【正文】 井每季度檢查 1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，每年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 正確 操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。 以上四方面的特色無以稱謂，故借“管家式”商住樓物業(yè)管理述之，以反映宇宏商住樓物業(yè)管理本身所獨具的卓越質量。管理人員專業(yè)培訓合格率 100％ 各項設施完好率 98％ 我公司 的質量標準管理是以“防范為主”，將各種隱患消除于未發(fā)生之前，在對業(yè)戶服務工作中實行嚴格的實效制，回訪制，特別重視業(yè)戶對管理處工作的投訴。因此， 物業(yè)管理水準對樓盤的保值增值、小區(qū)環(huán)境的改善及業(yè)主生活質量、品質的提升都會起到十分重要的作用，物業(yè)管理收費標準、服務檔次、管理水平定位也就顯得更加重要?？倯魯?shù)為 217戶，每棟樓均配有電梯及智能化系統(tǒng)。網(wǎng)址鏈接： 深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司正在從自建自管逐步走向經(jīng)營拓展市場型的物業(yè)企業(yè)轉變，創(chuàng)造“宇宏物業(yè)管理”服務品牌，是我們堅定不移的目標，為將物業(yè)管理推向更高水平而努力。對工作中每一個環(huán)節(jié)、每一個細節(jié)都明確了工作標準與職責范圍，使各項管理 逐漸進入了規(guī)范化軌道。 服務無止境，服務工作沒有最好，只有 更好。 在合同簽定之后，物業(yè)公司將派人進駐，協(xié)助 翠湖山莊 業(yè)委會做好樓宇接管工作（同時向業(yè)委會遞交報告及建議）、完善物業(yè)管理資料檔案的建立、按照物業(yè)管理合同的要求制定完整的管理工作流程等項工作。 ⑽物業(yè)公司財務管理規(guī)定和物業(yè)管理成本測算。對于小區(qū)硬件設備設施及公共場地情 況的掌握是按標準完成小區(qū)物業(yè)管理的必要條件；對于小區(qū)業(yè)主及住戶基本情況的掌握對更好的提供高水平的物業(yè)服務會起到積極的幫助。我公司接受業(yè)委會邀請參與小區(qū)的物業(yè)管理競標，為此物業(yè)公司成立了由物業(yè)總經(jīng)理領導的翠湖山莊物業(yè)管理方案編制小組，小組成員由多位具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的公司中高層骨干組成，經(jīng)過多次的現(xiàn)場實地考察和對方案的討論、論證，制訂出了一套符合小區(qū)實際情況，可行性強并能夠令翠湖山莊業(yè)主及業(yè)主委員會都能夠滿意的物業(yè)管理方案。 ⑺實現(xiàn)物業(yè)管理服務所需的裝備、工具及材料：必要的設備設施、工具材料、裝備是提供標準化物業(yè)管理服務的重要內(nèi)容，是管理服務費成本支出的重要組成。管理處將采用管家式的管理服務模式，使每一位居住在花園內(nèi)的業(yè)戶和所有往來的客人都能享受到熱情周到、親切有禮、井然有序、賓至如歸的服務。宇宏物業(yè)圍繞著服務質量開展一系列管理經(jīng)營活動，認清服務質量是公司生存的根本，服務質量是我們工作的重心，本著“服務用戶，創(chuàng)新管理”讓業(yè)戶感到滿意的服務宗旨。公司被授予“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”，管理區(qū)域先后被授予“安全文明小區(qū)”、“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”、 文明安全小區(qū) 、 文明衛(wèi)生 小區(qū) 、 園林花園式小區(qū) 等稱號。高度重視智力人才資本，認識到物業(yè)管理是管理服務技術輸出型的行業(yè)，提高服務質量和管理水平，加快深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司的發(fā)展進程，實施目標量化績效管理，并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費、財務管理等企業(yè)管理制度和標準。建筑設計單位是廣州智海建筑工程技術有限公司，工程施工單位是黑龍江第一建筑工程公司，整個項目計劃 20xx 年開發(fā)完成。管理公司充分發(fā)揮自身在人才、品牌、管理運營、專業(yè)等優(yōu)勢情形下，實施物業(yè)管理，采用傭金制，委托管理管理期限暫定為 3 年（境業(yè)主委員會成立止）。 擬將德沁苑商住樓引入管家式管理服務，用管家式管理方式提供特有的高水準的管理服務，實現(xiàn)管理方式的管家貼心服務的成功運營和管理，深圳宇宏物業(yè)有信心達到更高管理水平標準的 “管家式”管理的物業(yè)管理定位。 宇宏辦公樓物業(yè)管理基本目標體系如下： 1） 基本的總體目標：德沁苑商住樓物業(yè)管理服務標準達到商住樓物業(yè)管理服務等級標準三級標準并承諾主要服務項目按一級標準執(zhí)行?