【正文】 政府負(fù)責(zé)運用資金進(jìn)行漁業(yè)基地建14 設(shè)。15 三大融資平臺 當(dāng)年 融資 149 億元。 香港新機(jī)場案例：多企業(yè)主體運營模式之一 香港新機(jī)場貨 運中心占地 6萬平方米 ，提供倉庫、裝卸平臺、貨車停車位和辦公室等所需空間。因此，其開發(fā)融資模式的選擇需兼顧公共利益與經(jīng)濟(jì)利益。由于 填海工程 比較大，開發(fā)公司 作為 開發(fā)主體 可能面臨 較 大的融資壓力 ， 為了保障開發(fā)建設(shè)工作順利推進(jìn)，必須選擇合適的融資組合。）。例如，選取城市開發(fā)商，并授權(quán)進(jìn)行一個片區(qū)的成片土地開發(fā)，要求其按照 遠(yuǎn)洋漁港 整體 規(guī)劃 設(shè)計進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 專業(yè)公司自主開發(fā)模式的劣勢是，專業(yè)公司實力雄厚，在利益談判中占據(jù)有利地位，過分的收益補(bǔ)償侵蝕社會效用，這也正是中農(nóng)發(fā)集團(tuán)在此次合作談判中不能達(dá)成共識的真正原因。目前的主要產(chǎn)品有鱈魚、魷魚、蝦、金槍魚等海產(chǎn)品及加工制品。成立二十多年以來，已發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營的大型國有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項國內(nèi)領(lǐng)先的主營業(yè)務(wù)。 在這種模式下，收益補(bǔ)償機(jī)制可以是漁港休閑旅游業(yè)經(jīng)營權(quán)的使用或轉(zhuǎn)讓。 （四）建設(shè) 經(jīng)營多元化模式 建設(shè) 經(jīng)營多元化模式，是指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的過程中，是由兩家或以上的公司來分工完成的。在該模式下，企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)對項目的基礎(chǔ)設(shè)施擁有所有權(quán)，通過對項目進(jìn)行抵押進(jìn)行再次融資，帶動資本的流動，能有效保障后續(xù)項目的資金來源。該企業(yè)與深圳特區(qū)同步發(fā)展，承建了深圳市五大重點文化設(shè)施、四大公園、兩大醫(yī)院、 40 所大中小學(xué)、 200 余條市區(qū)道路、 26 個大型停車場和 5 個現(xiàn)代化物流儲運倉等一大批商業(yè)和社會公益項目。 案例呈現(xiàn)：國資委下屬企業(yè)如深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港，并擁有漁港一定時間內(nèi)的所有權(quán)，待31 漁港建成后將漁港的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府，獲得部分資金和規(guī)定地段的土地使用 權(quán)，政府再將漁港的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給深圳市陸港物業(yè)管理有限公司等民營公司以獲得一次性融資，并用來支付部分轉(zhuǎn)讓金給深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司。 2）深圳市陸港物業(yè)管理有限公司 深圳市陸港物業(yè)管理有限公司成立于 1995 年，具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，通過 ISO9001:2020 質(zhì)量管理體系認(rèn)證、 ISO14000:2020環(huán)境管理體系認(rèn)證、 OHSAS18000:2020 職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。 案例呈現(xiàn)：萬科企業(yè)股份有限公司通過招投標(biāo)的形式 與政府達(dá)成共識，負(fù)責(zé)建設(shè)漁港，政府可以為其提供低息銀行貸款，政府再將漁港的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給深圳市陸港物業(yè)管理有限公司等專業(yè)的物業(yè)公司運營，以獲得一次性融資，并用來支付部分轉(zhuǎn)讓金給萬科企業(yè)股份有限公司。