【正文】 難看出，任何一個檔次的市場需求都是十分有限的，任何一種品類商品的消費群也是十分有限的；面對這樣一個市場環(huán)境，在項目的經(jīng)營面積達(dá)到14000m178。主要業(yè)種為：干貨食品、日化洗滌、小百貨、生鮮、文化用品、體育用品、兒童系列；另外還有非品牌的服裝、針紡、鞋帽箱包、家飾床用等。)租金(元/m178。Mall引發(fā)的零售業(yè)的演變，迎合了現(xiàn)代“一次性購足，休閑購物”的消費主流?！督鸷０禡all商業(yè)中心市場調(diào)察報告》（）Mall業(yè)態(tài)功能各行業(yè)IPS指數(shù)比（1）、Mall功能各業(yè)態(tài)經(jīng)營情況Mall功能各業(yè)態(tài)經(jīng)營情況表業(yè)態(tài)功能典型項目地址經(jīng)營面積（M2）年銷售額（萬元）總營業(yè)面積（M2）總銷售額（萬元）IPS指數(shù)茶藝館金天堂北正街10001082100270花之林北正街50072紅月亮北正街60090迪 廳金三角解放路40018750126JJ迪廳解放路350108演藝廳魅力四射解放路3009030090酒 店祥龍餐廳解放路6001301100300南航富麗華子午路500170桑 拿聚 龍永定大道15007201500720KTV楓 葉教場路7001441700360天上人間天門路1000216西餐廳小木屋北正街4005440054通過上表對Mall各業(yè)態(tài)中“典型項目”的IPS指數(shù)分析，可以看出：IPS指數(shù)均值為：；；茶藝館、迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)較小，；其他業(yè)態(tài)的IPS指數(shù)相差不大。張家界是全國最有活力和最有自然魅力的年輕旅游城市之一，竟然沒有上檔次的中國“八大名菜”來滿足全國各地游客的不同需求。茶藝館、咖啡廳張家界這兩種Mall功能業(yè)態(tài)大多數(shù)集合在一起，沒有嚴(yán)格意義上的劃分，比較專業(yè)一點的茶藝館有金天堂、花之林、紅月亮等。但是象一些商場門口的幾臺游戲機(jī)卻是應(yīng)接不暇。夜夜勁歌、熱舞不絕，每晚的上座率都保持在了90%左右，異?；鸨蠌d裝修檔次較低、營業(yè)廳環(huán)境設(shè)施、舞臺燈光等均不是很好。天上人間亦屬于全天候型的包廂式KTV娛樂場所，檔次較高，但沒有設(shè)置演藝舞臺?；榧啍z影張家界的婚紗攝影店較多，像新新娘、環(huán)球影城等。美容美發(fā)張家界的美容美發(fā)廳相當(dāng)多，遍布張家界的每一條街道，粗略統(tǒng)計共有大大小小美容美發(fā)廳上千個，面積均在20 m178。桑 拿較大經(jīng)營規(guī)模的桑拿營業(yè)場所僅有聚龍、大豪城兩家。就餐區(qū)設(shè)在“山水風(fēng)景帶”，主要是考慮到可創(chuàng)造較好的人流導(dǎo)向及就餐時的良好環(huán)境和心情；設(shè)在首樓可做到與百貨區(qū)人流共享，而二樓“大賣場”不能夠與多功能區(qū)做到連通，也就不能夠達(dá)到人流共享的目的，對來商場購物的顧客就餐極為不便。整條街規(guī)劃成美食餐飲容易形成規(guī)模，且美食餐飲按沿街規(guī)劃符合人們的消費習(xí)慣。于是，他循著仙人赤松子的足跡，歷經(jīng)千難萬險，登上了青巖山。傳說在商業(yè)規(guī)劃上的體現(xiàn)（有待深入探討）（1）、在商業(yè)中心臨水段以“北斗七星”的結(jié)構(gòu)在小廣場設(shè)置“七棵銀杏樹”，分別為：富貴樹、長壽樹、健康樹、姻緣樹、功名樹、男人樹、女人樹；另設(shè)碑文，詳解其中緣由?！八幕痹谏虡I(yè)規(guī)劃上的體現(xiàn)（1）、風(fēng)光游艇（2）、水上射擊（3）、親密接觸 — 碰碰船（4）、高爾夫訓(xùn)練場（5）、風(fēng)景觀光摩天輪（6）、陽光沙灘浴場（7）、激情沖浪（8）、浪漫日光?。?）、茗香船（10）、悠閑垂釣（11）、水上動物表演（12）、空中攬勝 — 熱氣球三、Shopping Mall — 將流行進(jìn)行到底金海岸Mall商業(yè)中心是按照Shopping Mall業(yè)態(tài)規(guī)劃的大型商業(yè)中心，隨著張家界市的快速發(fā)展，人們消費觀念的不斷轉(zhuǎn)變，城市新的消費功能也會不斷地加強；屆時，Mall商業(yè)中心項目可以根據(jù)市場新的消費需要，物業(yè)建設(shè)的功能狀況，選擇更多Shopping Mall的商業(yè)功能，將流行進(jìn)行到底?。∕all表三）Mall表三Shopping Mall多功能業(yè)態(tài)可選擇項目指引序 號項目名稱1健身中心（乒乓球館、射擊館、桌球、保齡球、健美）2網(wǎng)吧、音樂吧、水吧、聊吧、書吧3特色餐廳（雪糕屋、名酒坊、冷飲店、韓國料理、泰國菜、齋素館、珍珠奶茶、日本壽司）4兒童益智區(qū)（啟兒音樂、書畫教室）5空中花園（中庭景觀、廣場停留區(qū)、雕像區(qū)、即日攝影、展覽、畫廊）6寵物店（侏羅紀(jì)地帶、BODYSHOP）7陶藝吧、花店8鉆金店、鍍金店9高爾夫?qū)Ｙu店10車展11易經(jīng)屋、八卦坊12恐怖谷13木壘美式運動酒吧14音像廣場（影視廳、卡通城）附 錄：金海岸Mall商業(yè)中心項目課題組 組 長：史博文 總體商業(yè)計劃設(shè)計副組長：李向東 Mall商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 劉 波 百貨商業(yè)發(fā)展規(guī)劃成 員：朱國琳 百貨商品結(jié)構(gòu)規(guī)劃 高 璞 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研分析顏志祿 Mall功能調(diào)研分析中國財富地 帶回龍路（華翔旁）4500一樓劃成鋪面出售，經(jīng)營項目除餐飲外均不予限制；二樓分兩個半層整體出售。 