；馂陌l(fā)生率 0％ 服 務： 3）服務內(nèi)容細致入微、全面周到，使業(yè)主住戶倍感安心、方便與舒適。 二、共用部位及設施設備的運行維護管理： 定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護，保證設施設備的正常使用和運行。 清理樓道、樓梯及公共設施設備。 來訪人員進行登 記，晚間限時離開，未經(jīng)允許，嚴禁留宿。 定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。服務承諾大體可分為下面幾個方面 ,具體內(nèi)容如下 : 物業(yè)管理的宗旨： 1）有計劃地進行物業(yè)設施、設備 運行維修保養(yǎng)，保持和提高物業(yè)價值。 服務項目齊全：除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費 包含的必要服務項目外，還開展各種經(jīng)營活動、便民服務、商務中心的特約服務使業(yè)戶享受到盡善盡美的服務。 做好綠化、清潔環(huán)保工作 ,按時收集處理垃圾 ,給業(yè)戶制造一個良好 的環(huán)境 . 確保消防工作的嚴格管理 . 維護保養(yǎng)公共設備和 設施處于良好狀態(tài) . 就公共設施及所管轄物業(yè)的有關問題 ,同有關部門磋商解決 . 保證清潔、綠化、工程維修、業(yè)戶投訴及相關事務及時處理 . 對業(yè)戶的有償服務做到周到、熱情 , 保證達到業(yè)戶要求標準 . 設備、維修工程服務承諾保證 : 保證正常供電間斷時間不超過十分鐘 . 保證正常供水間斷時間不超過十分鐘 . 保證在接到業(yè)戶投訴后管理人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場 . 業(yè)戶住宅單位一般故障維修保證在三十分鐘內(nèi)完成 . 業(yè)戶住宅單位較大故障維修保證在一天內(nèi)完成 ( 經(jīng)購買配件可以解決的 ). 業(yè)戶住宅單位特殊故障維修保證在三日內(nèi) 進行維修 ( 需與有關工程單位協(xié)調解決的 ). 接待業(yè)戶的來訪 。 一、 綜合有效的管理機制建立 管理機制是創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的關鍵因素 。 專業(yè)化的服務運作。 個性化的服務設計：對德沁苑商住樓項目 ,集中各方面的專業(yè)人員 ,制定管理方案。 管理標準化 為 更加規(guī)范化公司內(nèi)部管理，以 ISO900 ISO4001 國際質量管理體系，使管理服務水準與國際管理水平接軌，確保優(yōu)質、完善的最佳服務。聘用儲備專業(yè)人才：企業(yè)管理、物業(yè)管理、酒店管理、電子計算機、自動控制、安全防范、交通、電子、機電設備、精細化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術 等專業(yè)的中、高級技術人員。 三、借鑒先進的、全新物業(yè)管理概念： 零干擾服務、氛圍管理 、個性化服務 、共管式、智能化 +專業(yè)化管理理念，進行規(guī)范化管理。 物業(yè)管理是群體工作，達標從來不是一人之力能實現(xiàn)，而是透過整個工作隊伍努力不懈的共 同成果，在一個運作體系中，要確保所有員工均朝著正確方向邁進，就必須設立有效的機制，實行經(jīng)理、主任、 主管、領班檢查、巡視監(jiān)督、監(jiān)控各崗位的工作狀況及員工表現(xiàn)，對員工定期績效考核，以及確保每個工序的正常運作，藉著有效的監(jiān)控機制，便可以掌握情況，客觀分析，對偏離正常運作的加以糾正。 （ 2） 貫徹落實公司的各項工作指令，深入基層調查研究，努力掌握第一手資料，為管理處的工作決策提供可靠依據(jù)。 管理處主任 管理處主任 前臺服務員 業(yè)戶服務員 業(yè)戶服務中心 工程主管 機電維修工 設備運行工 設施維修工 保安隊長 保安員10人 環(huán)境管理員2人 管理處主任直接向公司負責，并執(zhí)行公司對德沁苑管理處之決策，其工作范圍如下：全權管理管理處各級員工。 定期舉行會議檢討及報告物業(yè)運作進度。 就公共設施及與所管轄物業(yè)有關的問題，與政府有關部門及有關單位進行協(xié)商。 （ 6） 負責物業(yè)的市政設施和綜合環(huán)境的檢查。 前臺服務項目 收款服務 庫房管理服務 檔案管理 導向服務 投訴接待 問詢服務 前臺留言轉達 信息查詢服務 失物招領 報修、回訪服務 前臺崗位職責 前臺職責 對業(yè)戶服務中心負責，在管理處主任的直接領導下工作。 崗位職責 前臺服務員 ◎ 必須按時上、下班，禮貌待客，準時優(yōu)質完成管理處要求的本崗位的各項工作?！被颉皩Σ黄穑埬僬f一遍，好嗎？” 對于一時回答不了或回答不清的問題，可先向業(yè)戶致歉，待查詢或請示后再向業(yè)戶作答。 負責業(yè)戶服務計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草，審核工作。 負責對業(yè)戶的投訴做好解釋工作，跟進及處理，并解決各種糾紛。 第一時間處理投訴，并跟進至事件已圓滿解決。 絕對服從上司合理之工作指示。 負責填寫環(huán)境管理需用的各種表格。 