【正文】 用 自 1992 年至 1999 年，上海市已累計發(fā)放個人住房貸款 億元，占全國同類貸款的 1/6，列全國各省市之首。房地產業(yè)對上海經濟的拉動作用逐 年加大（見下圖）。在當前階段，商品房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國房地產市場的絕 大部分，其直接表現(xiàn)為個人購買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，因此，對于上海市商品房市場進行的有關整體研 究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產市場的運行規(guī)律來。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產市場的發(fā)展掃除了障礙，使房地產市場的發(fā)展步入了一個良性發(fā)展軌道。 （一）宏觀環(huán)境分析 ● 政治法律環(huán)境 面對全球經濟一體化的浪潮，上海作為中國向世界開放的前沿，“入世”后受國際經濟體系的影響將會加大，由于我國是社會主義國家，一旦國際經濟形勢 的大波動、大變化，對我國經濟造成的影響會十分劇烈，上海作為國際化大都市將首當其沖。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標志著住宅金融發(fā)展進入新階段，負債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場和建筑裝飾市場。隨著經濟的進一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費結構發(fā)生了變化，居住消費占家 庭支出結構的比重已上升到 10%，僅次于實物消費支出，居第二位。 20xx 年 1月至 9月與 1999 年同期相比，商品房預售量增加 36%，銷售量增加 %，出現(xiàn)了多年未見的供不應求的局面。 而住宅金融發(fā)展迅速，則在支持居民購房中發(fā)揮著越來越為顯著的支撐作用。 一、 房地產開發(fā)業(yè)務分析 公司應不應該進入房地產行業(yè)？公司是否有能力進入房地產行業(yè)？要解決這樣的問題，我們首先就應該進行戰(zhàn)略分析。中共上海市委《關于制定上海市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》中，首創(chuàng)先河地將房地產業(yè)定位于新型產業(yè)構架的六大支柱產業(yè)之一。作為上海新世紀 支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機遇。近年來，房地產 業(yè)對上海經濟的貢獻日益增加，其增加值從 1990 年 億元增長到1999 年的 億元，占上海市 GDP 的比重也相應從 %上升到 %， 20xx年底更進一步上升到 %。尤其在 20xx 年前三個季度，上海房地產投資額上升 %，一舉扭轉前 3 年負增長的頹勢，新開工面積達到 1155 萬㎡，同比增長 %，商品房竣工面積在 1500 萬㎡左右。房地產可視為城市功能的載體，是城市一切經濟活動的基礎，房地產的開發(fā)建設是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內容。近年來上海經濟高速增長，居民的儲蓄存款不斷增長。在過去的20 年當中，上海的房地產企業(yè)的發(fā)展推動了房地產市場體系的完善，而這種完善對房地產企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。雖然 20xx 年上海房地產市場需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過渡的政策行情，未來 2— 3 年房地產消費，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。從房地產開發(fā)融資渠道看，我國的房地產融資渠道單一，目前房地產業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國房地產業(yè)對銀行依存度過高，容易導致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。要想改變當前房地產信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場與實物市場，并能運用市場機制將居民小額儲蓄匯集起來，以滿足房地產開發(fā)與消費長期大額需求的制度。在二級市場不發(fā)達的情況下，舊房買賣很難成交。所以雄厚的資金支持是房地產公司得以建立和發(fā)展的前提條件。房地產產品的利潤回報率很高。第一類需求（食品、服裝需求）消費比重過高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質量需求）消費比重明顯偏低，居民生活水平不高。目前在上海，政府尚在實行外銷商品房和內銷商品房區(qū)別對待的政策，在地價、基礎設施配套費等方面外銷房比內銷房要多征收，使得外銷房商品價格要高于普通內 銷商品房。 