【正文】 物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。由于個人代理人數量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地申報。二、關于房地產開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題部分房地產企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。（二）根據?營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定?，提供文化服務的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。根據?國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告?（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作?稅務事項通知書?，告知納稅人應當在收到?稅務事項通知書?后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。二、關于個人二手房購買時間的確定問題?營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定?中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。房地產業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業(yè)實實在在的利好。三、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題?營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法?規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。二、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題?財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?（財稅[2016]36號）以及?國家稅務總局關于發(fā)布?（國家稅務總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。因此，餐飲業(yè)銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。對于個別納稅人反映管戶移交數據中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數據作為其一般納稅人登記的依據。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質遺產保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。遵循這一原則，房地產開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。四、關于房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。對于住房購買時間，參照《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。四是加強宣傳輔導。（三）試點納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務以外應稅行為收入，如游藝等，應分別進行核算。山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題”的指引同時廢止。四、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。按照上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應在建筑服務發(fā)生地按差額計稅預繳稅款，并可在建筑服務發(fā)生地主管國稅機關申報代開增值稅專用發(fā)票。二、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題（一）根據《國家稅務總局關于明確營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第26號）第三條規(guī)定，適用增值稅差額征收政策的增值稅小規(guī)模納稅人，以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。四、轉租不動產適用簡易計稅方法問題轉租人于2016年4月30日前租入不動產，于2016年5月1日之后進行轉租，視為將2016年4月30日前取得的不動產對外出租，收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。八、房地產開發(fā)企業(yè)總分機構之間土地價款扣除問題房地產開發(fā)企業(yè)以總機構的名義競拍土地，并支付土地價款，交由分支機構開發(fā)，則相關的土地價款允許按照政策規(guī)定在分支機構進行扣除。十三、旅游服務差額扣除憑證問題試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。（1）納稅人批發(fā)零售蔬菜、鮮活肉蛋等免稅農產品開具的農產品銷售發(fā)票，不得計算抵扣進項稅額。關于登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶出租住房計稅問題根據《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定：“個人出租住房，應按照5%%計算應納稅額”。這里所指的城區(qū)暫按地級市市政府所在區(qū)把握。二、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。因此，餐飲業(yè)銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。一是擴大試點行業(yè)范圍。二是將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經營活力。（責任編輯/王英楠）第五篇：山東國稅營改增試點政策指引山東國稅營改增試點政策一、關于房地產開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題部分房地產企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。對于現實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。三是明確登記程序。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業(yè)稅對應的收入暫不通過申報表體現，僅填報增值稅應稅收入。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。四是加強宣傳輔導。對于住房購買時間，參照《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。十、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。四、關于房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售