【正文】 總之，是購買現(xiàn)房還是購買期房，要由購房者根據(jù)自 己的資金實(shí)力、購房需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況等方面的因素作出判斷。 購買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。 3一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？ 答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付 款進(jìn)行購房的方式。 3影響房?jī)r(jià)的其他因素有哪些？ 答：對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2年。 2未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房?jī)r(jià)，均屬違約行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。 2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？ 答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 5) 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池、儲(chǔ)倉、地下人防干、支線等。 15) 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。建筑 面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分?，F(xiàn)階段安居房按成本價(jià)向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可使假設(shè)減少到幾個(gè)甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。工地員工不得使用客用一次性水杯。 四、柜臺(tái)作業(yè) ，每位同事在柜臺(tái)需隨時(shí)注意自身形象； ，吃東西及看與銷售無關(guān)的雜志書報(bào)或嘻笑打鬧； ； ，整齊，非銷售用品不得放于桌面。 ?盡心，要提醒 ?盡責(zé)，要反饋 。 客戶或滿足客戶的需求。 。 ，例在付款方式上一而再，再而三地問，表現(xiàn)出客戶很注重某一因素，說明了客戶其本身的問題，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意從客戶言行舉止中散露出的問題。 。如果談到與客戶興趣有關(guān)的問題，客戶會(huì)非常高興，才會(huì)說真話。從傾聽中可聽到一些客戶的購買訊號(hào)，應(yīng)及時(shí)抓住訊號(hào)，趁熱打鐵。 ，設(shè)定并完成目標(biāo)。 ，閉嘴聆聽 重點(diǎn)：除了了解、觀察注意其講話，最重要要讓客戶看到你是在全神貫注，認(rèn)真地聽他講。例如，為什么要求客戶買 2R的房子，應(yīng)告訴客戶理由，比如一家三口 2R的就夠了，要替客人著想?，F(xiàn)在，有基本的觀感。高貴感的要求，使心靈的溝通成為必須。當(dāng)蕓蕓眾生，只有你最了解他，心靈的隔情已去，他誠心完整接受了你，還會(huì)有許多鮮為人知的趣聞。在今天這樣一個(gè)飛速發(fā)展的社會(huì)，人際關(guān)系相對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜。走過來了，才會(huì)有現(xiàn)身說法，生命的定位圓滿。真實(shí)的生命不是刻意迎合，而是恰到好處的自由揮灑，活出自己的滋味。任何財(cái)富都發(fā)源于自己的身體，保護(hù)財(cái)富就須先保護(hù)身體，保護(hù)身體就必須注意自己的健康，從和諧的生活 面，開創(chuàng)更輝煌的業(yè)績(jī)。常能為他人著想，就越明白：社會(huì)是一個(gè)不容易領(lǐng)會(huì)的東西。世間評(píng)為卑劣的作為，無不是以野心為出發(fā)點(diǎn)，投機(jī)取巧為手段。對(duì)自己也不必過分求全責(zé)備。 行銷是高貴的，高收入的，最自由的。 全體跟讀：。我要自然界最偉大的奇跡。行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做好的問題。 哀莫大于心死，恥莫過于喪失自信。有志氣、有毅力、有勇氣、敢擔(dān)當(dāng)，即使一無所有，也能夠無中生有，化腐朽為神奇，使自己的生命變得更充實(shí)，使自己的人生變得更多采。社 會(huì)是一本很好的書；社會(huì)是一個(gè)最好的大學(xué)。生命充滿活力，事業(yè)一帆風(fēng)順。你值得為自己的存在而自豪。信任自己和別人，才能表現(xiàn)真正的自己。 ，人和坐財(cái) 凡社會(huì)上出人頭地的人，都善于運(yùn)用群眾的力量。也是最需要?jiǎng)e人，最容易接納他人的時(shí)機(jī)。個(gè)性在挑戰(zhàn)之間樹起一道心墻。 欺騙──走向自我毀滅 欺騙了人一次，為了硬頭皮撐下去，不得不欺騙第二次。 收集客戶的問題點(diǎn)，不能死記某一樣?xùn)|西，應(yīng)該視具體情況與人來決定。 有的客戶對(duì)買房不懂，不要很無禮地找出他的錯(cuò)誤，應(yīng)慢慢地講解給這些客戶聽。不能報(bào)有無所謂的態(tài)度。對(duì)市場(chǎng)了解，各個(gè)樓盤地段的情況。 。曾經(jīng)怎樣幫助解決買房的問題，如付款方式方面等，客戶會(huì)感到很放心。 ，客戶如果很關(guān)心問地很細(xì)，或客戶之間對(duì)于價(jià)格互相討論，這表現(xiàn)出了客戶強(qiáng) 烈的購買欲望，此時(shí)業(yè)務(wù)員就應(yīng)該考慮如何來回答與解決客戶的要求，并要善于觀察思考對(duì)策。不了解客戶的需求。 。 ?對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，最動(dòng)蕩的最穩(wěn)定 ，親和力認(rèn)識(shí)更多的人。 （不要與別人相比，關(guān)鍵在于突破自己） 一、儀容儀 表 ，著裝整齊，清潔得體； ，鞋面隨時(shí)保證干凈無塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過于艷麗； ，盡量不留長(zhǎng)指甲； ； ，服務(wù)周到細(xì)致。 ，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動(dòng)在業(yè)務(wù)員處。非正式調(diào) 查又稱預(yù)備調(diào)查。 由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，如果要調(diào)查全部消費(fèi)者，事實(shí)上是行不通的，在時(shí)間與金錢上不經(jīng)濟(jì)。 6 什么是使用權(quán)房？ 答：房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。 (6) 申報(bào)藍(lán)印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對(duì)象應(yīng)具備 18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當(dāng)?shù)木幼±碛桑环嫌?jì)劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責(zé)任。 12) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過 ，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 (3) 不計(jì)算建筑面積的范圍： 2) 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無柱雨篷等。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。 對(duì)未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 (12) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售 合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購人。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。同時(shí)購房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。那些對(duì)自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。一般來說，無論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場(chǎng)察看。另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng) 展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。 經(jīng)濟(jì)因素，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用 往往需要考慮以下問題： (2) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (3) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (4) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (5) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (6) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (7) 相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)； (8) 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (9) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 (5) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍； (6) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定 的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 (9) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。凡簽訂 97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持 97版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。 消費(fèi)者購買內(nèi)銷商品房后，除僑匯房、平價(jià)房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)到的應(yīng)是綠色權(quán)證。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 8) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 1建筑面積計(jì)算有什么規(guī)則？ 答：建筑面積有以下計(jì)算規(guī)則： (1) 計(jì)算建筑面積的范圍： 4) 單層建筑物不論其層高均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計(jì)算。