【正文】 賠償責任?！?永銀大廈 』是高品位的寫字樓，應有高品位的禮儀與之相適應，以顯示高雅、禮貌、修養(yǎng)和氣質(zhì)，為入駐的各家公司和商務機構(gòu)增添光彩，給客戶留下美好的記憶和感覺良好的氛圍。接收和分發(fā)電子郵件、傳真，并負責登記在冊，及時遞 送客戶。保證辦公設備的正常運作。 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 25 頁 保安 3. 保安編制 我們通過五個班次 （ 每周 7 天 ） 來提供 24 小時的保安服務，具體人員安排如下： 每周 7 天 常日班 08:30 17:30 白班 07:3019:30 夜班 19:3007:30 輪休 職 位 職 責 1) 保安 主管 督導 /巡查 /頂崗 √ 2) 保安員 門崗 √ √ √ 3) 保安員 監(jiān)控 √ √ √ 4) 保安員 邊 門崗 √ √ √ 5) 保安員 巡邏 √ √ √ 3. 保安職責及工作綱要 （ 1） 工作綱要： 根據(jù)物業(yè)管理之定義，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、和諧的生活或工作環(huán)境。 ? 向上級報告有關清潔水平、維修安全、故障情況及各單元異樣情況。 ? 記錄相關的國家機關聯(lián)系方法，并建 立良好的工作關系，以便在需要時得到及時的幫助。 （ 4） 保安領班 保安領班直屬保安主管下，全權負責帶領旗下保安員處理其組當值時間所發(fā)生范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，亦須協(xié)助及配合管理處提供顧客服務及處理投訴；其工作范圍包括但不限于下列各項： ? 帶領保安員認真執(zhí)行公司規(guī)定的各項規(guī)章制度； ? 帶領保安員積極完成各項保安任務，嚴格要求保安員認真履行職責，遵紀守法、嚴防失竊和暴力性的案件發(fā)生，以確保安全； ? 合理安排勤務工作，及時解決工作中出現(xiàn)的問題 ；關心愛護保安員，協(xié)助保安主管進行深入細致的工作，搞好班內(nèi)團結(jié)； ? 加強保安員的管理教育，嚴格維護風紀和生活秩序，管理和愛護全班的裝備及其它用具，預防各種事故，嚴守內(nèi)部機密； ? 每月組織 4 次班務會議，內(nèi)容：檢查評比一周的工作、思想、學習、生活遵守紀律方面情況，并做好考勤及成績記錄工作。 ? 車輛管理員 A. 認真履行值班登記制度，值班中發(fā)生處理的各種情況應在登記簿上作詳細記錄，在交班時有移交手 續(xù)，責任明確； B. 執(zhí)行車輛出入控制的程序； C. 登記所有出入車輛車牌號及出入門時間； D. 對于帶出大件物品，均要有管理處簽發(fā)或認可的出門證，必要時檢查其單位證明，本人證件核實登記； 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 32 頁 E. 當車輛進入 大廈 時，必須仔細驗明核對車號是否為住戶車輛。 ? 主門門崗保安 A. 注意大門出入人士，識別住戶和訪客，對于來訪客人，核對其所訪單元及住戶姓名，再通過對講機與住戶核對后，方可讓其登記進入，對住戶應禮貌地與其打招呼問好，如遇住戶攜帶大件行李、物品、應主動幫忙并為其開門或提攜物品。特別要交待清上一班尚未解決之事情。 F. 確保項目外圍車道之暢通，嚴禁任何車輛停放在車道及停車場出入口。 ? 熟悉《治安管理條例》和《消防管理條例》有關規(guī)定，堅持執(zhí)行上級命令，文明值勤、禮貌待人、按時完成任務。 ? 樹立團隊精神，敬業(yè)愛業(yè)，文明值班，禮貌待客，嚴禁打人、罵人，嚴禁粗言穢語。 保 安員會議 A. 保安員會議為每月 2526 日，共分二批召開，召開時間為 19:00； B. 會議由保安主管主持，主管將一月中部門各項工作情況進行匯總； C. 主管宣告本月各項考核分數(shù)，并評選出 “ 優(yōu)秀保安員 ” 與 “ 優(yōu)秀班組 ” ； D. 保安員將日常作業(yè)中存在需協(xié)調(diào)問題和不清楚之處進行提問協(xié)調(diào)； E. 主管分別與每位隊員進行思想溝通，并做好記錄； F. 主管將會議召開情況進行匯總記錄，匯報公司上級部門備案。 ? 撰寫報告交上級存閱。 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 45 頁 B. 有關停電通知應提前發(fā)文各住戶。 （ 8） 浸水 遇有可能發(fā)生浸水時： ? 把有可能受損的貴重物品移往高處 ? 在浸水出現(xiàn)前，切斷電用具的電源 ? 提防通電的電線 浸水之后 ? 檢查財產(chǎn)以確定損失 ? 安排清潔員工清潔 ? 立即抽去漬水 ，以減少對 大廈 構(gòu)成的更大損害 ? 小內(nèi)及外圍漬水處進行消毒，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生 ? 