萬科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)， 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 35 五 、本項目的建議 （一） 確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性 項目 開始 建設(shè)后，建議由政府制定項目相應(yīng)的配套政策，并以簽訂協(xié)議的方式確保漁業(yè)基地功能不得隨意改變，且政策及協(xié)議對政府、具有經(jīng)營權(quán)的企 業(yè)都應(yīng)該具有約束力，以避免重復(fù)蛇口漁港功能被改變的覆轍，經(jīng)營若干年后變相將漁業(yè)基地轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)項目。 若采取建設(shè) 經(jīng)營一體化模式，建議 新成立公司共同開發(fā) ，優(yōu)勢 如下： 一是 新成立公司各方股東各具專業(yè)優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮自己的專業(yè)技能為該項目的融資、建設(shè)和運營做出貢獻(xiàn)； 二是 通過后期的上市融資，可以提高漁港的知名度，促進(jìn)漁港相關(guān)服務(wù)在業(yè)內(nèi)的有效持續(xù)發(fā)展； 三是 多方股權(quán)融資，產(chǎn)權(quán)明晰，各投資主體按照持股比例分享收益，損益共享，避免日后權(quán)益糾紛； 四是 多方實力制衡，有效降低收益補(bǔ)償，提高社會效益； 五是 漁港建成后，所有權(quán)歸屬新成立公司 ，并負(fù)責(zé)日后運營，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)，政府的職責(zé)更多體現(xiàn)在監(jiān)督方面。漁港內(nèi)所有的項目都由港務(wù)局自行籌資解決，所以英國漁港完全是自負(fù)盈虧，其漁港建設(shè)資金來源主要有以下幾種：漁港自身分紅后的剩余利潤、銀行貸款、發(fā)行股票、債券，對經(jīng)濟(jì)影響較大的漁港還可以爭取部分政府及歐 盟 贈款。利率為 %，災(zāi)害恢復(fù)貸款為 %，償還期限二十年，貸款限額為建設(shè)總投資扣除國家補(bǔ)助后余額的 80%以內(nèi)。其中，國家投資 3330 萬元，地方投資 1670 萬元，項目單位自籌 億元。公司計劃總投資 64億元，目前，項目總投入累計超過 80億元。漁港基礎(chǔ)設(shè)施：計劃投資 億元，由威海市政府全額出資建設(shè)。 沈家門漁港 沈家門漁港位于浙江省舟山市普陀區(qū)，由舟山本島東南端及魯家峙、馬峙、小干島等島嶼所圍之海域組成，港區(qū)東窄西寬，狹長形，長約 千米，寬約 千米，是優(yōu)良的錨泊和避風(fēng)港。 遠(yuǎn)洋漁業(yè)界表示， 該遠(yuǎn)洋漁港 周邊 配套設(shè)施，如 造船廠、冷凍廠及加工廠 不足是重要原因。 防 止土地炒作 ，提供合理物業(yè)價格 。 收益?zhèn)怯蔀?建造某一基礎(chǔ)設(shè)施依法成立的代理機(jī)構(gòu)、委員會和授權(quán)機(jī)構(gòu)，如修建醫(yī)院、大學(xué)、 遠(yuǎn)洋漁港 、收費公路、供水設(shè)施、污水處理、區(qū)域電網(wǎng)或者港口的機(jī)構(gòu)或公用事業(yè)機(jī)構(gòu)等所發(fā)行的債券，其償債資金來源于這些設(shè)施有償使用帶來的收益， 故稱收益?zhèn)?5 附件 三 、關(guān)于地方債券 地方債券（ Local Treasury Bonds）又稱市政債券（ Municipal Bonds），是指由地方政府發(fā)行的債 券，其目的是為了籌集足夠的資金運用于修造公路、開辦學(xué)校、醫(yī)院等公共事業(yè)。 現(xiàn)代遠(yuǎn)洋漁船作業(yè)模式已經(jīng)改變，漁船遠(yuǎn)赴外國水域捕魚后，不再運回臺灣銷售，而是加入國際漁業(yè)合作協(xié)議，并以國外港口為基地補(bǔ)給。 2020 年 7 月，沈家門中心漁港建設(shè)項目獲國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)，確定該中心漁港建設(shè)項目位于魯家峙大橋以西，興業(yè)公司以東區(qū)域。陸域配套設(shè)施：計劃投資 4 億元，由威海遠(yuǎn)遙漁港有限公司出資。 在此過程中，濱海建投集團(tuán)深入調(diào)研國際城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目融資案例和國內(nèi)先進(jìn)省市城投企業(yè)經(jīng)驗，協(xié)同市法制辦、發(fā)改委 ，參與制訂并推動出臺《天津濱海新區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 BT 模式建設(shè)管理試行辦法》。 