秦皇島黃金海岸項(xiàng)目投資建議書(完整版)
【正文】 米（考慮到此 產(chǎn)品為老樓改造，定價(jià)略低） 以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假項(xiàng)目獲得?，F(xiàn)有一定的政府關(guān)系，為今后的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目宗地周邊京、津、唐和國家級的曹妃甸開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境和黃金海岸無法相比，此區(qū)域的大批成功人士為項(xiàng)目提供龐大的客戶群，未來預(yù)期清晰可見； ? 該項(xiàng)目具備可操作性，有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ? 經(jīng)測算項(xiàng)目宗地的開發(fā)，贏利水平較高。 投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析 ? 規(guī)劃要 素 ? 河北省政府和秦皇島市政府定位北戴河新區(qū)為秦皇島城市副中心。 市場定位 －客戶來源 ? 核心群體 （占 8590%） 個體 /私營業(yè)主 專業(yè)技術(shù)人員 企業(yè)中高管理人員 公務(wù)員 離退休人員 影視明星 ? 邊緣群體 （占 1520%） 想擁有第二套住房的本市居民 看好黃金海岸發(fā)展的外地購房者 投資收益評價(jià) ?分析思路 ? 本測算時未考慮商業(yè)，按純居住社區(qū)進(jìn)行測算。好萊塢電影世界近在咫尺?？烧{(diào)。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。新區(qū)北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積 ，海岸線長 82公里。選址在黃金海岸和大蒲河地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向發(fā)展。 目前，黃金海岸地區(qū)開發(fā)的樓盤，均是從原使用者手中購買變性而來。 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 2 2 1 12層階梯結(jié)構(gòu)的高層公寓， 6層的情景洋房、 3層聯(lián)排、雙拼別墅、 2層獨(dú)幢別墅。 ? 測算依據(jù) ? 高層住宅建安成本 1800元 /平方米、多層洋房 1600元 /平方米、聯(lián)排別 墅 1600元 /平方米、獨(dú)幢別墅改造 1500元 /平方米 ； ? 6級人防，可做車庫用，成本為 2020元 /平米； ? 停車位比例 1： ，地下車位建筑面積為 35平米 /個； ? 會所成本 3000元 /平米； ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、紅線內(nèi)外市政施工費(fèi)用： 300元 /平米； ? 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程軟景費(fèi)按 600元 /平米，硬景費(fèi)按 600元 /平米，道路 按 400元 /平米 投資收益評價(jià) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱 單位（ ㎡ ） 建設(shè)用地面積 192429 總建筑面積 288000 其中： 高層 120200 洋房 80000 聯(lián)排 12020 獨(dú)幢 31000 會所 6000 物管用房 600 市政公用 400 地下人防（ 6級） 8000 地下車位 28000 地下設(shè)備用房 2020 ? 動態(tài)開發(fā)計(jì)劃
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