【正文】 .................................................................. 27 55“西部”酒店發(fā)展趨勢 .................................................................................... 28 6 商業(yè)市場 .........................................................................................28 61 總體供需狀況 ........................................................................................... 28 62 業(yè)態(tài)供需狀況 ........................................................................................... 31 63 商業(yè)物業(yè)銷售價格 ....................................................................................... 32 7 北京市宏觀政策研究 ................................................................................34 71 房地產(chǎn)政策 ............................................................................................. 34 72 金融 政策 ............................................................................................... 36 73 商業(yè)政策 ............................................................................................... 37 8 城市規(guī)劃和城市化進程 ..............................................................................38 81 北京城市布局規(guī)劃 ....................................................................................... 38 82 北京綠化規(guī)劃 ........................................................................................... 40 83 交通規(guī)劃 ............................................................................................... 41 9 小結(jié) ............................................................................................42 四 奧運經(jīng)濟篇 ....................................................................... 43 1 奧運經(jīng)濟總體概況 ..................................................................................43 11 奧運經(jīng)濟為北京帶來的機遇 ............................................................................... 43 12 奧運對城市發(fā)展的影響 ................................................................................... 43 13 奧運對各種物業(yè)市場的影響 ............................................................................... 44 14 往屆奧運會商機一覽 ..................................................................................... 45 2 五棵松奧運場館專題研究 ............................................................................46 21 五棵松奧運場館介紹 ..................................................................................... 46 22 技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)工期、開發(fā)單位 ........................................................................... 49 23 場館特點 ............................................................................................... 50 24 賽后利用規(guī)劃 ........................................................................................... 51 25 投資回收期 ............................................................................................. 52 26 對區(qū)域的帶動意義 ....................................................................................... 52 27 奧運前、中、后階段商業(yè)特點 ............................................................................. 54 28 對本項目的影響 ......................................................................................... 55 前言 我司十分榮幸與貴司合作，共同探討、研究北京五棵松商業(yè)項目地塊的前期規(guī)劃、籌備、運作等事宜。 如上右圖所示，箭頭方向為我司市場調(diào)研的研究流程，同時代表我司調(diào)研由宏觀到微觀的研究過程，右圖中對每個研究過程的具體工作均做有相應(yīng)注解，以使我司市場調(diào)研的策略更為明晰。 充分 考慮到國家政策對各類物業(yè)類型的相關(guān)影響。 