【正文】 41.17 ㎡ 套數(shù) 40 32 8 3 3 1 1 56 14 20 16 4 5 4 1 40 40 所占比例 13.811.12.7% 1.040.140.350.3519.44.866.945.561.381.731.380.3513.813.89% 1% % % % % 4% % % % % % % % 9% 9% 面積（㎡） 1182.8 1433.28 716.64 245.16 285.69 137.59 161.66 4789.68 2164.68 591.4 716.64 358.32 148.95 179.16 89.58 1646.8 1223.6 面積比例 7.36% 8.92% 4.46% 1.52% 1.77% 0.86% 1% 29.8% 13.5% 3.68% 4.46% 2.23% 0.92% 1.11% 0.55% 10.25% 7.6% 坐落 3 樓第一部分、南 —北 1 — 4單元 3 樓第二部分、東北 — 西南 5 單元 3第三部分、東—西 6—12單元 3 第四部分、東南 —西北 13— 15單元 2樓、東—西1—5單元 建筑層面積2——5層 8 ㎡ ㎡ 1218 ㎡ ㎡ 717.6㎡ 單元數(shù) 四個單元 兩個單元 七個單元 三個單元 五個單元 樓棟面積 3332.72 ㎡ ㎡ 6956 ㎡ ㎡ 287㎡ 樓棟案值 鳳凰城二期開發(fā) 288 套住宅房源，規(guī)劃建筑面積 14500 ㎡，實際建筑面積16071 ㎡（估算值），綠化率 %，建筑密度 %，容積率 。 1 樓盤形態(tài)： 8 棟多層， 6 棟連排別墅，兩棟板式小高層。 預(yù)售許可證預(yù)計 20xx年 5月底辦下。目錄 項目簡介 鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表 一期可售資源分析： 鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶型配比情況分析 二期認(rèn)購價格表 二期工程進(jìn)度表 項目簡介： 鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。 一期可售資源分析： 鳳凰城 5樓銷售情況一覽表 一單元 二單元 三單元 四單元 五單元 東 中 西 東 中 西 東 西 東 西 東 西 74 74 一層 二層 三層 D 四層 D 五層 六層 七層 鳳凰城 7樓銷售情況一覽表 東一單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 9樓銷售情況一覽表 東一單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 任部長 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 11樓銷售情況一覽表 東一 單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 13樓銷售情況一覽表 東一單元 東二單元 東三單元 東 西 東 西 東 西 面積： ㎡（其中七層為 ㎡） 一層 二層 三層 任部長 任部長 四層 五層 六層 七層 鳳凰城 15樓銷售情況一覽表 一單元 二單元 三單元 四單元 東 中 西 東 西 東 西 東 西 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 一層 二層 四層 五層 六層 七層 一期現(xiàn)房可 售資源總計 37 套。（商鋪除外） 同樣戶型分類情況 一室一衛(wèi) 兩室一廳 復(fù)式 商鋪 總套數(shù) 197 62 29 38 戶型配比 % 19% % % 各部分面積 面積配比 % % % % 各部分 案值 案值比例 重，推廣側(cè)重點應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上 ㎡在單項戶型配比中所占比例為 %，是所有戶型中最多， ，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開來推廣。但鳳凰城在操盤過程中，沒有處理好商務(wù) 環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不 僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需 求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。 價格： 2800 元／平方米。 贈送： 天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)： 4000 元 /戶 電話初裝費(fèi)： 158 元 /戶（另贈 送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計量水表、電表： 600 元 /戶 單戶式獨立采暖系統(tǒng)： 14000 元 /戶 單元式對講門鈴系統(tǒng)： 300 元 /戶 計 19058 元 附： 10 號樓 431 房，面積 平方米，單價 2349 元，總價 265789 元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 4%。 第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價格優(yōu)勢 是其閃亮的賣點?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€概念。 時尚 PARTY 于 在鄭州亮相，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面； 4 層差價 20 元?？?1910 戶，居住人口成分復(fù)雜，流動性大； 非獨立廚房，無燃?xì)? 價格 比較低廉 一梯五戶，通風(fēng)采光不好 個別戶型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 錦江物業(yè)，智能化安保 2） 劣勢分析： 黃金地段，交通方便 2） 劣勢分析： 落地窗 智能空間，六大安防 大落地窗 西區(qū)唯一的小戶型項目 小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人 ；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場“守株待兔”，開發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時間成本和機(jī)會成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個開發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通的互動平臺?？們r低節(jié)約的是實際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時間成本；客戶購買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會成本。 近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強(qiáng)，社會的有效需求擴(kuò)大。物業(yè)隱患 高水平的物業(yè)管理和酒店式服務(wù)一直是小戶型開發(fā)商極力炫耀的一張牌，但現(xiàn)在看來物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型的隱患。其五是社會生活方式發(fā)生了變化，出現(xiàn)了大量的子女獨立居住和兩人世界的情況，他們愿意離開父母自己生活，他們結(jié)婚但暫時不要孩子。正是客戶群市場的細(xì)分，使得開發(fā)商認(rèn)識到上兩類特別是第一類的目標(biāo)客戶群大量的潛在需求，市場上推出的小戶型由此得到廣泛的追捧并取得了不俗的業(yè)績，才最終導(dǎo)致小戶型的開發(fā)跟風(fēng)和集中放量。 第三擊：同室操戈，優(yōu)勝劣汰 小戶型紛紛上馬，小戶型投放量的增大， 小戶型市場日趨成熟，將使小戶型市場進(jìn)入完全競爭階段，市場供應(yīng)量必將出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，勢必進(jìn)入嚴(yán)峻的等量淘汰。鳳凰城二期小戶型項目的目標(biāo) 群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。關(guān)鍵是嘈雜的環(huán)境，降低了消費(fèi)者對鳳凰城的價值認(rèn)知，現(xiàn)在消費(fèi)者的心理價格，在 1800 元 /平方米以下。 2）鳳凰城二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要 經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為鳳凰城二期主力客源。鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。 6）良好地段發(fā)展前景，為商人帶來投資的機(jī)會。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團(tuán)購買為主的轉(zhuǎn)變。大品牌何去何從，很難預(yù)測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。 3）鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形 象。 二）劣勢 1）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 如果鳳凰城二期銷售采取青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。 隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，小戶型發(fā)放量的繼續(xù)增大，到今年年底，小戶型的市場將會是另一番景象，“幾家歡喜幾家愁”的局面恐怕難以避免。然而，這種情況很快就會因環(huán)境大為改善的近 郊甚至郊區(qū)的低總價項目的推動而改變。其 六，生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的時間顧及家政，所以，人們在選擇物業(yè)的時候，更傾向于緊湊、實用，而不是奢侈、豪華。 小戶型市場進(jìn)一步放大 過去我們談?wù)撔粜驼J(rèn)為 那是低總價的市場，是為收入一般的人準(zhǔn)備的。 跟隨而來的是