2020 年帶動區(qū)域增加稅收 1 億元，預(yù)計五年內(nèi)將達(dá)到 2 億元，八年內(nèi)達(dá)到 5 億元。法定漁港按照本港漁船數(shù)量、噸位以及外地籍漁船使用量等標(biāo)準(zhǔn)分為國家漁港、地方漁港和漁村定住漁港（即傳統(tǒng)漁港）。 日本漁港 日本漁港建設(shè)中由國家和地方政府共同投資漁港的公用設(shè)施，民39 間團(tuán)體或企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營性設(shè)施（或由國家提供一部分優(yōu)惠低息貸款）。 37 若采取建設(shè) 經(jīng)營多元化模式，建議采取“民建 +民營”模式，優(yōu)勢 如下： 一是 漁港整個建設(shè)和運營過程都由民營企業(yè)負(fù)責(zé)，最大程度提高效率； 二是 項目融資的風(fēng)險都轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)，減少政府主權(quán)借債和還本付息的責(zé)任； 三是 通過招投標(biāo)完全引入民間資本，市場化程度最高，社會效益最大； 四是 政府始終擁有 漁港的所有權(quán)，項目企業(yè)只是負(fù)責(zé)建設(shè)和具有經(jīng)營權(quán)； 五是 讓民營企業(yè)參與，有利于引進(jìn)先進(jìn)的公司管理模式； 六是 組織結(jié)構(gòu)簡單，政府部門和民營企業(yè)協(xié)調(diào)容易，并可以建立系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機(jī)制。 1999年，市規(guī)劃國土局將漁港南岸中心 47436平方米市場用地使用權(quán)劃給 深圳市商貿(mào)控股公司下屬企業(yè)海吉星漁港實業(yè)有限公司 ，在確定用地紅線時，把漁港南岸的碼頭用地 C9地塊一并劃為海吉星漁港實業(yè)有限公司的紅線范圍。 34 2）金地 （集團(tuán)）股份有限公司 金地集團(tuán)初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)，逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢 2020 年 4 月，金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA 單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。 這種模式的理論原型是 BTamp。全委托項目有 80多個，物業(yè)類型有政府辦公樓、商務(wù)寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務(wù)員生活小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)，在全國各地設(shè)立有廣州分公司、東莞分公司、山東臨沂分公司、江西新余分公司等。TOT，即 BOOT 模式和 TOT 模式的結(jié)合形式。物業(yè)管理和物業(yè)租賃是公司的核心業(yè)務(wù)，所管理物業(yè)主要包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及超高層甲級商業(yè)寫字樓、商住綜合樓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、賓館及土地等。 參考國有建設(shè)企業(yè)： 1）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（簡稱深房集團(tuán)）成立于 1980 年 1 月 8 日，前身為“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司”。兩個企業(yè)分別負(fù)責(zé)漁港建設(shè)或運營，可以充分利用在各自領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，節(jié)約成本、提高效率。遠(yuǎn)洋休閑旅游經(jīng)營權(quán)也成為了一種重要的資源。