【正文】 物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。由于個人代理人數(shù)量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計算扣除。（二）根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定?，提供文化服務(wù)的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項的公告?（國家稅務(wù)總局公告2015年第18號）及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合新舊稅制銜接的實際，主管稅務(wù)機關(guān)要在試點實施后10個工作日內(nèi)制作?稅務(wù)事項通知書?，告知納稅人應(yīng)當(dāng)在收到?稅務(wù)事項通知書?后10個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。二、關(guān)于個人二手房購買時間的確定問題?營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定?中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應(yīng)按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產(chǎn)行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產(chǎn)行業(yè)實實在在的利好。三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題?營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。因此，在移交確認(rèn)過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進(jìn)行登記確認(rèn)，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經(jīng)辦理登記確認(rèn)信息的納稅人，需要對登記確認(rèn)信息予以刪除。為了適應(yīng)保險行業(yè)業(yè)務(wù)需求，減少個人代理人和稅務(wù)機關(guān)的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題?財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?（財稅[2016]36號）以及?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布?（國家稅務(wù)總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應(yīng)適用17%的稅率。對于個別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進(jìn)一步核實，以核實后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質(zhì)遺產(chǎn)保護(hù)，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項目為對象的。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。對代理人應(yīng)按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機關(guān)申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。三、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。對于住房購買時間，參照《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準(zhǔn)）。四是加強宣傳輔導(dǎo)。（三）試點納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務(wù)以外應(yīng)稅行為收入，如游藝等，應(yīng)分別進(jìn)行核算。山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題”的指引同時廢止。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。按照上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地按差額計稅預(yù)繳稅款，并可在建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)申報代開增值稅專用發(fā)票。二、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第26號）第三條規(guī)定，適用增值稅差額征收政策的增值稅小規(guī)模納稅人，以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。四、轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法問題轉(zhuǎn)租人于2016年4月30日前租入不動產(chǎn)，于2016年5月1日之后進(jìn)行轉(zhuǎn)租，視為將2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)對外出租，收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總分機構(gòu)之間土地價款扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以總機構(gòu)的名義競拍土地，并支付土地價款，交由分支機構(gòu)開發(fā)，則相關(guān)的土地價款允許按照政策規(guī)定在分支機構(gòu)進(jìn)行扣除。十三、旅游服務(wù)差額扣除憑證問題試點納稅人提供旅游服務(wù)，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。（1）納稅人批發(fā)零售蔬菜、鮮活肉蛋等免稅農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，不得計算抵扣進(jìn)項稅額。關(guān)于登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶出租住房計稅問題根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定：“個人出租住房，應(yīng)按照5%%計算應(yīng)納稅額”。這里所指的城區(qū)暫按地級市市政府所在區(qū)把握。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布》（國家稅務(wù)總局公告2016 年第16 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應(yīng)適用17%的稅率。一是擴(kuò)大試點行業(yè)范圍。二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力。（責(zé)任編輯/王英楠）第五篇：山東國稅營改增試點政策指引山東國稅營改增試點政策一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題部分房地產(chǎn)企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產(chǎn)項目為對象還是以整個納稅主體為對象。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。主管國稅機關(guān)可匯總代開，并將代理人清單留存。16號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。對于現(xiàn)實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進(jìn)行稅務(wù)處理。三是明確登記程序。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業(yè)稅對應(yīng)的收入暫不通過申報表體現(xiàn)，僅填報增值稅應(yīng)稅收入。在申報當(dāng)期增值稅時，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進(jìn)行紅字沖回。四是加強宣傳輔導(dǎo)。對于住房購買時間，參照《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準(zhǔn)）。十、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。對代理人應(yīng)按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機關(guān)申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售