做好防盜的措施，加強保安，防止盜賊潛入 大廈 （ 9） 地震 ? 保持鎮(zhèn)定，切勿離開； ? 躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)下尋求掩護； ? 遠離窗戶，玻璃隔板、支或懸掛著的物件； ? 在這情況下，切勿使用電梯； ? 如發(fā)生地震時，待有機會便立即離開； ?。 ? 停電時 A. 凡遇到停電事故，須立即了解物業(yè)內(nèi)是局部或全部斷電，公共設備有無影響，再檢查附近有否相同情況； B. 如屬局部停電，盡快召喚工程部檢查有無異樣情況； C. 如全物業(yè)無電，屬情況不明，則須立即通知電力公司查詢是否地區(qū)停電，并要求協(xié)助； D. 注意 大廈 內(nèi)外有否煙火發(fā)生； E. 檢查后備發(fā)電機是否操作正 常，公共地方，包括公眾通道是否正常供電； F. 盡可能找出原因及明了情況，倘若未能實時修復或找出原因，須盡快張貼通告于顯眼位置，必要時通知相關住戶； G. 加派人手看守大門及通道，加強保安； H. 凡停電后，除發(fā)電區(qū)外，其它應馬上將總掣關閉，如恢復供電，必須逐漸開啟。 （ 2） 火警 ? 發(fā)現(xiàn) （ 若發(fā)現(xiàn)火警 ） 通知物業(yè)經(jīng)理 /助理 ，依從物業(yè)經(jīng)理 /助理 的指示行動， ? 若是輕微失火 （ 如廢紙籃、煙灰碟等 ） 應在安全情況下把火補滅，但切勿冒險 ? 如被火焰或高熱所圍困 A. 有可能的話，致電消控中心求助，說出所在的具體方位、火警蔓延的范圍及位置、你的 電話號碼 ； 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 44 頁 B. 在安裝了玻璃警系統(tǒng)位前發(fā)訊號，關閉房門跟火熱的源頭隔離； C. 緊記煙和熱空氣都是向上升的，接近地旳空氣較清新，度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生； D. 如有需要，打破窗子以求空氣流通。 ? 若有需要，及時將出入口大門緊鎖，并勸諭住戶及訪客暫停出入，留在單元內(nèi)，鎖好門窗，防止竊匪趁機逃逸。 ? 加強業(yè)務學習，密切與各部門、各崗位配合聯(lián)系。 ? 關心企業(yè)，熱愛本職工作講究職業(yè)道德，做到文明服務，維護商業(yè)形象與聲譽。 G. 嚴禁任何 裝修材料 、雜物在車道上擺放 ；裝修材料必須按 管理處指定地點堆放。如發(fā)現(xiàn)應立即禮貌地制止，情節(jié)嚴重的及時通知保安主管及管理中心作出相應處理。嚴禁外來閑雜人員進內(nèi)。 F. 當車輛準備離開停車位置時，必須詳細登記有關數(shù)據(jù)。同時應細心留意各類機房、垃圾房等隱蔽地方，以確保無任何可疑人物匿藏在內(nèi)伺機犯案。 （ 3） 保安主管 ? 保安主管對整個社區(qū)范圍的安全包括：消防、交通措施等負有組織領導的具體責任； ? 制定保安部的工作計劃和目標、監(jiān)督各領班及全體保安員的工作； ? 主持部門例會，傳達貫徹管理處及有關部門的指示； ? 對物業(yè)內(nèi)重大案件、事故親自組織調(diào)查，并積極協(xié)助公安部門處理； ? 負責完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項事項； ? 認真做好保安部的考勤工作，詳細記載工作中所遇到及處理的各項情況， 每天向主管部門匯報一次； ? 巡查員工作表現(xiàn)并作出工作評估； ? 與公安局、派出所、消防機構(gòu)保持良好聯(lián)絡； ? 與住戶保持聯(lián)系，征求他們對保安的意見及建議； ? 制訂社區(qū)內(nèi)突發(fā)事故的應急措施； ? 定期檢查保安設備、器材、消防安全設施設備、培訓消防知識及安排定期演習； ? 消防演習：物業(yè)內(nèi)應根據(jù)各自的實際情況每季進行 1次消防演習。 ? 在管理處非辦公時間內(nèi)處理客戶投訴，與及盡能力配合工程部處理故障的修復，最起 碼須做到將受故障范圍減至最低。 ? 保安對象：使用人、建筑物、設備、設施 ? 工作目的：通過值班、看守和巡邏，防止或中止任何危險及影響用戶生命財產(chǎn)及身心健康外來因素，提高警惕，避免損失或?qū)p失降至最低限度。 F、 加強本部門員工的培訓工作，包括業(yè)務培訓、外語學習及操作技巧等，定期進行考核。 ? 保持接待服務處整潔、有序、安全，體現(xiàn)窗口形象。 ? 恰當?shù)倪\用肢體語言，含蓄的暗示、引導，體現(xiàn)客戶服務接待人員的訓練有素。 ? 租 戶退租手續(xù)完成后即可按預定時間搬家，客戶服務部應將《搬家注意事項》事先交給待搬家客戶。在確認合同終止時，必須確認以下事項： ? 物業(yè)的恢復。 ? 有關室內(nèi)清潔事項（有償服務），與保潔部接洽聯(lián)系具體事宜。 ? 租 戶繳付押金和首期租金。 ? 根據(jù)政府稅收法規(guī)，代表業(yè)主向政府稅務機關交付稅項。 ? 代表業(yè)主物色合適的租客。 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 19 頁 ? 將《業(yè)戶手冊》發(fā)給業(yè)戶。 ? 《收樓須知》是告知業(yè) 戶在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，必須攜帶的購房合同、身份證明或委托證明書，以及各類相關證件和注意事項。我們通過每周 7 天 ，每天 24 小時 （三個班 次 ）為客戶提供物業(yè) 服務 ， 具體 人員安排如下： 每周 7 天 常日班 08:30 17:30 日 班 07:00 19:00 夜 班 14:00 22:00 輪 休 班 職 位 職 責 （一） 『 永銀 大廈』 物業(yè)管理處 1) 物業(yè) 經(jīng)理 全面負責 督導 /檢 查 /計劃 /安排 『麗景大廈』物業(yè)管理處的日常工作。除發(fā)出《裝修整改通知書》外，還可通報政府主管部門加以解決。 物業(yè) 交接 工作 2. 根據(jù)『 永銀大廈 』 物業(yè)的實際情況，準備符合物業(yè)管理要求的物業(yè)驗收文件、資料和驗收表格； 2. 準備物業(yè)交接時 協(xié)助 發(fā)展商 與 發(fā)展商 、 原管理公司 共同確定物業(yè)驗收、交接程序 。 （ 5） 各系統(tǒng)設備的操作規(guī)則。 交 接日期 發(fā)展商 將聯(lián)同本公司及現(xiàn)管理公司 直接安排會議，商討有關上述交接工作的移交細節(jié)，并訂立確實交接日期及現(xiàn)公司的離場時間 ， 明確日后的責任分清。 2. 管理處職員資料 （ 1） 管理處現(xiàn)時之員工架構(gòu)表： （ 2） 如現(xiàn)管理公司希望 發(fā)展商 接管現(xiàn)時駐場的員工，則所有管理處現(xiàn)時員工檔案，包括個人資料檔案、工資及年度評核報告等均需一并移交予 發(fā)展商 。 規(guī) 章制度的訂立 為使物業(yè)自交付之日起，管理服務之水平即維持在高水準之上，故在 接管物業(yè)前 即結(jié)合『 永銀大廈 』之特點，訂立以下管理規(guī)章制度： 管 理公約： 內(nèi)容包括為物業(yè)擬訂份額之分配、管理費收支及所提供服務之范圍、管理公司及業(yè)主之權利及義務 、管理酬金及管理費訂定之標準。 清 潔要求 于整個項目發(fā)展 要求 ，本司將提供所有符合『 永銀大廈 』具備清潔要求需要之意見，如清潔器材配置、垃圾處理器械等。 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 4 頁 『 永銀大廈 』內(nèi) 、外 部 指導 、 管理架構(gòu)圖 本司在制作『 永銀大廈 』 計劃書 中，考慮到編寫時的整體性、系統(tǒng)性，故 本計劃書闡述之物業(yè)服務同時滿足辦公和商場的物業(yè)管理服務， 特在此說明。 本司的物業(yè)管理目標是對『 永銀大廈 』實行 365 天，每天 24 小時的物業(yè)管理服務，使『 永銀大廈 』成為安全、整潔、有序、寧靜、環(huán)保的高尚園區(qū)。減少了中間管理層，目的是加強物業(yè)管理處內(nèi)部管理，提高工作效率和服務質(zhì)量，對『 永銀大廈 』實施物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)專業(yè)的、一體化的物業(yè)管理服務?！?永銀大廈 』物業(yè)管理處的人員組織架構(gòu)，采用扁平型組織 結(jié)構(gòu) 。在物業(yè)管理服務中導入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，運用現(xiàn)代化科技手段和管理方法為『 永銀大廈 』業(yè)戶提供高標準管理與服務。與業(yè)戶長期保持著暢通、便捷的溝通渠道 。 永銀大廈 物業(yè)管理服務計劃書 第 7 頁 三、 物業(yè)管理服務范圍 物業(yè)管理 保 安系統(tǒng) 于詳細考慮『 永銀大廈 』之整體 接管 后，本司將對項 目之保安要求做出評估，并建議詳細之未來保安系統(tǒng)安排，以配合 公寓保安 智能 化防范 之要求 。 保 險估值 本司將按獨立評估之專業(yè)報告，建議一保險計劃予 公寓 公共區(qū)域及設備，如 一切 財產(chǎn)險、 第三 責任險及勞工保險等，并按 公寓 可能的特殊需要，建議附加保險安排。 2. 進展中之工程或計劃 /跟進中之事項資料須提交 發(fā)展商 以方便日后與有關承辦商跟進工作 。 向 業(yè)戶及承辦商發(fā)出通告 本公司于正式接管上述項目前，會以函件向 『 永銀大廈 』 各業(yè)戶及承辦商