力量。 ，借 “雞（機(jī)） ”下 “蛋 ” 專精立業(yè)，博覽取勝 學(xué)有所長 審時(shí)度勢，因機(jī)立勝識別與把握 果斷、迅速 機(jī)智 機(jī)智早不代表淵博的學(xué)問與豐富的知識。信任自己和別人，才能表現(xiàn)真正的自己。樹立對自己的信心。你值得為自己的存在而自豪。重視自己。生命充滿活力，事業(yè)一帆風(fēng)順。否則，在時(shí)間的長期考驗(yàn)下，虛偽的因子終將成為致命的傷害。社 會是一本很好的書；社會是一個(gè)最好的大學(xué)。失意泰然，得意冷然，有事嶄然，無事澄然。有志氣、有毅力、有勇氣、敢擔(dān)當(dāng)，即使一無所有，也能夠無中生有，化腐朽為神奇，使自己的生命變得更充實(shí)，使自己的人生變得更多采。自愛不僅是要愛護(hù)自己的精力、身體，更要愛護(hù)自己的品德、修養(yǎng)，這些都必須以精神來完成。 哀莫大于心死，恥莫過于喪失自信。 1950年起，生產(chǎn)與消費(fèi)沖突加強(qiáng)，市場競爭加劇，企業(yè)競爭從單 一產(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橐詽M足顧客需要來獲得利潤進(jìn)入行銷導(dǎo)向時(shí)期。行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做好的問題。 行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤為目的。我要自然界最偉大的奇跡。 全體跟讀：我選擇的道路充滿機(jī)遇，也有辛酸與絕望。 全體跟讀：。行銷員運(yùn)用技巧和智慧，讓顧客了解而購買，得到好處與方便，提高生活水準(zhǔn)，最后反饋到企業(yè)內(nèi)部，增加生產(chǎn)效率，如此生生不息、蓬勃發(fā)展。 行銷是高貴的，高收入的，最自由的。 市場（ Market）：顧客與競爭者聚集之處。對自己也不必過分求全責(zé)備。唯有擁有充沛生命力的人，才是世界上最富有的人。世間評為卑劣的作為，無不是以野心為出發(fā)點(diǎn)，投機(jī)取巧為手段。它，可以使人平步青云，可以使人化險(xiǎn)為夷，取得它也須付出相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，這份不是金錢的力量可以替代，不是外在的力量可以借助，它需要 “勇氣 ”和 “毅力 ”。常能為他人著想，就越明白：社會是一個(gè)不容易領(lǐng)會的東西。聰明的吃虧決非一時(shí)的沖動(dòng)。任何財(cái)富都發(fā)源于自己的身體，保護(hù)財(cái)富就須先保護(hù)身體，保護(hù)身體就必須注意自己的健康，從和諧的生活 面，開創(chuàng)更輝煌的業(yè)績。了解能力展示水平發(fā)揮的運(yùn)用，增進(jìn)自我認(rèn)識就會適應(yīng)。真實(shí)的生命不是刻意迎合，而是恰到好處的自由揮灑，活出自己的滋味。 表達(dá)愛 與溫情：心中充滿愛，才會被關(guān)懷，才會順利成才。走過來了，才會有現(xiàn)身說法，生命的定位圓滿。機(jī)智，在于不恃才自傲，自我封閉，而能隨機(jī) 應(yīng)變，見機(jī)行事。在今天這樣一個(gè)飛速發(fā)展的社會，人際關(guān)系相對錯(cuò)綜復(fù)雜。人都具備一個(gè)與生俱來的話匣子。當(dāng)蕓蕓眾生，只有你最了解他，心靈的隔情已去，他誠心完整接受了你，還會有許多鮮為人知的趣聞。當(dāng)你每天最愉快、微笑地向人們道一聲 “早安 ”無疑是超越生命的問候！盡享生命的喜悅回蕩。高貴感的要求，使心靈的溝通成為必須。熱愛中全身心投入，你會散發(fā)出奇跡般活力?，F(xiàn)在，有基本的觀感。 立共同的話題 發(fā)掘、試探客戶，尋找共同點(diǎn)，了解其興趣與愛好，共同話題 男性：興趣：運(yùn)動(dòng)、得意的事和成就感 女性：興趣：買衣服、逛街等 請教不懂的問題，拉近兩者之間的距離 ，信守、準(zhǔn)時(shí)，能力范圍所能達(dá)到的事情幫助客戶，增加自己講話的可信度。例如，為什么要求客戶買 2R的房子，應(yīng)告訴客戶理由，比如一家三口 2R的就夠了，要替客人著想。 因?yàn)榭蛻粝Ｍ徺I的輕松，沒有壓力，讓他知道什么是對他最好，告訴他最好的方式，就算客戶有能力一次性付款，也要試著說一說分期付款。 ，閉嘴聆聽 重點(diǎn)：除了了解、觀察注意其講話，最重要要讓客戶看到你是在全神貫注，認(rèn)真地聽他講。應(yīng)該沉住氣，慢慢來，引誘顧客來砍價(jià)，但又要讓他覺得很困難不好砍。 ，設(shè)定并完成目標(biāo)。 ，無形中客戶把你當(dāng)作一個(gè)顧問，介紹更多客戶給你。從傾聽中可聽到一些客戶的購買訊號，應(yīng)及時(shí)抓住訊號，趁熱打鐵。應(yīng)采取壓迫性的約法，一定要用時(shí)間去壓客戶，約完后追蹤再追蹤。如果談到與客戶興趣有關(guān)的問題，客戶會非常高興，才會說真話。要有誠心不要騙客戶，以誠交友。 。要有胸襟，讓他感到他不買也沒關(guān)系，沒有壓力，就會與你拉近距離。 ，例在付款方式上一而再，再而三地問，表現(xiàn)出客戶很注重某一因素，說明了客戶其本身的問題，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意從客戶言行舉止中散露出的問題。 。 。 ，沒有規(guī)劃能力。 客戶或滿足客戶的需求。 素質(zhì)要求 ——成為一名優(yōu)秀的 Sales 、吃苦耐勞 ，善用語言的威力 知識說服業(yè)主，而非以賭取悅業(yè)主 、有風(fēng)格，寧為玉碎，不為瓦全，不冒不必要的不平等風(fēng)險(xiǎn) ，問寒問暖，非你需時(shí)才聯(lián)絡(luò) ，一切配合工作時(shí)間 業(yè)務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)： ，而又有高收入的生活。 ?盡心，要提醒 ?盡責(zé)，要反饋 。而是以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來考量自己。 四、柜臺作業(yè) ，每位同事在柜臺需隨時(shí)注意自身形象； ，吃東西及看與銷售無關(guān)的雜志書報(bào)或嘻笑打鬧； ； ，整齊，非銷售用品不得放于桌面。 ，進(jìn)行任何賭博活動(dòng)。工地員工不得使用客用一次性水杯。 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法事件是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可使假設(shè)減少到幾個(gè)甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。 國內(nèi)、外大學(xué)的出版物。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。商品房按銷售對象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房?，F(xiàn)階段安居房按成本價(jià)向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。 9 購買內(nèi)銷商品房的對象有哪些規(guī)定？ 答：上海內(nèi)銷商品房購買對象已逐步擴(kuò)大，目前可購買上海內(nèi)銷商品房的對象為：境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公 民、在境內(nèi)注冊的 ?三資 ?企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。＝ㄖ?面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 8) 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過 ，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 15) 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 20) 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 5) 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。 13) 閣樓。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 C 陽臺建筑面積 b 原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； c 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平 投影面積的一半計(jì)算建筑面積； d 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； e 半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： (1) 買賣； (2) 交換； (3) 贈(zèng)與； (4) 以房地產(chǎn)抵債； (5) 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？ 答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。 2未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房價(jià)，均屬違約行為。 如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (9) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或 計(jì)算錯(cuò)誤的除外。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2年。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。 3影響房價(jià)的其他因素有哪些？ 答：對房價(jià)會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價(jià)優(yōu)惠。 3一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？ 答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付 款進(jìn)行購房的方式。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。 購買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。 購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 總之，是購買現(xiàn)房還是購買期房，要由購房者根據(jù)自 己的資金實(shí)力、購房需求、房地產(chǎn)市場的具體狀況等方面的因素作出判斷。 另附：港臺流行的 ?看房（睇樓）十三招