對于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來說，在建筑費用降低的同時，土地價格上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，而加入 WTO 對土地需求的增加則是長遠的，這是房地產價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內在動力因素，但這需要政府適當?shù)耐恋卣吲浜?。他們有著各自的專業(yè)特長，有著豐富的工作經驗，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務。還榮獲 9 95 年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號。 根據(jù)上面對上海建筑裝飾（集團）公司企業(yè)內部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾（集團）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢： 企業(yè)優(yōu)勢： —— 公司在房地產產品開發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質量的人才和技術儲備，并積極引進高素質人才，培訓公司員工，主動與高校和各類研究機構建立良好的合作關系，這些都將為公司在激烈的市場競爭中形成自己在房地產產品的研究開發(fā)、銷售、管理 等方面形成自身的核心競爭優(yōu)勢奠定堅實的基礎。 （五）房地產業(yè)務分析小結 通過 SWOT 分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來看，房地產業(yè)在中國尤其在中國開放最前沿、經濟最發(fā)達的城市 —— 上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應將主營業(yè)務向房地產業(yè)延伸，但從公司的內部條件來看，短期內進 入房地產業(yè)時機尚不成熟，公司的當務之急應加強和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵機制，調整財務戰(zhàn)略和管理組織結構，為將來進入房地產業(yè)打下堅實的基礎。從長遠看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產業(yè)的首要地位； 建設部副部長葉如棠認為，從今后的走勢來看，無論從上海、北京、江蘇省都可以看到，大的、高檔的賓館、飯店都已趨于飽和，國家的投資結構也作出了明顯調整，投資重點已從樓、堂、館、所轉向于基礎設施建設，所以從長遠來看家庭裝飾市場最具前景。象清華、北大、中關村一帶的 教育投資相當大。 毛坯房引退市場，為裝飾企業(yè)家裝市場發(fā)展集團戰(zhàn)略提供了廣闊的進入空間； 因此，總的趨勢是：二十一世紀，我國建筑裝飾行業(yè)將呈現(xiàn)出大發(fā)展、大提高的態(tài)勢，它將成為國民經濟支柱產業(yè)建筑業(yè)的一個增長點。 （三）家庭裝飾業(yè)務分析小結 通過上面對家庭裝飾業(yè)務的 SWOT 分析，我們認為：企業(yè)的著力點是集團家裝市場。對于上海建筑裝飾集團有限公司而言，公司要在成本方面與現(xiàn)有的房地產開發(fā)商進行競爭的話，顯然沒有優(yōu)勢，因為現(xiàn)在的房地產市場上有相當數(shù)量有實力的大的房地產開發(fā)商，這些房地產開發(fā)商由于規(guī)模較大，而且涉足房地產業(yè)務已經多年，在建材采購、建筑施工上都擁有較強的成本優(yōu)勢。 3 企業(yè)指導思想 a 持續(xù)創(chuàng)新：通過不斷的觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新與管理創(chuàng)新創(chuàng)造、保持并發(fā)展企業(yè)的核心能力； b 規(guī)模經濟：減低材料采購和施工成本。它的支付實際是企業(yè)提供產品和服務的過程，這樣，對“預收賬款”的支付就可更多地依靠固定資產等資產的利用。 （ 3）長期償債能力分析 資產負債率 =負債總額247。正如前面分析公司的流動比率那樣，預收賬款作為一項特殊的流動負債，它給企業(yè)帶來的經營風險遠不如其它類型的負債（比如應付賬款、長期借款等），所以，就這個角度來看，公司的長期償債風險并不大。年度末股東權益 =247。而權益乘數(shù)不斷減少，反映了公司在逐步實施一種穩(wěn)健的財務戰(zhàn)略。２０００年的資產周轉率比１９９９年的資產周轉率有很明顯的上升的主要原因是兩方面的：一方面，公司資產總額下降，另一方面是由于公司20xx年的主營業(yè)務收入有了較往年明顯的增長。從上面的分析圖中，我們可以看出，于１９９９年相比，公司的存貨和現(xiàn)金及等價物都發(fā)生了明顯的減少?？梢?，公司 20xx 年經營活動現(xiàn)金流入高于 1999 年，而經營活動現(xiàn)金流出比 1999 年高得更多，這導致了最后現(xiàn)金凈流入小于 1999 年。我們將主營業(yè)務成本費用按照工程結算成本、工程結算稅金及附加、管理費用、財務費用四個因素進行分別考察。所以，為了保證公司的現(xiàn)金流量，公司應該努力減少財務費用，其中一個重要的手段就是減少借款從而減少借款利息。 