掌握機電設備情況，編制機電維修保養(yǎng)計劃，檢查執(zhí)行情況，對商住樓內(nèi)業(yè)戶單位自用設備、設施維修進行技術指導。 隨時檢查各種設施，設備技術狀況，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，并組織貫徹實施。 督導轄下屬工程專業(yè)技工之各項工序及工作。 執(zhí)行上級的工作指示。 負責實施物業(yè)內(nèi)的房屋及設備的管理 ，維修、保養(yǎng)。 依工程維修工作方面之指示完成工作。 執(zhí)行上級的工作指示。 保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風良好，并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲、防盜等保護措施，確保 物品質量和庫房安全。 每季度，接受和配合管理處主任與公司會計對倉庫進行一次全面的檢查。 負責辦理管理處各項費用的報銷工作。 辦理員工請假，休假的有關手續(xù)。 根據(jù)德沁苑商住樓管理定位，宇宏物業(yè)將在管理服務中給予完整的體現(xiàn)。 （ 8）提出辦公樓日后運作的設備管理保養(yǎng)計劃及總體節(jié)能計劃。 （ 7）制定商住樓公共清潔管理實施計劃，安排及所需設備用品提出詳細計劃。 （ 6）制定商住樓物業(yè)管理處員工手冊。 b. 對商住 樓的公共設備、設施，如高低壓配電柜、發(fā)電機、水泵和消防等定期維修保養(yǎng)，以保證各設備完好運行。 a. 財務報告： －每年有關收支的財務報告； －有關收支、應付未付等款項，每月收支簡表； b. 管理報告： －每年的管理情況工作匯報，包括管理、清潔、維修保養(yǎng)等情況； －每月管理工作簡報； －其他特別事項報告。 C．物業(yè)設備管理人員在調查前應充分理解調查的目的，對調查內(nèi)容、回答形式、調查方法和調查對象的選定都要認真地研究。管理公司了解設計、施工和材料方面的缺陷和不足，找出造成設備不可靠性的原因，盡快使設施故障率下降并進入穩(wěn)定運行狀態(tài)。 C．設備的故障 調查 宇宏物業(yè)工程技術人員對商住樓的設備采用定時與不定時調查診斷，不斷對所管理的樓宇的情況進行全面深入的了解，及時對設備的故障做出可靠的診斷。一般要靠制造廠派員來管理處工程部協(xié)助實施。實際運行情況與當初的設計思想不可能完全一致。對于設備系統(tǒng)的功能變更和提高的要求，宇宏物業(yè)對現(xiàn)存系統(tǒng)的功能程度進行調查診斷，以機器、系統(tǒng)的能力測定為中心，掌握附加新的功能的可能性和制約因素。 三、宇宏商住樓物業(yè)管理基本目標體系如下： 1）基本的總體目標：德沁苑商住樓全面投入使用后一年后達到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)的服務標準并在部分服務項目上高于龍崗區(qū)的物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準。治安案件發(fā)生率 1％ b．管理處和操作層中骨干部分：具備大專以上學歷，有兩年以上物業(yè)管理、酒店管理或相關專業(yè)經(jīng)驗，年齡不得超過 35 歲。 c． 集中培訓：強化專業(yè)技 術，及時更新知識。 實地操作：到辦公樓分崗位，分工種進行實地練習。 時間：每月末一次，每次 2 小時。 c. 垃圾桶每日清洗，桶外無垃圾粘附物；周轉站內(nèi)外無垃圾、積水、污漬。 商住樓清潔、保潔管理不到位直接影響商住樓的整體形象。 e. 管道每半月擦拭一次，保持無雜物、積塵。 時間：每半年。 ．員工 上崗操作實習半個月后，由經(jīng)理配合工程部主任對其進行 “上崗考核鑒定”。 范圍：運用于全體維修工。 d．前臺服務員：職高或中專相關專業(yè)畢業(yè)，具有二年以上實操經(jīng)驗，品德端正，相貌端莊。火災發(fā)生率 0％ 服 務：整體建筑完好率 98％ 對建筑物的防災機能，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)調查其設置狀況和動作情況。 3．省力化。對部件主要是掌握其磨耗度、腐蝕度和絕緣性。但僅憑這樣預備調查是不能做出診斷的。此時，宇宏物業(yè)會著重提高物業(yè)設備管理員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對物業(yè)設備管理人員的教育培訓，加強對備品的管理。 A．必須了解設備的經(jīng)年變化、耐久性和使用壽命。 8)設備管理 宇宏物業(yè)多年來積累和總結出一套關于設備管理的經(jīng)驗，并根據(jù)ISO9000 的標準，編集成一套管理系統(tǒng)，并在實際的應用中不斷完善。 4)財務管理： a． 制定每年管理預算，報業(yè)主委員會批準后實施。 b. 逐步完善各項管理制度。 （ 9）考慮商住樓整體設計組合后，提出商住樓裝卸區(qū)域管理和垃圾處理方案。 （ 2）籌備商住樓物業(yè)管理處開辦事宜（計劃管理處辦公位置、宿舍位置，以及提出內(nèi)部裝修布局、購置各類辦公家具、工具器材、文具用品，并印制各式表格、信封）。 （ 2）詳細審閱工程圖紙，并從商住樓物業(yè)管理