研究的作用 由于本項目研究所涉及的參考因素較為廣泛，如果盲目的籠統(tǒng)研究，缺乏有效、細(xì)致、強化的細(xì)化研究，將使本項目失去周邊大量的可利用、借助的物業(yè)資源，同時不能提前規(guī)避區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)類型未來經(jīng)營的風(fēng)險性，給本項目后期順利運營造成較大的阻力；而通過較為準(zhǔn)確、全面地研究本項目所參考的微觀區(qū)域，展開綜合性、系統(tǒng)性的物業(yè)比較、空白挖掘，將是提煉本項目未來價值之所在。 2 基本技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 12900 平方米 建設(shè)面積： 51493 平米 地上建筑面積： 28825 平方米 地下建筑面積： 22668 平方米 主體建筑高度： 米 容積率： 綠化率： % 停車位：地上 46 個，地下 362 個 建筑性質(zhì)：大型公建綜合樓 建 設(shè) 周 期： 20xx51 至 20xx101 建設(shè)單位：北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本項目 三 宏觀市場篇 1 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 11 北京市總體經(jīng)濟概況 20xx 年 13 季度北京市生產(chǎn)總值為 億元，比上年同期增長 %，比全國經(jīng)濟增長 %高出 個百分點。 在石景山區(qū)域新的城市發(fā)展定位中明確指出“一區(qū)、三中心”的概念，即“城市功能拓展區(qū)”和“城市職能中心、城市綜合服務(wù)中心、文化娛樂中心”。 20xx 年上半年，本市居民消費價格指數(shù)為 。其中美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品等日常消費品均有較大增長。全社會固定資產(chǎn)投資 億，居第八位，增速居第三位。收入增長的主要原因一是今年政府有關(guān)部門提高了離退休人員的離退休金（基本養(yǎng)老金月增 120 元）和最低工資標(biāo)準(zhǔn)（由上年的 495 元調(diào)整到今年的 580 元）；二是我區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非最低收入戶，隨著農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的落實，勞動就業(yè)狀況進一步好轉(zhuǎn)，收入有所提高。 大中電器公司由于新開門店速度放緩， 05 年增速明顯低于去 年同期，截止 20xx 年 9 月底，大中門店數(shù)達到58 家，同比僅新增 11 家，而去年同期新增 19 家。 20xx 年，本市各房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資放緩， 19 月，全市商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。 34 石景山區(qū)域住宅狀況 05 年 13 季度， 全區(qū)完成商品房銷售額 億元，同比增長 ；商品房銷售面積達到 萬平方米，同比增長 倍。同時，此地的房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出向東推進的趨勢。 通過比較，石景山區(qū)域雖然不是寫字樓聚集區(qū)域，但隨著 08 年的臨近 .五棵松奧運場館的建設(shè)。 35%8%14%5%19%19%國貿(mào)－建國門 燕莎 金融街 中關(guān)村 亞運村 其他圖表：北京寫字樓商圈分布狀況 43 北京寫字樓價格走勢 在 20xx 上半年，由于受 SARS 疫情的影響，北京市寫字樓市場持續(xù)低迷狀態(tài)，北京甲級寫字樓市場的租金指數(shù)呈現(xiàn)出一種 U 型的走勢，由年初的 /月當(dāng)甲級寫字樓等高端市場受世界經(jīng)濟環(huán)境的影響一波三折的時候，一些國內(nèi)的大中型企業(yè)則由于入世帶來的利好，及國內(nèi)經(jīng)濟增長的有力支持，得到了很大的發(fā)展，紛紛擴大辦公面積。 52 北京市酒店需求 自 20xx 年以來，黃金周最高平均日接待量為 55 萬人左右，接待能力大于高峰日需求 10 萬人左右。 8101123107 720153200102030海淀 東城 西城 朝陽 崇文 宣武 豐臺 石景山 郊區(qū)5星 級 4星 級 圖表：北京四星以上酒店分布表 54 北京酒店發(fā)展趨勢 經(jīng)過統(tǒng)計可以看到，北京市目前有星級酒店 614 家，而北京市在申奧報告中承諾，到 20xx 年，整個北京市的星級酒店總數(shù)將達到 800家。 在后續(xù)報告中，我司將詳細(xì)闡述本項目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店發(fā)展及未來供應(yīng)狀況，以此說明區(qū)域商住類物業(yè)發(fā)展對區(qū)域的帶動作用 6 商業(yè)市場 61 總體供需狀況 20xx 年 16 月商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。這似乎說明：北京市商業(yè)地產(chǎn)從某種角度上已經(jīng)供過于求。 圖表：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 63 商業(yè)物業(yè)銷售價格 20xx 年 1 月至 3 月銷售均價呈現(xiàn)下滑趨勢， 3 月是個轉(zhuǎn)折點，從 4 月開始均價一直上升，在 5 月份時達到 23601 元 /平方米的上半年最高均價 .從銷售均價的變化趨勢可以看出 ,上半年中段北京商業(yè)地產(chǎn)市場進入了一個低谷 ,但隨著商業(yè)政策及市場的穩(wěn)定 ,其銷售均價再次上漲 ,在 5 月達到較高值。后續(xù)報告中我司將著重分析五棵松奧運地塊對區(qū)域發(fā)展的影響。然而，商圈之間的中間地帶，一旦交通瓶頸被打開以后，企業(yè)入駐后的運營成本將會比中心區(qū)低，因此中間地帶將是未來中小型企業(yè)樂于聚集的地方。首次以“行政問責(zé)”形式將穩(wěn)定方家提高到政治的高度。 72 金融政策 央行加息的影響 20xx 年 10 月中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 %，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 73 商業(yè)政策 從宏觀市場環(huán)境分析，北京市近期 60 項重點工程的建設(shè)、引導(dǎo)外資、民間資本進入現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等具有增長潛力的行業(yè)、奧運會的籌備與建設(shè)、啟動消費等各種優(yōu)惠政策的制 定和實施，將全面帶動北京市總體經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平將穩(wěn)步提高，消費市場將在未來一段時間內(nèi)得到快速提升，消費者消費能力的增加和消費理念的更新，將促進北京市商業(yè)市場的逐漸繁榮和更加旺盛，對于本項目商業(yè)物業(yè)部分的發(fā)展將產(chǎn)生一定的推動作用。 8 城市規(guī)劃和城市化進程 81 北京城市布局規(guī)劃 市區(qū)布局采取“分散集團式”布局原則，由市區(qū)中心地區(qū)和環(huán)繞其周圍的北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河 10 個邊緣集團所組成，規(guī)劃城市建設(shè)用地 610 平方公里左右。 82 北京綠化規(guī)劃 20xx 年規(guī)劃市區(qū)公共綠地總面積 65