45 。二樓已售出一半，據(jù)悉做燈飾。）經(jīng)營布局運作狀況前景分析天門山服裝城回龍路（華聯(lián)商廈旁）13000一、二樓劃割成門面出售，各業(yè)主自營服裝；三、四樓整塊出售；五、六樓已售作辦公區(qū)。她將成為來張家界旅游不可不來的一處景觀，同時游客可以找到象征自己理想的銀杏樹許下自己的心愿。張良為了保護(hù)青巖山的風(fēng)水，曾在青巖山種植了七棵銀杏樹，這七棵銀杏樹長得又高又大，后來張良在樹上刻上 “人間仙境張家界”七個金燦燦的大字；以后，人們把青巖山叫做“張家界”。設(shè)置理由：桑拿、洗浴以及演藝廳規(guī)劃在中華美食街后面，主要是考慮這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營好壞與位置的關(guān)聯(lián)性不大，主要靠服務(wù)品質(zhì)吸引顧客；同時演藝中心以及桑拿、洗浴一般都是晚上服務(wù)的行業(yè)，沿用正街比較浪費，且沿街的功能優(yōu)勢不能完全的發(fā)揮出來。如設(shè)在一樓，則不符合西餐廳的浪漫環(huán)境，沿路過車，拖起的煙塵，將對西餐廳造成很大的影響。在張家界沒有規(guī)模較大的桑拿場所，而此類業(yè)態(tài)的收入?yún)s相當(dāng)可觀。左右。攝影店的面積一般在200 m178。陽光地帶和魅力四射的特點為純酒吧式經(jīng)營場所。通過問卷調(diào)查，%，%。%,主要是因為所調(diào)查的人群大部分為30歲左右的中年人和一些中青年婦女而游戲機(jī)主要針對青少年的市場，因此造成調(diào)查的比例比較小。通過問卷調(diào)查顯示，喜歡喝茶的人群%，是人們主要的消遣方式，從而茶藝的地位也將逐漸提高，因此，引進(jìn)一個大型的茶藝館具備良好的市場基礎(chǔ)。通過問卷調(diào)查，%；同時旅游人口來自全國各地，勢必帶動南北各種特色風(fēng)味美食的市場占有率，因此引進(jìn)大型的宴會廳及南北各種風(fēng)味美食一條街是完全可行的。茶藝館、迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)雖然偏低，但通過市調(diào)分析，茶藝館利潤比較高約在60%70%左右，現(xiàn)在是行業(yè)的淡季，隨著夏天及旅游旺季的到來，其市場潛力還是比較大的；迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)偏低，是由于在張家界市場中尚處于成長階段，未來的前景也比較看好！三、金海岸對Mall業(yè)態(tài)功能選擇分析根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果及Mall功能各行業(yè)IPS指數(shù)的測定，以及Shopping Mall商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營界定和項目物業(yè)的基本條件，張家界金海岸Mall商業(yè)中心的Mall功能選擇分析如下：酒店、住宿業(yè)現(xiàn)張家界市共有賓館、招待所425家，其中星級賓館42家，（2003年《統(tǒng)計年鑒》）。Mall提供“一般化消費服務(wù)”和“個性化消費服務(wù)”，消費和服務(wù)是針對各種不同特征，包括不同年齡、性別、經(jīng)濟(jì)狀況等不同屬性的各種不同消費群體。月)　　　　備 　注人民路雅戈爾服飾150100認(rèn)為目前租金過高,對金海岸表示關(guān)注.美特斯（2）、聯(lián) 營：實行“保底抽成”的方式（是否保底可根據(jù)商場對該品牌的需求度隨機(jī)掌握），保底標(biāo)準(zhǔn)為一樓100元/m178。四、百貨運營的招商策略各路段租金價格調(diào)查表（，P24）百貨的招商策略（1）、租 賃：原則上比同等地段、同等物業(yè)的價格低10%左右，實施 “放水養(yǎng)魚”的政策，以盡快形成商業(yè)氛圍。）以盡量擴(kuò)大消費群范圍來確定我們的市場定位，而單純的高檔商場、主題商場或?qū)I(yè)商場都是行不通的。投資收益率模型 ME = ——— 100% K式中，E — 投資收益率； M — 平均年凈收入； K — 百貨投資額。（備 注：以上所估數(shù)據(jù)，只取主要值，其它暫略）金海岸摩登盈虧平衡點為：金海岸摩登百貨每月自身經(jīng)營的盈虧平衡點銷售額固定成本 — 租金收入 盈虧平衡點銷售額：Q。 17元/m178。銷售額預(yù)測從權(quán)重分析可以看出，“廣和”的效益相對較好，與金海岸摩登的業(yè)態(tài)也比較接近，以其10000 m178。 高 檔HUGO BOSS、登喜路、BURBERRY等高檔品牌的進(jìn)入，預(yù)估需五年以后鞋類 女 鞋百麗