但差價(jià)應(yīng)由所在單位承擔(dān)，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔(dān)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 次級(jí)資料的來源 政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料 同業(yè)公會(huì)、商會(huì)及各種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的問題的資料，并予以 分析研究的方法。 ，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領(lǐng)帶，女士必須化淡妝。 ，這個(gè)世界是不理智的。 。要真誠。 ，比如樣板房。 。通過對(duì)客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購買的訊息 。 。 。 例如：給自己訂一個(gè)目標(biāo)，如一個(gè)億銷售的案子，給自己定一個(gè)四、五千萬業(yè)績(jī)的目標(biāo)，鞭策自己去達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。 ，例：付款方式如何的輕松，按時(shí)交房、證明交通的便捷等。要讓他相信你，因此，得 與他交朋友。人的感情又永遠(yuǎn)只能發(fā)泄而不能負(fù)載。人與人曾經(jīng)熟悉的變得陌生而遙遠(yuǎn)，而陌生的又將成為恒久的缺憾。 打開人性的灰箱，你我是朋友 以良好的風(fēng)度、優(yōu)美的儀態(tài)，亮出你的青春護(hù)照；以個(gè)人的內(nèi)蘊(yùn)的美質(zhì)學(xué)識(shí)德性，走進(jìn)人的心里。發(fā)自心性的怡悅，才會(huì)對(duì)世界接納和寬容。人由一種情境到另一種情境往往不會(huì)有原有的能力標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)校也無法教人有什么超常發(fā)揮。若是疏于對(duì)健康的重視，一旦壯志未酬，身先瘁，這份含恨不曾明目的悲傷，有誰能給以慰籍？沒有娛樂、沒有消遣、沒有朋友、沒有……孤獨(dú)、寂寞、缺乏人情味，生命異常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。任何一個(gè)人，由于主觀上一些大家知道的原因，本身成多或少，都會(huì)有一些 “虛 ”的成份存在。堅(jiān)忍必須百分之百出自內(nèi)心，必須以自己的意志與毅力來灌溉、培養(yǎng)，一點(diǎn)一滴地琢磨，一點(diǎn)一滴累積，才可以漸漸地匯聚成自己內(nèi)在最雄厚的財(cái)富，任何人抱不走，奪不去。誰都不愿見到自己慢性自殺，誰都不希望自己摧毀自己。 抓住機(jī)會(huì)作最大的利用！ 行銷業(yè)觀： 19世紀(jì)初的三十年里，是生產(chǎn)產(chǎn)品的導(dǎo)向時(shí)期，生產(chǎn)供不應(yīng)求。 事中：人力推銷，研究推銷技巧（接近、交談、表演、拿訂單、顧客管理等）。我要養(yǎng)成良好的習(xí)慣，全心全意去工作。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。 推銷（ Selling）： 將 產(chǎn)品出處告訴消費(fèi)者，讓他們買后得到好處與方便，提高生活品質(zhì)，增加生產(chǎn)效率。 成功不帶絲毫的勉強(qiáng)。 成長(zhǎng)的過程原本就包含著無限的痛苦。許多事正因?yàn)槟阄也簧朴诔蕴澏チ撕芏唷Ｃ鎸?duì)生命謝幕，你不曾真實(shí)的活過！實(shí)現(xiàn)自我。 權(quán)力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。能了解人性的弱點(diǎn)，卻不擊破人性的缺點(diǎn)；明知?jiǎng)e人占了便宜，還讓他三分。只要你有耐心善于傾聽，學(xué)會(huì)關(guān)注，你會(huì)發(fā)現(xiàn)人們大都在毫無選擇渲泄感情，并 無確切指明?，F(xiàn)代工商社會(huì)，主客觀限制人真實(shí)的表現(xiàn)自我，而表現(xiàn)出虛偽。人在生命的參與中盡享人生的風(fēng)流。不要讓客戶感覺到你在賣東西， “生意不在人意在 ”，讓他感到買你的東西能得到好處。舉事實(shí)的例子給客戶聽，告訴他房子可以增值的實(shí)際問題，還可舉交通等方面。 情感是推銷的潤(rùn)滑劑 成交前情感的交流 成交前情感的注入 成交前情感的聯(lián)絡(luò) 這過程最重要在于那些小訂的客戶，安定安撫客戶，強(qiáng)化其決定。相信公司的眼光，公司接下樓盤，證明它有可賣性，此外只有相信自己的產(chǎn)品，才能讓客戶相信你。比別人更努力就一定會(huì)帶來好運(yùn)，不要看輕你的客戶。 ——考慮整件說明流程，讓客戶有深刻印象，因此業(yè)務(wù)員應(yīng)多多互相練習(xí)。 千萬不要擔(dān)心客戶跑了。 。 。 ，且專業(yè)經(jīng)營(yíng)，勝任工作。 %的人有 80%的財(cái)富。最后離開人員須將所有門窗、燈光、電器設(shè)備關(guān)閉。 趨勢(shì)分析 相關(guān)分析 三、市場(chǎng)調(diào)查的程序 一般而言，市場(chǎng)調(diào)查的主要程序，步驟可以劃分如下： 初步調(diào)查 決定收集資料的方法 設(shè)計(jì)調(diào)查 選樣 資料整理與分析 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出 下面就此程序的每一步驟進(jìn)行討論 情況分析。 國(guó)內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政 府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 1購買上海新建內(nèi)銷商品住宅，申報(bào)藍(lán)印戶口有什么規(guī)定？ 答：申報(bào)藍(lán)印戶口有以下規(guī)定： (3) 購買住宅類型：在上海注冊(cè)并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在上海行政區(qū)域范圍內(nèi)投資建造并自主經(jīng)營(yíng)，依法取得《內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》