旗下?lián)碛腥A僑城控股（ SZ000069）、26 華僑城（亞洲）控股、 康佳集團(tuán) （ SZ000016）三家境內(nèi)外上市公司以及 錦繡中華 、 民俗文化村 、 世界之窗 、 歡樂谷 、 波托菲諾 、 新浦江城 、何香凝美術(shù)館 、 OCTLOFT 創(chuàng)意文化園、 華夏藝術(shù)中心 、 長江三峽 旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、 城市客棧 等一系列國內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。 招商局集團(tuán) (簡稱招商局 )是國家駐港大型企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營總部設(shè)于香港，業(yè)務(wù)主要分布于香港、內(nèi)地、東南亞等極具活力和潛力的新興市場，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，亦被列為香港四大中25 資企業(yè)之一。 BOT（ BuildOperateTransfer）模式，即建設(shè) 經(jīng)營 移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營合同，由企業(yè)參與項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一定時期內(nèi)對項目進(jìn)行運營和管理，并對項目的使用者收取一定的費用，以 此回收項目的投資、經(jīng)營和維護(hù)等成本，同時獲得合理的回報，待特許經(jīng)營期滿后項目經(jīng)營權(quán)無償移交政府的一種模式。在這種模式的前提： 一是該公司的資金實力雄厚，能夠提供 遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)費用及建成后的運營資金； 二是該公司具有相關(guān)的專業(yè)技術(shù)和能力，可以滿足設(shè)計和運營的23 正常進(jìn)行。 這種模式下，遠(yuǎn) 洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。 20 圖 6 遠(yuǎn)洋漁港單一開發(fā)主體模式 （ 二 ） 多主體開發(fā) 模式 企業(yè)主導(dǎo) 的 多主體開發(fā) 政府通過對所在的區(qū)域進(jìn)行城市定位和產(chǎn)業(yè)定位、統(tǒng)一規(guī)劃與布局，然后就整塊土地進(jìn)行招商。 二是要考慮未來收益的及時返還。該公司負(fù)責(zé)貨運中心的融資、設(shè)計、建造及運營，租期為 20 年。 三是 若采用一級開發(fā)與 二級開發(fā) 一體化模式，則能有效減少項目用地 范圍之 外 的 經(jīng)營性地塊出讓壓力。 該種融資方式的面臨的問題： 該種融資方式的風(fēng)險在于項目投資回收期較長。 第二，嚴(yán)格控制融得資金投向。 假設(shè) 以 水產(chǎn)品交易市場和綜合辦公用地分別為 8 萬平米 計 ，二者合計 16 萬平米作為可出讓用地，則還需要 本項目地塊 之外 14 萬平米的 經(jīng)營性 用地出讓方能平衡 。 （ 2） 盈利性 對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。 公益項目與盈利項目組合經(jīng)營模式 —— “地鐵＋上蓋物業(yè)”模式 根據(jù)深圳市政府與港鐵公司簽署的協(xié)議， 深圳地鐵 4 號線由港鐵公司獲得運營及沿線開發(fā)權(quán)， 港鐵公司在深圳成立項目公司，以 BOT方式投資建設(shè)全長 16千米、總投資 60億元的 4 號線二期工程。 特許經(jīng)營權(quán) （ BOT） 模式 —— 深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司 （深高速） 收入及盈利主要來源于收費公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營管理，還通過收購、參股等 方式，把公司的版圖擴(kuò)展到廣東省和國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。 從開發(fā) 過程 看 ，主要有建設(shè) 經(jīng)營一體化模式和建設(shè) 經(jīng)營多樣化模式。 （ 5）市政債券 融資 市政債券是地方債券的一種，是 地方政府或其授權(quán)代理機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。 按照股權(quán)的比例，對土地開發(fā)形成的利潤進(jìn)行分配。有的甚至是無息的，以支援國家建設(shè)的名義攤派給各單位，更 有甚者就直接充當(dāng)部分工資。 從 投資主體 看，主要有 兩個 途徑： 政府 投 入 、 企業(yè)投 資 （ 1） 政府投 資 政府投資又分為財政投入、