二、組織結構策略 （一）公司組織結構現(xiàn)狀分析 上海建筑裝飾集團有限公司作為一個集團性的大型建筑裝飾公司，經過數(shù)年的改革、發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，在 日趨激烈的市場競爭中處于行業(yè)領先地位。 （二）組織結構策略建議 短期組織結構調整 在短期內，公司應著眼于內部機構的精簡，將一些有重復功能的部門精簡和合并，理清按業(yè)務關系劃分的部門從屬關系，力求組織結構精干 高效；同時為公司的中長期戰(zhàn)略作前期組織準備，如：公司預在未來幾年內將主營業(yè)務延伸至房地產行業(yè)，所以目前應設立一個籌備機構，如房地產籌備處等。主要原因在于員工普遍年齡偏大，又有家庭負擔，學歷再上層次有一定難度。 “三工”并存，動態(tài)轉換 。即每年必須有一定數(shù)量的人員被淘汰，以保持企業(yè)的活力。員工的薪酬體系，不僅是單純的貨幣工資，還包括住房、排憂解難等其他隱性收入。在對提出合理化建議的員工進行精神鼓勵的同時，給予一定的物質激勵也必不可少。 。 公司高層管理人員要經常下基層了解員工心聲，特別是新進員工。管理人員可根據(jù)考評成績的不同而制定不同的獎金額度，可適當拉開差距，避免平均主義。 針對公司 50 歲以上、知識水平較低的員工，公司可以采取“提前退休”或“買斷工齡”的方式進行淘汰。用工改革的思路是，干得好可以成為優(yōu)秀工人，干得不好，可隨時轉為合格工人或試用人員。從 95 年至今，公司員工隊伍比較穩(wěn)定，每年跳槽出去的比例僅約 2%。 特別是經理層，文化層次低，多是從工人土生土長起來的。公司管理組織以人力、物力、財力管理為內容，以人力管理為核心，同時所有工作又都圍繞工程實體進行，其組織空間結構是正三角形的穩(wěn)定結構，結構圖如下 : 總經理董事長副總經理方案創(chuàng)作中心企業(yè)資源規(guī)劃部工程部財務部總工程師財務總監(jiān) 副總經理副總經理總經理辦公室勞動人事部國際業(yè)務部綜合管理部總工程師室投資開發(fā)部督察部保護建筑中心黨委副書記工會主席工會黨委辦公室外省辦事處裝飾項目體國外項目體業(yè) 務管理關系經營部 這種結構的優(yōu)點如下： 它在功能定位上更趨明確：財務功能 — 財務部；實踐功能 — 工程部、經營部、國際業(yè)務部、投資開發(fā)部；輔助功能 — 總經理辦公室、綜合管理部、督查 部、企業(yè)資源規(guī)劃部；技術功能 — 總工程師室、近代保護建筑研究中心、室內外環(huán)境創(chuàng)作中心；社會功能 — 工會、黨委辦公室。公司應該將借款減少到什么程度，取決于公司對風險和收益的態(tài)度。這里面，變化最明顯的是工程結算稅金及附加和財務費用兩項，按照 變化率，分別增加了 %和 %。所以，經營活動現(xiàn)金凈流入減少的主要原因可能是因為經營活動成本費用的上升，亦即公司銷售成本率的上升。這是個值得重視的問題。 進一步分析公司資產總額不斷下降的原因，我們可 以考察流動資產和長期資產這兩個因素。 進一步分析公司資產凈利率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營業(yè)務收益率和資產周轉率這兩個因素。而公司的資產凈利率卻只有 %，這兩個比率之間差別如此之大的主要原因是公司的資產負債率較高，這反 映了公司較強的杠桿經營能力。主營業(yè)務收入 =247。 =% 就絕對數(shù)字來看，公司高達 %的資產負債率指示出公司的長期償債能力存在著較大的風險。平均應收賬款 =247。 戰(zhàn)略實施 要實施上面提出的公司應該采取的進入戰(zhàn)略，需要公司各職能策略的配合。相反，由于公司目前的主營業(yè)務主要是建筑裝飾，公司的核心競爭優(yōu)勢也集中體現(xiàn)在建筑裝飾方面，所以，公司進入房地產市場是應該充分利用自身這一核心競爭優(yōu)勢，也就是說，公司應該采取集中化戰(zhàn)略，將自己的進入目標集中在裝飾房的這部分市場。 戰(zhàn)略選擇 根據(jù)上面的分析，公司應該在持續(xù)創(chuàng)新與全球競爭意識的前提下，樹立“有限多元”的經營思路，以專業(yè)化、個性化、規(guī)模化求取企 業(yè)的優(yōu)質、快速成長。 威脅： 來自國外的威脅： 加入 WTO，發(fā)達國家的建筑裝飾企業(yè)將大舉 進入我國市場，這將使我國建筑裝飾業(yè)面臨空前激烈的市場競爭。 6 上海市場狀況 ? 上海的住宅面積平均以每年 7 萬平方米的速度遞增。 目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的 ％和 ％；預購面積在 70－ 150平米不等，以 80－ 100 平米的需求量最高。 二、家庭裝飾業(yè)務 （一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～ 1999 年，家庭裝飾市場年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999 年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠高于同期國民經濟 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。 —— 公司自 1980 年以來，在房地產市場交易中有許多成功的經驗，另外公司與銀行等金融機構有著很好的